دانستنی های حقوق
آشنایی با نحوه تنظیم قرارداد اجاره
اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود، اجارهدهنده را موجر و اجارهکننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
با شروع فصل تابستان بازار اجاره مسکن داغ میشود. اجاره از جمله قراردادهای رایج است که درصد بالایی از مردم با آن سرو کار دارند لذا بر آن شدیم تا در این مختصر به قواعد نحوه تنظیم قرارداد اجاره و حواشی آن بپردازیم.
اجاره در قانون نسبت به اجاره اموال ،حیوان و اشخاص مطرح شده ولی مقصود ما در این مطلب اجاره اموال مانند ماشین و خانه است.
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر، مال مورد اجاره را عین مستاجره و مبلغی که بابت اجاره پرداخت میشود را اجاره بها مینامند.
در اجاره اشیا اگر مدت قید نشود که مثلا این خانه برای مدت یکسال اجاره داده میشود، اجاره باطل خواهد بود.
اجاره به مدت عمر موجر یا مستاجر باطل است و با فوت یکی از طرفین (موجر و مستاجر) اجاره باطل نمیشود. ولی اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد، با فوت مستاجر اجاره باطل میشود. همچنین اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع باشد نیز با فوت موجر اجاره باطل میشود.
شروع مدت اجاره از تاریخی است که در قرارداد ذکر شده، اگر تاریخ قید نشده باشد شروع مدت اجاره از تاریخ تنظیم قرارداد خواهد بود.
در مواردیکه یکی از طرفین به نمایندگی از دیگری حاضر شده است باید مدارک نمایندگی وی به دقت بررسی شود. مثلا اگر فردی خودر ا وکیل مالک معرفی نماید باید اعتبار وکالتنامه و اینکه مدت آن منقضی نشده مورد توجه قرار گیرد.
تفاوت اجاره نامه عادی و رسمی در مرجع صالح به رسیدگی است. بعد از اتمام مدت اجاره، اگر سند عادی باشد، درخواست تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی، محل اقامت مستأجر، مشخصات عین مستأجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره، کپی برابر اصلشده قرارداد اجاره و کپی برابر اصلشده سند مالکیت ملک، به شورای حل اختلاف یا حسب مورد به دادگاه محل، ارایه میشود.
اگر سند رسمی باشد درخواست صدور اجراییه از دفترخانهای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، به عمل میآید.
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب نماید. اگر مورد اجاره اتومبیلی باشد و موجر آن را با نقص فنی تحویل دهد، به گونه ای که اتومبیل حرکت نکند، تسلیم انجام نشده است. (1)
اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عیب در مدت استفاده از موارد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
ثانیاً_ عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید. مثلا مستاجر از واحد مسکونی استفاده تجاری کند.
ثالثاً _ مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.
با انقضای مدت اجاره، عقد اجاره پایان مییابد. اگر مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره همچنان مال مورد اجاره را در تصرف خود نگاه دارد حتی اگر در این مدت از آن استفاده ننماید، باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. اجرت المثل، اجارهبهایی معادل اجارهبهای مکانی مشابه است. اجرت المسمی اجرتی است که در قرارداد ذکر شده است.
اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه (پول پیش) از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر است.
اجاره در قانون نسبت به اجاره اموال ،حیوان و اشخاص مطرح شده ولی مقصود ما در این مطلب اجاره اموال مانند ماشین و خانه است.
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر، مال مورد اجاره را عین مستاجره و مبلغی که بابت اجاره پرداخت میشود را اجاره بها مینامند.
در اجاره اشیا اگر مدت قید نشود که مثلا این خانه برای مدت یکسال اجاره داده میشود، اجاره باطل خواهد بود.
اجاره به مدت عمر موجر یا مستاجر باطل است و با فوت یکی از طرفین (موجر و مستاجر) اجاره باطل نمیشود. ولی اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد، با فوت مستاجر اجاره باطل میشود. همچنین اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع باشد نیز با فوت موجر اجاره باطل میشود.
شروع مدت اجاره از تاریخی است که در قرارداد ذکر شده، اگر تاریخ قید نشده باشد شروع مدت اجاره از تاریخ تنظیم قرارداد خواهد بود.
اجاره نامه رسمی و عادی
قرارداد اجاره اگر در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود، رسمی و اگر در بنگاه معاملات املاک تنظیم شود، عادی است و در این حالت باید دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضاء نمایند تا قرارداد مشمول مزایای قانون روابط مو جر و مستاجر مصوب 1376 باشد.در مواردیکه یکی از طرفین به نمایندگی از دیگری حاضر شده است باید مدارک نمایندگی وی به دقت بررسی شود. مثلا اگر فردی خودر ا وکیل مالک معرفی نماید باید اعتبار وکالتنامه و اینکه مدت آن منقضی نشده مورد توجه قرار گیرد.
اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
تفاوت اجاره نامه عادی و رسمی در مرجع صالح به رسیدگی است. بعد از اتمام مدت اجاره، اگر سند عادی باشد، درخواست تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی، محل اقامت مستأجر، مشخصات عین مستأجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره، کپی برابر اصلشده قرارداد اجاره و کپی برابر اصلشده سند مالکیت ملک، به شورای حل اختلاف یا حسب مورد به دادگاه محل، ارایه میشود.
اگر سند رسمی باشد درخواست صدور اجراییه از دفترخانهای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، به عمل میآید.
هزینه تعمیرات عین مستاجره
هزینه های اساسی مربوط به اصل بنا، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف منطقه برخلاف آن باشد، ولی تعمیرات جزئی و تزئینی با مستاجر است.
معیوب بودن مورد اجاره
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب نماید. اگر مورد اجاره اتومبیلی باشد و موجر آن را با نقص فنی تحویل دهد، به گونه ای که اتومبیل حرکت نکند، تسلیم انجام نشده است. (1)اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عیب در مدت استفاده از موارد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
مطابق قانون، مستاجر باید:
اولاً_ در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار نماید. اگر موجر نتواند مانع از این امر شود حق فسخ برای موجر به وجود میآید. مثلا بجای مصارف خانگی از برق استفاده صنعتی کند.ثانیاً_ عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید. مثلا مستاجر از واحد مسکونی استفاده تجاری کند.
ثالثاً _ مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.
کلام آخر
با انقضای مدت اجاره، عقد اجاره پایان مییابد. اگر مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره همچنان مال مورد اجاره را در تصرف خود نگاه دارد حتی اگر در این مدت از آن استفاده ننماید، باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. اجرت المثل، اجارهبهایی معادل اجارهبهای مکانی مشابه است. اجرت المسمی اجرتی است که در قرارداد ذکر شده است.اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه (پول پیش) از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر است.