بررسی علل رکود بازار مسکن
مطالعه اجمالی آمار های ارائه شده از طرف معاونت امورمسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی نشان می دهد که متوسط قیمت یک متر مربع زمین معامله شده در بهار سال 1386 درتهران برابر16،507،000 ریال و در تابستان این سال برابر 16،795،000 ریال بوده که نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتیب 9/128 درصد و 4/124 درصد رشد داشته است.
در حالی که قیمت متوسط یک متر مربع زمین معامله شده در سال 1385 (8،494،000ریال) نسبت به متوسط کل سال قبل 1/31 درصد رشد داشته است. که با مطالعه آمار سالهای گذشته این تغییر یک جهت قیمتی شدید محسوب می شود. در این نگاره سعی ما بر این است که در جهت شناخت علل این واقعه کوشش کنیم.
قیـــمت هر متر مربع زمین در بهار و تابستان ســال 86 نسبت به سال 85 به ترتیب 129/9 و 4/124 درصد افزایش داشته است.
رشد نقدینگی به دلیل افزایش قیمت نفت
داستان از اینجا آغاز شد که در سال 86 قیمت نفت طی روند رو به رشدی که پیش تر شروع شده بود، درآمد فراوانی را نصیب کشورمان کرد و دولت به پشتوانه این درآمد شروع به برداشت از صندوق ذخیره ارزی نمود که بخشی از آن صرف مخارج دولت وبخش دیگر برای تسهیلات بانکها - در غالب وام های اعطایی به پروژه های زود بازده ،تسهیلات ازدواج و غیره - اختصاص یافت.
این اقدام موجب بالا رفتن سطح نقدینگی شد و طبیعتا این نقدینگی باید در جایی جریان پیدا می کرد. از طرفی دولت به منظور راهی کردن نقدینگی حاصله، در جهت تولید، اقدام به کاهش دستوری سود بانکی نمود. اما با توجه به مشکلات پیش روی تولید کنندگان،مانند عدم ثبات در سیاست های اقتصادی و بازرگانی (قوانین صادرات و واردات)، عده ای به فکر وارد شدن در صنعت ساختمان افتادند و آرام آرام حجم عظیم نقدینگی وارد این صنعت شد که نخستین نتیجه آن ساخت و سازهای غیر اصولی و در درجه بعد باعث افزایش قیمت مسکن گردید. دو دلیل عمده برای هجوم سرمایه گذار به بازار مسکن به نظر می رسد که عبارتند از :
1) مشاهده بازده مناسب بازار توسط سرمایه گذاران
2) وجود تقاضا های آینده به دلیل جمعیت جوان کشور (ازدواج های آینده)
مسکن بدون ساکن!
پس از شرایط خاص شکل گرفته در اقتصاد جهانی وهمزمان با کاهش شدید قیمت مصالح و مواد اصلی تشکیل دهنده ساختمان، با ساختمان های تکمیل شده ای مواجه شده ایم که کمتر از قیمت مورد انتظار تولید کننده ارزش دارند در نتیجه تولید کننده راضی به فروش ساختمان راضی نمی شوند و منتظر شرایط بهتری هستند. از طرفی مصرف کننده یا متقاضی مسکن، به دلیل ممانعت بانکها از پرداخت تسهیلات خرید مسکن، شرایط مناسبی جهت خرید مسکن ندارد در نتیجه بازار مسکن به حال رکود در آمده است.
چگونگی تامین مالی در بخش مسکن
سال گذشته بانک ها به بخش مسکن رقمی معادل 4هزار و 300میلیارد تومان تسهیلات تخصیص داده اند و با توجه به این که سالانه باید 5/1میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود و این رقم مورد نیاز این تعداد واحد مسکونی 16هزار میلیارد تومان است دولت مردان در این رابطه معتقدند : در صورتی که در سال جاری اتکا بر تامین مالی از طریق بانک ها باشد بخش مسکن با کسری 80 درصدی مواجه خواهد بود.
وزرای اقتصاد ومسکن، رئیس کل بانک مرکزی، همچنین رئیس سازمان بورس اوراق بهادار مجوز تاسیس اولین صندوق زمین و ساختمان را به یک شرکت خصوصی فعال حوزه ساخت و ساز واگذار کردند. دکتر علی صالح آبادی در این رابطه گفت : تا به حال تامین مالی مسکن عمدتا از طریق نظام بانکی و یخشی هم متکی به پیش فروش واحدهای ساختمانی بوده است. اما با راه اندازی صندوق زمین و ساختمان امکان تامین سرمایه لازم برای ساخت یک پروژه از طریق آورده مردم فراهم می شود، ضمن این که افراد از سود پروژه در انتها برخوردار می شوند. صالح آبادی درباره نحوه کارکرد صندوق زمین و ساختمان گفت : در این صندوق ها افراد با هر مقدار سرمایه می توانند در پروژه ساختمانی مشارکت کنند و در پایان کار با محاسبه سود پروژه ، افراد سود سرمایه گذاریشان را دریافت می کنند.
در صورتی که در سال جاری اتکا بر تامین مالی از طریق بانک ها باشد بخش مسکن با کسری 80درصدی مواجه خواهد بود.
به نظر می رسد این سیاست در جهت رونق اخیر بازار سرمایه صورت گرفته، ولی به اعتراف آمار و ارقام موجود در بورس اوراق بهادار رونق نسبی اخیر، در دامنه صنایعی است که ارتباطی با بخش مسکن ندارند، این موضوع نشان دهنده این است که در بورس اوراق بهادار انگیزه ای نسبت به سرمایه گذاری در بخش مسکن وجود ندارد و با ورود بخش مسکن به بورس و عرضه سهام صندوق زمین و ساختمان شاخص کل بورس افت خواهد داشت و بورس را به حالت رکودی بازخواهد گرداند.
