خریداران ملک در ترکیه چقدر زیان دیده‌اند؟

در طول ۵ سال اخیر اقتصاد ترکیه روز‌‌هایی بحرانی را پشت سر می‌گذارد و نرخ برابری لیر به دلار به کمترین حد خود رسیده است. هرچه قدر هم که وضعیت اقتصادی ترکیه بحرانی‌تر می‌شود، تبلیغات برای ورود سرمایه‌گذاری خارجی شدت بیشتری می‌گیرد. دولت ترکیه تلاش می‌کند تا با ورود سرمایه‌گذاران خارجی، ترکیه را از بحران اقتصادی خارج کند.

البته، ورود سرمایه‌گذاران کوچک در حالی رخ می‌دهد که بر اساس آمارهای جهانی ترکیه سومین کشور جهان با بیشترین مهاجرت میلیونرهای دلاری است. وضعیت نابسامان اقتصاد ترکیه در سه سال اخیر  بیش از ۱۳ هزار کارآفرین و ده هزار میلونر را از این کشور فراری داده است. در واقع ورود سرمایه‌های کوچک که عمدتا با فریب تبلیغاتی اتفاقی می‌افتد، همزمان با خروج سرمایه‌ داران کلانی است که به دلیل اطلاع وضعیت نابسامان اقتصاد ترکیه از این کشور مهاجرت می‌کنند.

بیش از هر جای دیگری، تبلیغات گسترده ترکیه برای مهاجرت در ایران فعال است. به همین دلیل هم تعداد زیادی از ایرانی‌ها سرمایه‌ی خود را به این کشور برده و در حوزه مسکن ترکیه سرمایه‌گذاری کرده‌اند. به طوری که بر اساس آخرین آمارها در سپتامبر ۲۰۲۱ تعداد املاک خریداری شده توسط ایرانی‌ها در ترکیه به بیش از ۱۳۰۰ خانه رسیده که بیشترین تعداد در میان خارجی‌هایی است که در ترکیه خانه خریده‌اند.

در طول این‌ سالها در شبکه‌های اجتماعی  ارزانی قیمت خرید ملک در ترکیه مرتبا تبلیغ می‌شود. اما چیزی که معمولا به آن توجه نمی‌شود این است که بخش قابل توجهی از این ارزانی ناشی از کاهش ارزش پول ملی ترکیه است. با وجود سرمایه‌گذاری‌های خارجی در پنج سال اخیر ارزش متوسط هر متر ملک در ترکیه بیش از ۲۷ درصد کاهش را تجربه کرده. در واقع هر فرد خارجی که در طول پنج سال گذشته در این کشور ملک خریداری کرده، تا امروز دست‌کم ۲۷ درصد متضرر شده است. ضرر سرمایه‌گذاران خارجی در کنار کلاه‌‌برداری‌‌های گسترده، فروش املاک بی‌سند به خارجی‌ها و عدم پشتیبانی دادرسی ترکیه از افراد خارجی، ترکیه را به مقصدی ناامن برای سرمایه‌گذاران خرد تبدیل می‌کند.

از طرف دیگر قوانین سفت و سخت ترکیه به راحتی اجازه خروج سرمایه‌های پشیمان را نمیدهد. به عنوان نمونه تمامی مالکین مسکن  در زمان فروش ملزم به پرداخت  ۳۵ درصد از سود فروش را به عنوان  مالیات بر عایدی سرمایه هستند. یعنی اگر ملکی در ترکیه به واسطه‌ی تورم دچار رشد قیمت شود، مالک آن در زمان فروش ملزم است بخش قابل توجهی از سود ناشی از فروش ملک را  به دولت پرداخت کند و عملًا سود زیادی کسب نمی‌کند. در برخی برهه‌ها هم دولت ترکیه با وضع قوانینی از جمله اینکه مالک خارجی مسکن در ترکیه تا سه سال حق فروش مسکن را ندارد، باعث شده تا  ابهام در مورد خروج سرمایه‌ی خارجی بیشتر شود.

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد،‌ تقریبا تمام افرادی که سال گذشته در ترکیه ملک خریداری کرده‌اند امروز متحمل ضرر سنگینی شده‌اند. حداقل سرمایه لازم برای کسب شهروندی ترکیه  ۲۵۰ هزار دلار برابر با ۷.۵ میلیارد تومان است. اگر فردی سال گذشته همین میزان در ترکیه ملک خریده باشد، امروز در بهترین حالت، با محاسبه تورم مسکن ترکیه، مالیات عایدی سرمایه و کاهش ارزش لیر به ریال، سرمایه‌‌ای برابر با ۵.۲ میلیارد تومان دارد. البته، با توجه به اینکه براساس برخی رویه‌ها در ترکیه، عمدتاً املاک خارجی‌ها توسط سازمان‌های دولتی ترکیه، آن‌هم با نرخی چهل درصد زیر قیمت خریداری می‌شود، بیشتر سرمایه‌های ۷.۵ میلیاردی به کمتر از ۳.۳ میلیارد تومان  سقوط کرده است. این در حالی است که اگر همین افراد سرمایه‌ی خود را برای خرید مسکن در تهران هزینه می‌کردند،  حالا بیش از ۸.۷ میلیارد تومان سرمایه داشتند. در  واقع کسی که ترکیه را به جای تهران به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب کرده، دست‌کم بیش از ۶۰ درصد متحمل ضرر شده است.

---