دست و پا زدن بازار مسکن در رکودتورمی
جایی برای بی‌خانه‌ها نیست!
تنش‌ها و تغییرات بازار طلا و ارز؛ نهایتاً به مردم اثبات کرد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، یکی از کم‌ریسک‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها محسوب می‌شود و اختصاص نقدینگی به سرمایه‌گذاری در بخش سکه و ارز، یکی از مخاطره‌انگیزترین روش‌های سرمایه‌گذاری است.
درواقع طی 6 ماهه‌ی نخست سال جاری، بازار مسکن با رکود نسبی مواجه بود. رکودی که عامل اصلی آن عدم معاملات ملکی به بهانه افزایش قیمت آن در ماه‌های آتی بود. حقیقت این است آمار خانه‌های خالی و بدون سکنه رو به افزایش است و بر اساس آخرین آمار منتشر شده از سوی سازمان املاک و مستقلات، بیش از 5 میلیون خانه خالی در تهران وجود دارد که باعث به هم خوردن تعادل در بازار مسکن شده است. البته باید توجه داشت که این آمار، به معنای مازاد عرضه نیست و نشان از دلالی و احتکار دارد.
"حامد مظاهریان" معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، چندی پیش اظهار داشت که عدم نظارت مطلوب در این بخش و نیز نبود برنامه‌ای مدون در راستای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، دو عامل اصلی رکود و افزایش قیمت در بازار مسکن محسوب می‌شوند. باید توجه داشت که مالیات یکی از اهرم‌های اصلی حفظ تعادل در بازار مسکن است که متأسفانه طی سال‌های اخیر مورد کم‌توجهی قرار گرفته است.
آشفتگی بازار از یک‌سو و جولان دهی دلالان و سوداگران از دیگر سو، بستری برای تبدیل حباب سکه و دلار به بالنی بزرگ شد که کنترل آن از دست مسئولین خارج و ابعاد مختلف اقتصاد کشور را تحت‌الشعاع بار منفی خود قرار داد.
باید توجه داشت که بارها و بارها، دولت و مسئولین مربوطه سخن از راه‌اندازی سامانه‌ی کنترل بر معاملات ملکی و نیز اخذ مالیات بر خانه‌های خالی به میان آورده‌اند اما تا به امروز هیچ‌یک از این وعده‌ها محقق نشده و همین روند، بستری را برای موج‌سواری دلالان و سودجویان بخش مسکن فراهم کرده است.
براساس قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، مالکان خانه‌های خالی از سکنه، از سال دوم خالی بودن، مشمول مالیاتی معادل نصف مالیات بر اجاره خواهند شد. نرخ این مالیات ۱۵ درصد است و پایه آن، یک‌سوم اجاره واقعی آپارتمان در شهرها است. مبلغ دریافتی از مالکان خانه‌های خالی بر اساس این فرمول، به طور متوسط حدود یک‌هزار تومان در هر مترمربع خواهد بود که این رقم حدود ۰۲/ ۰ درصد بهای فعلی هر متر مربع واحد مسکونی است.(1)
قانون مالیات بر خانه‌های خالی، در بسیاری از دیگر کشورها، بالاخص کشورهای پیشرفته، با هدف مهار سوداگری ملکی در حال اجرا است. به‌طور مثال؛ انگلستان یکی از کشورهایی است که این قانون را با جدیت تمام در دستور کار قرار داده و بنا بر اجرای آن، تنها 3 درصد از خانه‌ها در این کشور بیش از یک سال خالی نگهداری می‌شود چرا که در غیر این‌صورت، متحمل هزینه‌های بالای مالیاتی خواهند شد.
چرایی کاهش آمار معاملات ملکی
با کاهش آمار معاملات مسکن در ماه‌های گذشته، کارشناسان این حوزه بر آن شدند تا با بررسی زوایای مختلف این بخش، رونقی دوباره به بازار مسکن بخشند. آن‌ها با واکاوی عوامل مختلف دخیل در معاملات ملکی، به این نتیجه رسیدند که مدتی است مردم، سرمایه‌های خود را از این حوزه خارج کرده و به دنبال کسب سود در کوتاه‌مدت رفته‌اند. موضوعی که در چند ماه گذشته همگان در بازار طلا و سکه مشاهده کردند.در واقع، از نخستین روزهای سال جاری و با توجه به سخنان دونالد ترامپ مبنی بر خروج از برجام، بسیاری از تحلیلگران اقتصادی سخنان و پیش‌بینی‌هایی با مضمون؛ بحران اقتصادی و نیز آشفتگی در حوزه‌های مختلف اقتصاد ایران را ایراد کردند.
هرروز اخبار و شایعات مختلفی از گوشه و کنار شنیده می‌شد که مردم را نگران از بی‌ارزش شدن سرمایه‌هایشان می‌کرد. ازاین‌رو، بسیاری بر آن شدند تا سرمایه‌ها و نقدینگی خود را در مسیرهای سودآورتری به‌کار گیرند.
بیشتر بخوانید
ریشه‌‌های تورم در ایرانیک متر قبر، گران‌تر از صد متر آپارتماناتاق فرمان اقتصاد ایران در غرب +فیلم
آشفتگی بازار از یک‌سو و جولان دهی دلالان و سوداگران از دیگر سو، بستری برای تبدیل حباب سکه و دلار به بالنی بزرگ شد که کنترل آن از دست مسئولین خارج و ابعاد مختلف اقتصاد کشور را تحت‌الشعاع بار منفی خود قرار داد.
اما شتاب در سیر صعودی ارزش سکه و ارز، دیری نپایید و با مداخله‌ی بانک مرکزی و اِعمال سیاست‌های کنترل بازار، حباب سکه و دلار تَرک برداشت. روند جاری که شاخص‌ترین آن تزریق دلار از سوی بانک مرکزی به بازار بود، زمینه‌ساز سقوط ناگهانی نرخ دلار شد که مردم را دچار شوک بزرگی کرد. اکثریت احتکار کنندگان دلار با مشاهده سقوط ارزش دلار و گمانه‌زنی‌های حاشیه‌ای در راستای، ارزهای خانگی را برای فروش به بازار آورده و سعی بر جلوگیری از زیان بیش‌ازپیش داشتند.
اما موضوع فقط جلوگیری از خریدوفروش دلار و سکه نیست، چراکه باکمی ژرف‌اندیشی، درمی‌یابیم که تنش‌ها و تغییرات بازار طلا و ارز؛ نهایتاً به مردم اثبات کرد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، یکی از کم‌ریسک‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها محسوب می‌شود و اختصاص نقدینگی به سرمایه‌گذاری در بخش سکه و ارز، یکی از مخاطره‌انگیزترین روش‌های سرمایه‌گذاری است، چرا که نوسانات این بخش غیرقابل پیش‌بینی بوده و ازآنجایی‌که کشور ما از قریب به 3 دهه‌ی گذشته با انواع فشارها و تحریم‌های غربی همراه شده، نمی‌توان اعتماد چندانی به بازار طلا و ارز داشت.
در هم شکستن دیوار رکود مسکن
همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردیم، در 6 ماهه نخست سال جاری، بازار مسکن دچار رکودی بی‌سابقه شد. رکودی که نسبت به زمان مشابه سال گذشته، کاهش 21.8 درصدی معاملات در بازار مسکن را نشان می‌داد.در این میان، کارشناسان اقتصادی و متخصصان حوزه مسکن، را‌هایی را برای خروج بازار املاک از رکود، ارائه کرده‌اند. آن‌ها به اهرم‌هایی برای رونق و احیای مجدد این عرصه دست یافتند که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
- سهولت در اعطای تسهیلات بانکی (کاهش نرخ سود وام خرید مسکن به ویژه برای افرادی که تاکنون صاحب‌خانه نبوده‌اند.)
- تسریع در تصویب قانون پیش‌فروش مسکن (به خریداران این فرصت را می‌دهد که با پرداخت بهای ملک در فواصل زمانی مشخص اما بلندمدت، صاحب‌خانه شوند.)
- افزایش قدرت خرید مردم (کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش بی‌دلیل ارزش مسکن با نظارت بیش از پیش و برخورد قانونی با متخلفان و دلالان.)
- اخذ مالیات از مالکین خانه‌های خالی (افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه به نسبت دیگر املاکی که مورد مصرف قرار گرفته‌اند.)
- حمایت از ساخت واحدهای مسکونی با متراژ پایین (اعطای تسهیلات ویژه به ساختمان‌های کم‌متراژ با هدف تشویق به افزایش ساخت ساختمان‌های بیشتر، هم‌سو با قدرت خرید مردم.)
در این میان، باید متذکر شویم که احیای بازار مسکن و در هم شکستن رکود در این حوزه، ذاتا مطلوب و ضروری است اما باید تدابیری در این راستا اندیشیده شود که از هجوم ناگهانی مردم برای خرید مسکن و افزایش نامتعارف قیمت‌ها جلوگیری شود، چرا که در غیر این صورت باید در انتظار وقایعی شبیه به مشکلات پیش آمده در بازار سکه و دلار باشیم.
پی‌نوشت:
1. خانه‌های خالی باید مالیات بدهند، خبرگزاری ایسنا
