نکاتی پیرامون قرارداد مشارکت مدنی در ساخت

از قدیم گفته‌اند «خشت اول گر نهد معمار کج، تا ثریا می‌رود دیوار کج» و امروزه با توجه به حجم زیاد ساخت و سازها به‌ویژه تشویق شهرداری برای تبدیل بافت‌های فرسوده به ساختمان‌های نوساز و مطابق با استانداردهای روز، امکان تبدیل املاک مسکونی به آپارتمان‌های چند طبقه و بهره‌گیری از ظرفیت‌های تراکم و نتیجتاً عرضه بیشتر مسکن، چنانچه رابطه بین صاحبان خانه‌های به‌اصطلاح کلنگی و پیمانکارانی که معروف به بساز و بفروش هستند، به‌درستی تعریف نشود، چه‌بسا طرفین چنین قراردادهایی با مشکلات عدیده‌ای مواجه شوند.

ضرورت آشنایی با نکات حقوقی چنین پروژه‌هایی که در ادبیات حقوقی «مشارکت مدنی» نامیده شده، از آنجایی ناشی می‌شود که با توجه به اینکه از آغاز طرح و طی مراحل اداری با شهرداری و سازمان ثبت و نیز حضور در دفترخانه جهت صدور سند تفکیکی آپارتمان‌های جدید، زمانی به طور میانگین زاید بر یک سال را در بردارد و در این مدت ممکن است حوادثی از قبیل فوت یکی از طرفین و در نتیجه موکول شدن موضوع تعهدات به امر انحصار وراثت، ترقی و تنزل ارزش ملک یا مصالح ساختمانی را به‌دنبال داشته باشد، به همین جهت چگونگی تنظیم قراردادهایی که بتواند پیشاپیش حقوق طرفین آن را تضمین و از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری کند، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، در این نوشتار تلاش بر این است که به زبانی ساده مراحل تنظیم یک قرارداد «مشارکت مدنی» با ارایه نمونه‌ای که باید جزو لاینفک بیع‌نامه تلقی شود، تبیین شود. در عین حال تاکید می‌شود جهت جلوگیری از پیشامدهای ناگوار بعدی از هر گونه مشورت با اهل خبره به‌ویژه افراد آشنا با مسایل حقوقی، دریغ نشود.

اقسام و انواع قراردادهای مشارکت در ساخت

این‌گونه قراردادها بر مبنای توافقی تنظیم می‌شود که بر اساس اصل حاکمیت اراده در قراردادهای خصوصی، حدود و ثغور آن بستگی به شرایطی دارد که طرفین در متن قرارداد می‌گنجانند.
بدیهی است مهمترین نکته‌ای که باید هنگام تنظیم این قراردادها بدان توجه کرد، این است که چنانچه طرف مقابل از انجام تعهد خود سر باز زند، به‌ طور مثال مالک از انتقال سهم سازنده از عرصه امتناع ورزد یا سازنده به دلایل مختلف از جمله کسری سرمایه و منابع مالی نتواند از عهده تحویل به‌موقع مستحدثات برآید و با وجود نداشتن اختیارات، اقدام به پیش‌فروش سهمی خود کند.

برای جلوگیری از همه این معضلات می‌توان ضمانت اجراهایی پیش‌بینی کرد. از جمله قالب‌هایی که می‌تواند به ایفای تعهد هر یک از طرفین قرارداد کمک کند، چند روش ذیل است که حسب مورد قابل الگوگیری است.
1- معمولاً از آنجایی که طرف اول صرفاً زمین را به عنوان آورده خود در اختیار می‌گذارد و طرف دوم هزینه‌های احداث بنا را می‌دهد و در نهایت طرفین در عرصه و اعیان شریک می‌شوند، از این رو ممکن است قیمت زمین بدواً مورد توجه و محاسبه طرفین قرار نگیرد.

لذا بر این مبنا، ذکری از قیمت زمین و ما‌به‌ازای آن در بیع‌نامه نمی‌شود بلکه طرف دوم متعهد می‌شود بنایی را با مشخصات مورد توافق در زمین طرف اول احداث کند و سپس طرفین در عرصه و اعیانی شریک شوند.
اما لازم به گوشزد است که تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند. مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌های طرفین به طور دقیق لازم است. متقابلاً در مورد آورده سازنده نیز باید تعیین تکیف شده و به طور دقیق مشخص شود که هزینه‌ هایی مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم (از جمله تعیین مابه ‌التفاوت تراکم طبقه پنجم و نحوه مشارکت در هزینه‌های ساخت آن)، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحدها، مقدمات صدور سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود.
2- از جمله قالب‌های حقوقی این است که ممکن است توافق شود پس از رسیدن عملیات ساختمانی به سه مرحله، یک سوم از سهم زمین مثلاً یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده بعد از سقف پنجم، دانگ دوم بعد از اتمام نازک ‌کاری و دانگ سوم پس از پایان کار انتقال یابد.

لازم به ذکر است که در این قالب در بیع‌نامه قید می‌شود مالک ملک مکلف است در تاریخ معین جهت انتقال رسمی سهم سه دانگ سازنده در یکی از دفترخانه‌های رسمی مورد توافق حاضر شود. بدیهی است انتقال‌دهنده قبل از تاریخ محضر موظف به اخذ مفاصا از دارایی، شهرداری و استعلام ثبتی و سایر شرایط لازم جهت تنظیم سند رسمی است.3- روش دیگر اینکه ممکن است توافق شود چنانچه پروژه به مرحله‌ای خاص برسد که معمولاً زمانی است که هزینه‌های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد، طرف اول وکالت بلاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی به مقدار سهم خویش به طرف دوم می‌دهد.

در این موارد نیز توصیه این است که کلیه هزینه‌های مقدماتی به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسایل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و... که جزو آورده سازنده است، به صورت بسیار دقیق و جزیی در قرارداد مشارکت قید شود.

4- همچنین این امكان وجود دارد كه سه دانگ از ملك كلنگی در آغاز شروع پروژه به صورت رسمی به پیمانكار انتقال یابد.
در این فرض ممکن است ارزش ملک در تاریخ انعقاد قرارداد، به عنوان آورده مالک با هزینه‌های ساخت به عنوان آورده پیمانکار اختلاف داشته باشد.
بنابراین در این موارد مبلغ مابه‌التفاوت فوق به صورت نقدی یا به شکل سرمایه‌گذاری در قدرالسهم بیشتر و کمتر هر یک از طرفین در هنگام تسویه نهایی مورد لحاظ واقع می‌شود. 

---

منبع: روزنامه حمایت