قرارداد اجاره

یک قاضی دادگاه ضمن تاکید بر تحقیق کامل در خصوص وضعیت ملک اجاره ای ، گفت : در خصوص مالک بود موجر و در رهن نبود ملک اطمینان حاصل کنید.

برنامه " آوای قانون " رادیو گفت و گو با موضوع روابط موجر و مستاجر با حضور دکتر فتح الله احمدی ، قاضی و معاون سرپرستی مجتمع قضایی شهید بهشتی روانه آنتن شد.

آوای قانون : در سال ۹۱ خانه ای را به مبلغ ۱۵میلیون و ۵۰۰هزارتومان رهن کردم اما در زمان عقد قرارداد نمی دانستم موجر برای دریافت وام ، ملک را در رهن قرار داده است. پس از چندسال بانک با حکم تخلیه مراجعه کرد ، چون مالک اقساط خود را پرداخت نکرده بود. با توجه به اینکه در این قرارداد ، وکیل مالک به عنوان موجر معرفی شده است و من خانه را از یک بنگاه اجاره کرده ام و مبلغ را به او پرداخت کرده ام ، چگونه باید ودیعه خود را پس بگیرم؟

احمدی : قبل از انعقاد یک قرارداد اجاره ، مالک بودن موجر باید اثبات شود. دقت کنید آژانس های املاک تنها حکم نوشتن قرارداد را دارند و در قبال اشخاص هیچ گونه تعهدی ندارند.اگر بنگاه داران شفاها تعهدی را بپذیرند و آن را مکتوب نکنند هیچ قانونی نمیتواند تعهدات موجر و مستاجر را به بنگاه داران تحمیل کند.

توصیه می شود زمانی که قراداد اجاره را منعقد می کنید اولا از مالک بود موجر اطمینان حاصل کنید و دوما تحقیق کنید که ملک در رهن بانک یا سازمانی نباشد چرا که ممکن است شخص برای خرید خانه برای تهیه مبلغ ، از بانک وام دریافت کرده باشد ملک را به طور کامل در رهن بانک قرار داده باشد.توجه داشته باشید قرارداد رهن بانکی از نظر زمانی و ارزشی بر قرارداد اجاره تقدم دارد.

بنابراین در این شرایط بنگاه املاک تعهدی ندارد مگر اینکه در جایی صراحتا قید شده باشد یا شاهدی مبنی بر تعهد آژانس املاک بر بازگرداندن مبلغ ودیعه وجود داشته باشد یا آژانس املاک خود صاحب خانه باشد و قرارداد را منعقد کرده باشد.

حضور وکیل در این حالت به عنوان نماینده تلقی می شود و تمام تعهدات همچنان بر عهده موکل یا همان مالک است.همچنین بانک تعهدی در قبال بازپرداخت ودیعه شما ندارد و تنها کسی که مسئولیت دارد مالک خانه است.

شما باید دادخواست بازپس گیری ودیعه را به دادگاه تقدیم کنید اما اگر مالک توانایی مالی نداشته باشد حکم دادگاه بلااقدام می گردد.

آوای قانون : آیا به نظر نمی رسد در روابط موجر و مستاجر از حیث قانون خلا وجود دارد؟ در مواردی مانند سوال قبل افراد چگونه می توانند در جریان صلاحیت ملک و صاحب آن قرار بگیرند؟

احمدی : واقعیت این است که کمبود قانون وجود ندارد.ساختارهای سازمانی و اداری ما از شفافیت لازم برخوردار نیستند . به معنای دیگر دفاتر عقد قرارداد و افراد باید به اطلاعات خاصی درباره مالک دسترسی داشته باشند. همچنین اگر افراد قرارداد خود را در دفاتر ثبت اسناد منعقد کنند این مشکلات کمتر بروز پیدا می کنند چرا که دفترخانه می تواند در هنگام انعقاد قرارداد ، مالک بودن موجر و در رهن بودن ملک را از اداره ثبت ، استعلام کند.

آوای قانون : اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره ، ملک را تخلیه نکند ، موجر چه اقدامات قانونی به منظور تخلیه ملک می تواند انجام دهد؟

احمدی : اگر در پایان قرارداد اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند ، مالک می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و دستور تخلیه درخواست کند اما این دستور تخلیه متضمن تکلیفی برای مالک نیز است یعنی مالک باید مبلغ ودیعه را در صندوق دادگستری تودیع کند یا اگر چک تضمین برای ودیعه دریافت شده باشد باید به شورای حل اختلاف تحویل داده شود تا دستور تخلیه اجرا شود.

تکلیف موجر این است که تصویر قرارداد اجاره را به شورای حل اختلاف تحویل دعد و تقاضای دستور تخلیه نمای.د

آوای قانون : اگر قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و مستاجر بنا به دلایلی تمایلی به استمرار سکونت در ملک را نداشته و قصد تخلیه داشته باشد اما موجر به شرط دریافت پول از مستاجر جدید ، ودیعه را پرداخت کند تکلیف چیست؟ چه راهکاری برای دریافت پول ودیعه وجود دارد ؟

احمدی : اینکه موجر بگوید تا زمان قرارداد با مستاجر جدید و دریافت پول ، ودیعه مستاجر قبلی را پرداخت نمی کند به هیچ وجه پایه قانونی ندارد. مستاجر تکلیفی در خصوص پیدا کردن مستاجر برای ملک ندارد.از این رو توصیه می شود ، در قرارداد اجار وجه التزامی برمبنای ارزش ملک و ودیعه یا اجاره در نظر گرفته شود تا زمانی که هریک از مستاجر یا موجر به تعهدات خود عمل نکردند و از وظایف خود استنکاف کنند. بنابراین اگر موجر ببیند که با تاخیر در پرداخت ودیعه متحمل جریمه می شود مطمئنا به تعهداتش پایبندتر خواهد بود و برای اینکه هزینه گزافی متحمل شود به هر نحوی شده ودیعه مورد نظر را فراهم خواهد کرد.

در این موارد قانون گذار مقرر کرده است مستاجر باید ملک را تخلیه کند و سپس به شورای حل اختلاف مراجعه و تامین دلیل کند.در این حالت یک نفر از شورای حل اختلاف به ملک مراجعه می کند و همراه با مامور نیروی انتظامی صورت جلسه ای از وضعیت ملک تهیه می شود و کلید تحویل شورای حل اختلاف می شود و از این زمان ملک تخلیه شده محسوب می شود و از آن روز به بعد موجر باید وجه التزام را پرداخت نماید.

اگر مبلغ ودیعه کمتر از ۲۰میلیون تومان باشد ، مستاجر باید به شورای حل احتلاف و اگر بالاتر از ۲۰ میلیون باشد باید به دادگاه مراجعه نماید و ضمن اینکه ودیعه خود را مطالبه می کند ، وجه التزام را نیز درخواست نماید. 

---

منبع: رادیو گفتگو