چگونه اجاره فسخ ميشود

داد و ستدهاي شرعي - اجاره 5

در مطلب قبلي عرض کرديم که  اجاره نسبت به هر دو طرف، قراردادي لازم است يعني همين طوري و بدون دليل نمي توان آن را به هم زد و براي به هم زدن آن يا بايد آن را اقاله نمود (يعني با رضايت طرفين اجاره را به هم زد) يا آنکه با يکي از موجبات فسخ آن را فسخ نمود.

يکي از فروع اين اصل، اين بود که اگر به دنبال اجاره، خريد و فروش صورت بگيرد، اجاره باطل نمي گردد که آن را در مطلب قبل مورد بررسي قرار داديم.

يکي ديگر از فروع اصل فوق اين است که عذر مستاجر اجاره را باطل نمي کند.

توضيح آن که گاهي اوقات مالي که اجاره مي شود بخاطر دلايل و موانعي مورد استفاده قرار نمي گيرد؛ اين موانع به طور کلي عبارتند از:

1- موانعي که براي مستاجر پديد آمده است و در نتيجه مستاجر از ملک استفاده نمي کند  بعنوان مثال مستاجر انباري را اجاره نموده تا کالايي را در آن، انبار نمايد، اما قبل از استفاده از انبار، کالاي او به سرقت مي رود، يا در اثناء مدت کالاي او فاسد مي شود و ديگر قابل استفاده نيست، و در نتيجه مستاجر نيازي به آن انبار ندارد؛ در اين گونه موارد مستاجر نمي تواند اجاره را فسخ نمايد، بلکه اجاره به قوت خود باقي است و مستاجر بايد اجاره بها را به موجر بپردازد.

2- موانعي که بطور طبيعي براي استفاده از ملک بوجود مي آيد و مستاجر دخالتي در آن ندارد مثلا انبار اجاره شده در اثر حوادث طبيعي خراب مي شود، يا راهي که به انبار مي رسد در اثر سيل يا بارش برف و... بسته مي شود،اينگونه موارد خودشان به دو قسمت تقسيم مي شود:

أ‌-  مواردي که خرابي را مي توان فورا بدون اينکه به مستاجر ضرري وارد بشود تعمير و رفع مانع نمود مثلا مستاجر دو اتاق را يکسال اجاره کرده و يکي از آنها خراب شده است ولي خرابي آن ظرف مدت يک يا دو روز تعمير مي شود، در اين صورت اجاره پا برجاست و از بين نمي رود.

ب‌-  مواردي که تعميرات مدت زيادي طول مي کشد به طوري که مستاجر در قبال آن متحمل ضرر مي گردد، در اين موارد اگر مورد اجاره به کلي از بين رفته باشد اجاره نسبت به مدت باقي مانده باطل است ولي اگر مورد اجاره به کلي از بين نرفته و مقداري از آن قابل استفاده است مستاجر مي تواند اجاره را در مدت باقي مانده به هم بزند.

3- موانعي که موجر براي استفاده مستاجر بوجود آورده مثلا موجر ملک را در اختيار مستاجر قرار نمي دهد. در اين گونه موارد موجر تا وقتي مورد اجاره را تحويل نداده نمي تواند درخواست اجاره بها نمايد و اگر مدت طولاني شود مستاجر مي تواند اجاره را  فسخ نمايد و يا آنکه صبر کند تا موجر مورد اجاره را تحويل دهد که در اين صورت موجر مستحق اجاره بهاي مدتي است که مال را تحويل داده است. و اگر موجر از تحويل آن خودداري مي کند مي تواند از حاکم شرع درخواست الزام نمودن موجر بر تحويل عين مستاجره را بنمايد.

4- موانعي که شخص ثالث در استفاده از اجاره بوجود آورده است که  دو صورت دارد :

أ‌- قبل از آنکه موجر مال مورد اجاره را تحويل مستاجر دهد شخص ثالث ايجاد مزاحمت کند؛ مثلا مال اجاره داده شده را غصب نمايد؛ در اين صورت مستاجر مي تواند اجاره را فسخ نمايد و چيزي را که به اجاره دهنده داده پس بگيرد. يا اجاره را به هم نزند و اجاره مدتي را که در تصرف غصب کننده بوده به ميزان معمول از او بگيرد، يعني اگر حيواني را يک ماهه به ده تومان اجاره نمايد و کسي آن را ده روز غصب کند و اجاره معمولي ده روز آن پانزده تومان باشد، مي تواند پانزده تومان را از غصب کننده بگيرد.

ب‌- بعد از آنکه مستاجر، اجاره را تحويل گرفت شخصي آن را غصب کند، مستاجر نمي تواند اجاره را به هم بزند و فقط حق دارد کرايه آن چيز را به مقدار معمول از غصب کننده بگيرد.

اجاره با مرگ باطل نمي شود خواه اجاره دهنده فوت کرده باشد يا اجاره گيرنده،و اجاره به وارثان متوفي منتقل مي شود مگر آنکه يا در اجاره شرط کرده باشند که شخص مستاجر از خانه استفاده نمايد يا آنکه موجر تنها در زمان حيات، مالک منفعت عين مستاجره باشد، مثلا خانه مال اجاره دهنده نباشد و ديگري وصيت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، حال اگر او خانه را اجاره دهد و پيش از تمام شدن مدت اجاره بميرد، از وقتي که مرده اجاره باطل است. ولي اگر مالکِ فعلي آن، اجاره را امضاء نمايد صحيح مي شود و وجه اجاره مدتي که بعد از مردن اجاره دهنده باقي مانده ، به مالک فعلي داده ميشود

اگر در اجاره يکي از دو طرف مغبون شود، مي تواند اجاره را فسخ نمايد. مثلا اگر اجاره بهاي ملکي 100 تومان بوده و موجر آن را با فريبکاري، بدون آنکه مستاجر از قيمت واقعي آن خبر داشته باشد 200 تومان اجاره دهد، مستاجر مغبون شده و مي تواند اجاره را فسخ نمايد.

يا آنکه بر عکس ملکي اجاره اش 200 تومان است و مستاجر با فريبکاري آن را 100 تومان اجاره نمايد، موجر مي تواند اجاره را به هم بزند.