سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت

وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی یک مکانی را اجاره کند و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند، پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد. درواقع می‌توانیم بگوییم، حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست می‌آورد.

تقریبا می‌توان گفت مهم‌ترین اختلافات و دعواهایی که براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در دادگاه‌ها مطرح می‌شود و به شدت رایج است (دعوای تخلیه مکان مورد اجاره) است.

می‌توانیم این موارد را در سه دسته تقسیم کنیم؛
۱- مواردی که مالک می‌تواند به استناد آن‌ها، تمام حق کسب و پیشه و تجارت را به مستأجر بپردازد و مکان مورد اجاره را دوباره تحویل بگیرد؛

– اگر مالک بخواهد در مکان مورد اجاره، ساختمان جدیدی را احداث کند. اگر آقای خالقی بخواهد مکان خود را تخریب کند و از نو بسازد می‌تواند تمام حق کسب و پیشه و تجارت را (که مبلغ بسیار زیادی هم هست) به آقای قوامی بدهد و مکان را تحویل بگیرد.
– اگر آقای خالقی بخواهد خودش در آن مکانی که قبلا اجاره داده، تجارت کند و به این مکان واقعا احتیاج داشته و مکان دیگری نداشته باشد، می‌تواند آقای قوامی را با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت بیرون کند.
– اگر آقای خالقی بخواهد خودش، فرزندانش، پدرو مادرش یا همسرش در مکانی که اجاره داده، سکونت کنند، باید تمام حق کسب و پیشه و تجارت را به آقای قوامی بپردازد و او را بیرون کند و خودش دوباره مکان را به دست آورد.

۲- مواردی که مالک می‌تواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند و ملک خود را بدست آورد: اگر در اجاره بین آقای قوامی و آقای خالقی شرط شده باشد که آقای قوامی این مغازه را به شخص دیگری اجاره ندهد و برخلاف این شرط آقای قوامی مکان را اجاره داد، آقای خالقی می تواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند و مغازه خود را دوباره بدست آورد.

۳- مواردی که مالک می‌تواند بدون پرداختن مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ملک خود را مجددا بدست آورد:
– مستأجر شغل خود را تغییر دهد؛ آقای خالقی مغازه را برای کار آهنگری اجاره داده ولی مستأجر (آقای قوامی) مغازه را به کتاب‌فروشی تبدیل می‌کند.
– مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام می‌داده یا باید انجام می‌داده و نداده است. به‌طور مثال اگر آقای قوامی به مکان، آسیب بزند و یا تخریب کند و …، آقای خالقی می‌تواند بدون اینکه حق کسب و پیشه و تجارت را به او بپردازد، او را بیرون کند.
– اگر مستأجر، پولی را که باید هر ماه بعنوان مبلغ اجاره‌بها به مالک بابت اجاره مکان بدهد را پرداخت نکند (هرچند که این مبلغ بسیار ناچیز باشد).
بنابراین مطابق قانون سال ۱۳۵۶، در حق کسب و پیشه و تجارت باید یک قرارداد اجاره بین دو نفر درخصوص یک مکان وجود داشته باشد، مدت این قرارداد سپری شده باشد و مستأجر همچنان از آن مکان استفاده کرده باشد و شهرت بسیار کسب کند و درنهایت موردی پیش آید که مالک پس از سال‌ها بخواهد مستأجر را بیرون کند و مکان خود را پس بگیرد؛ در اینجا مالک ابتدا باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند و سپس مکانی را که اجاره داده بود بازپس بگیرد.

حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال ۱۳۵۶، پولی است که به مستأجر داده می‌شود اما در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال ۱۳۵۶دارد؛ حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز (تقدم و اولویت داشتن در اجاره) را به مستأجر می‌دهد.

مستأجر هم می‌تواند پس از به‌دست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد؛ یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد به‌عنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد می‌شود.

نکته‌ای که درمورد قانون سال ۱۳۷۶ باید درنظر داشت، آن است که: ممکن است در قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر شرط شود که (مستأجر حق ندارد این مکان را به شخص دیگری انتقال دهد) در این صورت اگر مستأجر این مکان را انتقال داد و این انتقال قبل از سپری شدن مدت زمان اجاره بود، مالک می‌تواند قرارداد را بهم بزند و مستأجر را از مکان بیرون کند و اگر پس از سپری شدن مدت زمان اجاره باشد، مالک می‌تواند مستأجر را بیرون کند. نکته دیگر آن‌که قانون سال ۱۳۷۶ فقط درمورد قراردادهایی کاربرد دارد که پس از سال ۱۳۷۶ بسته شده‌اند و نسبت به قبل از این تاریخ باید قوانین مربوط به همان زمان را مدنظر قرار داد.

به نوشته سایت مهداد نکاتی که بهتر است بدانید؛

۱- مبلغ سرقفلی بسیار بالاست. ممکن است مکان مورد اجارهیک میلیارد و دویست میلیون تومان ارزش داشته باشد اما مبلغ سرقفلی این مکان یک میلیارد تومان باشد که باتوجه به شرایط مکان و نظر کارشناس تعیین می‌شود.
۲- حق کسب و پیشه و تجارت به ارث می‌رسد. یعنی اگر آقا غلام در سال ۱۳۶۰ مغازه‌ای را اجاره کرده و در سال ۱۳۸۵ فوت کرده باشد و مالک مغازه بخواهد مغازه خود را پس بگیرد باید مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را به وارثان غلام بدهد.
۳- برای اینکه مطابق قانون سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی به مستأجر تعلق بگیرد، باید مکانی که اجاره داده ‌می‌شود، حتما (تجاری) باشد درحالی‌که در قانون سال ۱۳۵۶ همین که این مکان برای کسب و پیشه یا تجارت بود، کفایت می‌کرد.
۴- در قانون سال ۱۳۷۶ مبلغی که در ابتدا پرداخت می‌شود باید حتما تحت عنوان (سرقفلی) پرداخت شود و اگر مستأجر مبلغی را به‌عنوان (تضمین)، (قرض‌الحسنه) و عناوین دیگر پرداخته باشد، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.
۵- مطابق قانون سال ۱۳۵۶ اگر مستأجر بخواهد حق حق کسب و پیشه و تجارت خود را انتقال دهد یا به دیگری واگذار کند باید حتما این انتقال با سند رسمی صورت بگیرد ولی اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره را بسته است، بخواهد حق سرقفلی خود را واگذار کند نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز ممکن است.

---

منبع: تابناک