هزینه مشاعات ساختمان چگونه محاسبه می‌شود؟

براساس ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در هر واحد مسکونی شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

قسمت‌های اختصاصی بدیهی است؛ چنانچه هر آنچه داخل واحد مسکونی باشد و یا به‌ طور مجزا در سند قید شده باشد مثل انباری و پارکینگ، اختصاصی به شمار می‌آید و سایر ساکنین به‌ هیچ‌ عنوان حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی را ندارند. لازم به ذکر است که تصرف قسمت‌های اختصاصی هم نباید از چارچوب قانون خارج شود؛ به‌ بیان‌ دیگر هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار دیگران قرار دهد اما قسمت‌های مشترک ساختمان بخش‌هایی است که به‌ طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین است.

مشاعات ساختمان عبارت است از:
- زمین ساختمان
- پشت‌بام
- درب ورودی
- راهرو
- پنجره‌های راهرو
- آسانسور
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی
- پله‌ها
- شوفاژخانه
- تأسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- حیاط
- لابی
- باغچه

به‌ عبارتی‌ هر قسمتی از ساختمان که در سند به‌ طور مجزا مالکی برای آن قید نشده، جزو مشاعات به‌ حساب می‌آید. نحوه محاسبه و پرداخت هزینه مشاعات ساختمان از جمله مسائلی است که اکثراً باعث ایجاد مشکلاتی می‌شود اما قانون برای رفع‌ورجوع این‌گونه مشکلات راه‌حل‌هایی را پیش‌بینی کرده است.

آب، برق و گاز مشترک چگونه محاسبه می‌شود؟

در برخی از ساختمان‌ها کنتور آب و برق و گاز بین واحدهای مسکونی مشترک است و این مسئله می‌تواند دردسرساز باشد زیرا سهم دقیق هر واحد مشخص نیست و معمولاً مدیران ساختمان با توسل به ظن و گمان به محاسبه قبوض می‌پردازند؛ اما قانون دراین‌باره می‌گوید: «برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به‌ طوری‌که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان ۲ برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستأجر واحد بزرگ‌تر باید ۲ برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد.»

در این صورت بخش‌هایی که با زیربنا ارتباط دارد مثل آسفالت پشت‌بام، آب و برق و گاز و... به نسبت مساحت آپارتمان محاسبه می‌شود و سایر هزینه‌هایی که ارتباطی به مساحت ندارد مثل هزینه سرایداری، تعمیر شوفاژخانه، آسانسور و قسمت‌های مشاع به‌ طور مساوی تقسیم می‌شود.

حال اگر میزان مساحت تمام واحدهای ساختمانی مساوی باشد در این صورت محاسبه قبوض ساختمان باید با توافق همه ساکنین به یکی از روش‌های زیر صورت بگیرد:

-شارژ واحدی: شارژ قبوض بر اساس تعداد واحدها به‌ صورت مساوی تقسیم می‌شود. اصولاً هزینه برق و گاز به‌ صورت واحدی محاسبه می‌شود.

- شارژ نفری: در این روش پرداخت قبوض به تعداد ساکنین هر واحد بستگی دارد که معمولاً قبوض آب مشترک در ساختمان‌ها بر اساس شارژ نفری محاسبه می‌شود.

سایر هزینه‌های مشترک در ساختمان‌ها چیست؟

علاوه بر پرداخت قبوض، هزینه‌های دیگری در ساختمان وجود دارد که تمام واحدهای ساختمانی ملزم به پرداخت آنها می‌باشند از جمله: نظافت راه‌پله، تعمیر آسانسور، ایزوگام پشت‌بام، پمپ آب و... حال عده‌ای از اهالی ساختمان به‌ خصوص ساکنین واحدهای همکف خود را معاف از پرداخت هزینه‌های مشترک می‌دانند و برای هرکدام از هزینه‌ها دلایلی دارند که مثلاً طبقه همکف از آسانسور استفاده نمی‌کند و یا فشار آب در طبقه همکف خوب است و... بنابراین پرداخت این هزینه‌ها را اجحاف در حق خود می‌دانند در حالی‌که این هزینه‌ها جزو مشاعات ساختمان به شمار می‌آید و باید به‌ صورت مشترک بین تمام واحدها تقسیم شود.

آیا آپارتمان خالی هم باید هزینه‌های مشترک را بپردازد؟

بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نه الزامی است»؛ بنابراین مالک واحدهای مسکونی خالی ملزم به پرداخت مشاعات ساختمان مثل ایزوگام پشت‌بام، نظافت راه‌پله، تعمیر آسانسور و... هستند و نمی‌توانند بگویند ما از آسانسور، پشت‌بام و... استفاده نمی‌کنیم زیرا در این صورت عدم پرداخت شارژ برای ساکنین طبقه اول هم موجه می‌شود. به هر ترتیب مالکین آپارتمان‌های خالی از هزینه‌های جاری مثل پرداخت قبوض آب و برق و گاز و... معاف هستند ولی هزینه‌های مشترک به آنها تعلق می‌گیرد.

آیا تزیینات آپارتمان جزو مشاعات است و همسایگان ملزم به پرداخت آنها هستند؟

هر اقدامی که باعث زیبایی ساختمان می‌شود، تزیینات ساختمان است مثل رنگ کردن دیوارهای راه‌پله و پارکینگ، عوض کردن درب حیاط، باغبانی و...؛ این موارد جزو مشاعات به‌ حساب می‌آید اما مدیر ساختمان نمی‌تواند بدون توافق سایر همسایگان به انجام چنین کارهایی اقدام نماید و انجام این کارها به‌ هیچ‌ عنوان قابل تسری و اجبار نیست.

اگر مالک یکی از واحدهای مسکونی از پرداخت هزینه مشاعات و یا پرداخت قبوض خودداری کند، راه چاره چیست؟

در اولین قدم بهترین راه این است که ساکنین طی جلسه‌ای بر سر موضوع مورد اختلاف به توافق برسند زیرا طی کردن مراحل قانونی زمان و انرژی زیادی را از شما می‌گیرد. اگر با گفت‌وگو مشکل حل‌وفصل نشد، در این صورت مدیر ساختمان باید به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و اظهارنامه‌ای مبنی بر مبلغ بدهی و مدت تعویق پرداخت آن تنظیم کند. در این اظهارنامه به ساکن بدهکار اخطار داده می‌شود که چنانچه ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننمایید، خدمات مشترک شما مثل آب گرم، گاز، برق و... طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن قطع خواهد شد. همچنین طبق مقررات مربوطه از طریق مراجع قضایی نیز اقدام لازم انجام خواهد شد.

اگر مالک با وجود اظهارنامه و قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت هزینه‌های مشترک خودداری کند، چه باید کرد؟

مدیر ساختمان باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کرده و برای فرد بدهکار اجرائیه صادر کند. صدور اجرائیه، فرد بدهکار را ملزم می‌کند که تا 10 روز نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید؛ در غیر این صورت مدیر ساختمان می‌تواند در دادگاه عمومی، اقدام به تنظیم دادخواست کند.

دادگاه پس از بررسی دادخواست، بدهکار را به جریمه‌ای دو برابر مبلغ بدهی محکوم خواهد کرد.

پس از ابلاغ حکم، مالک خاطی تا مدت 10 روز حق اعتراض دارد. در صورت اعتراض، پرونده مورد بررسی مجدد قرار گرفته و حکم دادگاه تا زمان رأی نهایی معلق می‌ماند.

---