راه حل های گرانی مسکن

تورم موجود دربازار باعث شده است که قیمت مسکن افزایش یابد.این افزایش قیمت در سال گذشته تا حدی بالا رفت که میانگین هر متر مربع  در شهر تهران به 11 میلیون تومان و در تیر ما 98 به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسید ، که این نشان  از افزایش قیمت ملک نسبت به سال قبل است.

 زمانی که قیمت مسکن افزایش یابدمی تواند در معاملات این حوزه هم تاثیر بگذارد وباعث شود افرادی که قصد رهن و یا اجاره ی ملکی را دارند ،با قیمتهای بالایی روبرو شوند.

نوسانات نرخ ارز

در واقع افزایش  قیمت مسکن  باعث شده است که امید مردم  برای خانه دار شدن کم شود،از این رو مسئولین کشور باید به فکر راه حل هایی باشد که بتواند این امید را دوباره به افراد جامعه بازگردانند.

طبق تحقیقاتی که صورت گرفته است ، ایران سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، اما بر اساس پروانه های صادر شده این تولید به حدود 300 هزار واحد مسکن می رسد . در چند سال گذشته تقاضا در بازار مسکن زیاد شد که البته با بالا رفتن دلار این تقاضا ها فرو ریخت و کم شد.

 در واقع می توان یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن را ، نوسانات نرخ ازر و دلار  دانست و  با بالا رفتن قیمت دلار ، قیمت مسکن هم زیاد شد  و باعث شد که بسیاری از افراد از خرید مسکن منصرف شوند .

منع خرید و فروش مسکن  توسط بانک ها

 البته برخی از آمارها نشان از خالی بودن 4 میلیون مسکن در کشور را دارد که این تعداد از دسترس اقشار متوسط و پایین جامعه خارج است.این مسئله هم می توان در گرانی ملک اثر بگذارد. به گفته کارشناسان ، بیشتر این ملک ها توسط  بانک‌های خصوصی و دولتی خریداری شده‌اند. آنها معتقدند بهتر است ،ساز و کار قانون مالیات بر عایدی سرمایه طوری تنظیم شود که بتواند بانک ها را از خرید و فروش زمین و ساختمان منع کند و از نوسانات قیمت مسکن جلوگیری کند.

سیستم بانکی کشور

بانک ها هم نقش غیر مستقیمی در گرانی مسکن دارند. از نظر کارشناسان ، یکی دیگر از عواملی که باعث افزایش قیمت ملک شده ، سیستم بانکی است که در رونق ساخت و ساز مسکن تاثیر زیادی نداشته است.آنها معتقدند وام هایی که در حوزه تولید مسکن پرداخت می شود ، از نظر اقتصادی کمترین ریسک را دارد، چون ضمانت‌ها به صورت کاملاً مشخص از سوی بانک‌ها دریافت می‌شود.

با افزایش قیمت مسکن ، وام های بانکی کار کرد خود را در جهت خرید مسکن از دست  دادند و این تسهیلات تنها توانست بخشی خیلی کمی از قیمت مسکن را پوشش دهد. برخی معتقدند که برای خرید مسکن باید ، مقدار وام های مسکن را افزایش دهند تا مردم قدرت خرید داشته باشند، اما از آنجایی که قیمت خرید در شهرها و استان های مختلف متفاوت است، شاید این راهکار نتواند باعث رونق خرید مسکن باشد.

شاید با افزایش سقف وام های بانکی مردم راحتتر بتوانند ملک را خریداری کنند ، اما باید در نظر داشت که آیا مردم قدرت بازگرداندن وام و پرداخت قسط های بانک را دارند یا نه؟ از جهتی وقتی  نرخ سود بانکی بالا  باشد ، مردم در پرداخت اقساط آن دچار مشکل می شوند .کمتر کسی از عهده پرداخت این اقساط بر می آید و همچنین خانواده های کمتری می توانند مدارک مربوط به دریافت این وام ها را فراهم کنند.

اقدامات دولت برای کاهش قیمت مسکن

وزیر سابق، بخش مسکن را بیشتر از نگاه اقتصاد کلان می نگریست و معتقد بود مسکن های خالی به معنای عدم بازده سرمایه در کشور است ، به همین خاطر تصمیم گرفت که تسهیلات وام مسکن را از 20 میلیون به 160 میلیون افزایش دهد ، اما با  بالا رفتن نرخ ارز ، قیمت مسکن هم زیاد شد  وفشار های فراوانی در این حوزه وارد شد.

اسلامی وزیر وقت ، یکی از راهکارهایی که باعث تعادل در بازار مسکن می شود را ساخت و ساز می داند و تمام تلاش خود را در زمینه ساخت مسکن و عرضه آن گذاشته است . ایشان مخالفت خود را با افزایش رقم مسکن اعلام کرده است و معتقد است که اگر وام مسکن بالا رود ، قیمت مسکن هم زیاد می شود.

از آنجایی که قیمت مسکن خود را در بلند مدت با تورم وفق می دهد ، دولت می تواند با انضباط مالی  و پولی درست ، تورم را کنترل کند و قیمت ها  را کاهش دهد.

اقدام دیگری که دولت می تواند داشته باشد در زمینه زیر ساختی است. دولت با ایجاد شهر های جدید می تواند زیر ساخت های قوی تری به آن دهد . شرایطی فراهم کند که بین شهرهای مرکزی و اطراف به راحتی ارتباط برقرار شود و بتواند تراکم جمعیت را از داخل شهر های بزرگ به اطراف ، هدایت کند.

انتظاری که مردم از دولت ها دارند این است که دولت‌ها خود مستقیم خانه سازی و یا منابع آن را تأمین کنند ولی در واقع در این زمینه ابزارهای محدودی وجود دارد، مثلا زمین های مازاد در شهرها نمانده است که بخواهد توزیع شود .

 بیشتر مسکن ساخته شده در ایران ، توسط بخش خصوصی و خود خانوارهاصورت گرفته است بنابراین باید توان خرید افراد بالا رود و دولت هم در زمینه‌های زیرساختی و بنیادی بتواند نقش بسزایی داشته باشد .

افزایش درآمد خانوارها

زمانی که استطاعت مالی خانواده ها برای خرید مسکن زیاد شود ، در واقع درآمد ملی افزایش می یابد و از این طریق وضعیت درآمدی خانوار‌ها بهبود پیدا کند.اما در چند سال گذشته درآمد خانوارها رشد آنچنانی نداشته است که بتوانند مازاد آن را پس انداز کنند و به راحتی ، ملک خریداری کنند و این در حالی بوده است که قیمت مسکن روز به روز بیشتر شده است.

بهتر است زمانی که قیمت ها در جامعه افزایش می یابد ، درآمد افراد هم به همان مقدار زیاد شود تا افراد بتوانند در برآورده کردن نیازهای خود دچار مشکل نشوند.

یکی دیگر از راهکارهای کاهش قیمت مسکن این است که قوانین مربوط به مسکن بهبود یابد .مثلا فرایندهای اخذ پروانه ساختمان روزبه روز سخت تر می شود و هر کدام از این فرایند ها می تواند هزینه های سنگینی را در ساخت و ساز به وجود آورد .این هزینه ها هم از ناحیه زمان است که بیشترین هزینه را تحمیل می کند . در زمانی که نرخ سرمایه  زیاد است، اگر زمان سرمایه گذاری از یک سال به چند سال تبدیل شود ،قیمت تمام شده برای سرمایه چند برابر زیاد خواهد شد .

 همچنین این فرایند ها هزینه های زیادی را برای سازنده به وجود می آورد که بخشی از این هزینه ها قانونی است و به سازنده تحمیل می شود و بخشی از هزینه ها ، هزینه غیر قانونی است که ممکن است باعث ایجاد فساد بیشتر شود .

 این حوزه ای است که دولت می تواند روی آن کار کند . در واقع همه تلاش قانونگذارن این است که چون می خواهند کنترل بیشتری در این زمینه داشته باشند ،این  فرایندها را پیچیده ترمی کنند ، در صورتی که پیچیده کردن فرایند ها کارساز نیست و باید کارها را کنترل کنند.

بالاترین هزینه ساختمان در مراحل اولیه ساخت و ساز آن و در مسئله زمین و پروانه اتفاق می‌افتد و می توان گفت که بیشتر هزینه های ساختمان در شهرهای بزرگ در مراحل اولیه پرداخت می شود و اگر قرار باشد اکه این سرمایه چند سالی هم معطل بماند ، طبیعتاً قیمت‌های تمام شده را ناخواسته افزایش خوهاد داد.

---