ویژگی‌های قانونی سرقفلی و حق کسب و پیشه

پیش از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، اصطلاح حق کسب و پیشه ذکر می‌شد و قانونگذار در قانون سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده است.
به گزارش مهداد، تا قبل از سال ۱۳۷۶ قانونگذار معتقد بود که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان این دو قائل نبود. سرقفلی پولی است که در ابتدای قرارداد اجاره بابت انتقال منافع ملک تجاری توسط صاحب ملک از مستاجر گرفته می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز (تقدم و اولویت داشتن در اجاره) را به مستاجر می‌دهد یا اینکه صرف‌نظر از پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد، به‌صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد می‌شود.
این در حالی است که حق کسب و پیشه، حقی است که تاجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به‌دست می‌آورد که حق مستاجر و تاجری است که در این مغازه شهرت کسب کرده است (قانون سال 1356 این حق را به مستاجر می‌دهد) و در صورت تغییر محل کار، مستاجر مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند.

آیا می‌توان از حق کسب و پیشه و تجارت چشم‌پوشی کرد؟

در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که آیا حق کسب و پیشه و تجارت منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟ و اینکه آیا از حق کسب و پیشه و تجارت می‌توان چشم‌پوشی کرد و آن را ازبین برد؟ برای‌ مثال در اجاره‌نامه قید کرد که مستاجر این مکان تجاری، حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ندارد؟
پاسخ این پرسش منفی است. این حق به علت اشتغال مستاجر در محل کسب به‌وجود می‌آید. چه مستاجر به مالک وجهی پرداخت کرده یا نکرده باشد. پاسخ پرسش دوم نیز منفی است. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که با تخلیه مغازه تجاری، به مستاجر تعلق می‌گیرد و نمی‌توان در اجاره‌نامه شرط کرد که این حق از بین برود (ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356) زیرا اصلا هنوز این حق ایجاد نشده است و اگر مالک برای تخلیه مکان تجاری خود به دادگاه مراجعه کرده باشد، دادگاه هم حکم تخلیه مکان تجاری توسط مستاجر و هم حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را صادر می‌کند و فقط در این موارد است که مالک می‌تواند مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نکند و مغازه خود را تحویل بگیرد:
1- مستأجر شغل خود را بدون اجازه مالک تغییر دهد، به عنوان مثال، مالک مغازه را برای کار آهنگری اجاره داده اما مستأجر مغازه را به کتاب‌فروشی تبدیل می‌کند؛
2- مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام می‌داده یا باید انجام می‌داده و نداده است. به‌طور مثال اگر مستاجر به مکان، آسیب بزند یا تخریب کند و …، مالک می‌تواند بدون اینکه حق کسب و پیشه و تجارت را به او بپردازد، او را بیرون کند؛
3- همچنین اگر مستأجر، پولی را که باید هر ماه به‌عنوان مبلغ اجاره به مالک بابت اجاره مکان بدهد را پرداخت نکند (هرچند که این مبلغ بسیار ناچیز باشد) مالک می‌تواند مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نکند و مغازه خود را تحویل بگیرد. طبق مواد 6، 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ هرگاه مالک، مکان تجاری خود را با قرارداد اجاره به دیگری بدهد، می‌تواند مبلغی را به‌عنوان سرقفلی دریافت کند. علاوه بر این مورد، اگر در قرارداد اجاره شرط شود که تازمانی‌که مستاجر در ملک تجاری مشغول کسب و کار است، مالک حق ندارد مبلغی که به ‌عنوان بهای اجاره از مستاجر می‌گیرد را افزایش دهد و حق تخلیه مکان را هم نداشته باشد و همچنین مالک تعهد کند که هر سال، مکان تجاری را به همان مبلغ سابق به مستاجر واگذار کند، مستاجر می‌تواند مبلغی به‌عنوان سرقفلی دریافت کند.

حق کسب و پیشه و تجارت به‌تدریج حاصل می‌شود

سرقفلی در هنگام بستن قرارداد اجاره به صاحب ملک تجاری پرداخت می‌شود و کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد. درواقع حق کسب و پیشه و تجارت نیاز به گذشت زمان و جذب مشتری دارد و به‌تدریج حاصل می‌شود اما سرقفلی در ابتدای قرارداد به‌وجود می‌آید و ارتباطی به مرور زمان ندارد.
قبل از سال ۱۳۷۶ این امکان وجود داشت که محلی که تجاری نیست (یعنی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مربوط به محل، تجارتی نیست) برای کسب و کار اجاره داده شود و هنگام تخلیه به این محل، حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گرفت. به‌طورمثال اگر شما در سال ۱۳۶۰ انباری خانه خود را (که یک مکان تجارتی نیست) به کسی برای تجارت اجاره می‌دادید، مشکلی وجود نداشت. اما از سال ۱۳۷۶ به بعد سرقفلی فقط به اماکن تجارتی تعلق می‌گیرد. یعنی اگر شما بخواهید انباری خانه خود را برای تجارت اجاره دهید، حق سرقفلی به شما تعلق نخواهد گرفت چون مکان، تجارتی نیست و سرقفلی ویژه مکان‌های تجارتی است.

حق سرقفلی قابل توقیف است

حق سرقفلی را می‌توان توقیف کرد و با تخلف مستاجر ازبین نمی‌رود درحالی‌که حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست و اگر مستاجر تخلف کند و کارهایی را در مکان تجاری انجام دهد که نباید انجام می‌داده یا کارهایی را که باید انجام می‌داده، نداده است، نیز ازبین می‌رود.
نکته دیگری که باید مورد توجه قرار داد، این است که مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل مکان تجاری، کیفیت و تجهیزات مورد اجاره براساس توافق بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود زیرا هر ملکی دارای شرایطی است و ازجهت کیفیت برای تجارت، با ملک دیگر متفاوت است و هر مکانی که شرایط بهتری برای تجارت داشته باشد، مبلغ سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود.
حق کسب و پیشه براساس نظر مالک یا توافق بین مالک و مستاجر تعیین نمی‌شود بلکه دادگاه با استفاده از نظر کارشناس مبلغ را تعیین می‌کند. کارشناس نیز براساس موقعیت مکان تجاری، شغل مستاجر، مساحت مکان و… نظر می‌دهد و مبلغ را تعیین می‌کند. درواقع میزان و مقدار حق کسب، قابل محاسبه و پیش‌بینی نیست.
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر بخواهد حق کسب خود را به شخص دیگری انتقال دهد یا واگذار کند باید حتما این انتقال را با سند رسمی انجام دهد اما اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره بسته است، بخواهد سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز می‌تواند مکان تجاری را انتقال دهد بنابراین مشخص کردن قانون و سالی که قرارداد اجاره منعقد شده است، در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه موثر خواهد بود.

---

منبع: روزنامه حمایت