سه شنبه 3 اسفند 1395 - 24 جمادي الاول 1438 - 21 فوريه 2017

آشنایی با اصول شهرنشینی

نگاهی به قوانین آپارتمان نشینی

ﺷﺮﮐﺎی ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن موظف هستند در ﭘﺮداﺧﺖ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ ﺑﺮای ﺣﻔﻆ و ﻧﮕﺎﻫﺪاری ﻗﺴﻤﺘﻬﺎی ﻣﺸﺘﺮك ﺑﻨﺎ ﻣﺼﺮف ﻣﯽ‌ﺷﻮد، ﻃﺒﻖ ﻣﻘﺮرات ﻣﺸﺎرﮐﺖ ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ.
عکس نویسنده
عکس نویسنده
نویسنده : صفورا صیرفی
بازدید :
زمان تقریبی مطالعه :
آپارتمان نشینی
یادش بخیر خونه های قدیمی و باصفا، خونه های بزرگی که مصداق بارز چاردیواری اختیاری بودن. حوض‌ها و حیاط‌های بزرگی که کم کم و با گذر زمان جای خود را به برج‌های بلند که تا آسمان قد کشیده‌اند داده‌اند. حالا به تبع این تغییر سبک زندگی ناگزیر مشکلاتی هم به وجود آمده با این که به هرطرف نگاه می‌کنیم ساختمان و آپارتمان و برج هست انگار هنوز با قوانین آپارتمان نسینی غریبه هستیم. هنوز بعضی افراد حق خودشون می‌دانند که هرطور دوست دارند در آپارتمان زندگی کنند غافل از اینکه در قانون به روشنی بیان شده که افراد چه حقوق و وظایفی در آپارتمان دارند و در صورت وقوع اختلاف چه تصمیمی باید اتخاذ شود.

قانون تملک آپارتمان در سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در سال 1347 به تصویب رسد که در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت.

هزینه های مشترک

ﺳﻬﻢ ﻫﺮ ﯾﮏ از ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻗﺴﻤﺘﻬﺎی اﺧﺘﺼﺎﺻﯽ از ﻣﺨﺎرج ﻗﺴﻤﺘﻬﺎی ﻣﺸﺘﺮك ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ اﺳﺖ ﺑﺎ ﻧﺴﺒﺖ ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻗﺴﻤﺖ اﺧﺘﺼﺎﺻﯽ ﺑﻪ ﻣﺠﻤﻮع ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻗﺴﻤﺘﻬﺎی اﺧﺘﺼﺎﺻﯽ ﺗﻤﺎم ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﻪ ﺟﺰ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم ارﺗﺒﺎط ﺑﺎ ﻣﺴﺎﺣﺖ زﯾﺮ ﺑﻨﺎ ﺑﻪ ﻧﺤﻮ ﻣﺴﺎوی ﺗﻘﺴﯿﻢ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ و ﯾﺎ اﯾﻨﮑﻪ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺗﺮﺗﯿﺐ دﯾﮕﺮی را ﺑﺮای ﺗﻘﺴﯿﻢ ﺣﻘﻮق و ﺗﻌﻬﺪات و ﻣﺨﺎرج ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﮐﺮده ﺑﺎﺷﻨﺪ. ﭘﺮداﺧﺖ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻫﺎی ﻣﺸﺘﺮك اﻋﻢ از اﯾﻨﮑﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد اﺳﺘﻔﺎده ﻗﺮار ﮔﯿﺮد ﯾﺎ ﻧﮕﯿﺮد اﻟﺰاﻣﯽ اﺳﺖ.  
 

هزینه شارژ واحدهای خالی

در مورد واحدهای خالی (به عنوان مثال یک واحد آپارتمان یکسال خالی باشد) هزینه‌های جاری مانند برق و آب نباید از جانب فردپرداخت شود. ولی هزینه‌های مشترک مربوط به شارژ ساختمان باید پرداخت شود، مانندهزینه‌های تاسیسات، رنگ آمیزی و ...(1)

متراژ در محاسبه شارژ ماهیانه اثر مستقیم و تعداد نفرات در محاسبه بهای آب مصرفی اثر گذار است. توافق اکثریت در این زمینه غالب است.

بر اساس تبصره ماده 3 آیین‌نامه اجرایی قانون آپارتمان‌ها ، نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.



آیا هزینه برف‌روبی تنها بر عهده طبقات آخر است؟

خیر، باوجودیکه اکثرا معتقدند که طبقات آخر باید هزینه ایزوگام و امثال آن را که مرتبط با پشت بام است را پرداخت نمایند ولی در واقع اینطور نیست پشت بام جزو مشترکات است و باید مخارجی همچون برف‌روبی و ایزوگام از تمام واحدها دریافت شود. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها و بند (ج) تبصره ماده چهار آیین نامه اجرایی قانون مزبور مصوب ۱۳۴۷ هیأت وزیران، بام جزو قسمت مشترک آپارتمان‌ها محسوب است و هزینه آسفالت و برف روبی و ... در این قسمت مشترک طبق دستور ماده ۲۳ آیین نامه مذکور با رعایت مقررات ماده چهار قانون تملک آپارتمان‌ها بر عهده شرکاست.


پرداخت شارژ ساختمان با مالک است یا مستاجر؟

موجر و مستاجر در این مورد می‌توانند باهم  توافق نمایند. اگر در اجاره‌نامه در این باره تعیین تکلیف نشده باشد نظر به اینکه شارژ ساختمان جهت استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت‌ می‌شود بنابراین مستاجر نیز باید آن را بپردازد البته در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان می‌تواند برای دریافت شارژ به مالک و مستاجر هردو مراجعه نماید.



فروش پارکینگ و انباری

مالک نمی‌تواند پارکینگ را به یک فرد وآپارتمان را به دیگری بفروشد، پارکینگ و انباری سند مجزا از آپارتمان ندارند و جزء ملحقات آپارتمان هستند بنابراین حتی اگر خریدار و فروشنده هم راضی باشند امکانپذیر نیست. در این مورد اگرمبایعه‌نامه رسمی هم تنظیم شود مالکان سایر طبقات به‌ عنوان ذی‌نفع می‌توانند بطلان این معامله را از دادگاه خواستار شوند.(2) چرا که استفاده از مشترکات ساختمان تنها حق مالکان است نه اینکه افراد غریبه به بهانه استفاده از انباری یا پارکینگ دائما در حال  تردد باشد و به عبارتی امنیت ساختمان را تحت الشعاع قرار دهد.

در بعضی از آپارتمان‌ها، تعدادی از واحدها پارکینگ ندارند، در اینصورت هزینه بازسازی کف پارکینگ با دارندگان خودرو و سایر قسمت ها با همگی است.

بر اساس ماده 8 قانون تملک آپارتمان، در هر ساختمانی که تعداد مالکان بیش از 3 نفر باشد، همه موظفند مدیر یا مدیرانی (به تعداد فرد) از بین خود یا از خارج از مجموعه انتخاب کنند.



نگهداری حیوانات در آپارتمان

بر اساس تبصره ماده 3 آیین‌نامه اجرایی قانون آپارتمان‌ها ، نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می‌باشد قسمت های مشترك محسوب می‌گردد؛ مانند پشت‌بام، راه‌پله‌ها، راهروها، حیاط، پارکینگ.

نگهداری حیوانات در قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مانند داخل واحد آپارتمانی اگر باعث سلب آسایش همسایه‌ها باشد مانند سر و صدا حیوان،  یا تهدیدی علیه  سلامت ساکنین باشد امکان شکایت از همسایه متخلف وجود دارد.
در این موارد همسایه‌ها راسا می‌توانند شکایت نمایند و همچنین مدیر ساختمان نیز می‌تواند با داشتن صورت جلسه مبنی بر موضوع مزاحمت به دادسرا محل وقوع ملک جهت شکایت مراجعه نماید.

امتناع از پرداخت هزینه‌های مشترک

هر مالک یا استفاده‌کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به‌ تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برِق، گاز و غیره به وی خودداری‌ کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده‌کننده همزمان اقدام به تصفیه‌حساب نکند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده‌ اجراییه صادر خواهد کرد(3)

کلام آخر

بر اساس ماده 8 قانون تملک آپارتمان، در هر ساختمانی که تعداد مالکان بیش از 3 نفر باشد، همه موظفند مدیر یا مدیرانی (به تعداد فرد) از بین خود یا از خارج از مجموعه انتخاب کنند. مسئولیت مدیران، فقط مربوط به اداره قسمت‌های مشترک ساختمان بوده و کارهای مربوط به قسمت‌های اختصاصی، در اختیار و انحصار مالکین آن است.

پی‌نوشت:

1_ آیا بعد از تخلیه موقت آپارتمان، فرد ملزم به پرداخت شارژ ماهیانه است؟، خبرگزاری تسنیم، اردیبهشت ۱۳۹۶. 
2_ چند نکته برای آپارتمان نشینی تا مشکل فروش انباری،پایگاه خبری تابناک، بهمن ۱۳۹۶.
3_ آنچه درباره هزینه‌های آپارتمان نشینی باید بدانیم، خبرگزاری تسنیم، خرداد 1396.