اصول تنظیم مبایعه‌نامه

امروزه با توجه به افزایش حجم معاملات، لزوم آگاهی حقوقی بیش از پیش احساس می‌شود. از جمله هنگام خرید و فروش خانه با عنایت به مبلغی که در این نوع معاملات داد و ستد می‌شود، آشنایی با قوانین امری ضروری می‌نماید. لذا در این مطلب برآن شدیم تا مختصرا مبایعه‌نامه را بررسی نماییم.

تعریف مبایعه نامه

مبایعه‌نامه یا فروش‌نامه ورقه‌ای است که در آن مشخصات طرفین معامله (خریدار و فروشنده)، مورد معامله، مبلغ معامله، توضیحات لازم در مورد جزئیات معامله، محل امضاء خریدار و فروشنده و محل امضاء و مهر متصدی مشاور  بنگاه معاملات ملکی نوشته می‌شود. مبایعه نامه در سه نسخه تهیه می‌شود که نسخه اول در اختیار خریدار، نسخه دوم در اختیار فروشنده و نسخه سوم جهت بایگانی در بنگاه معاملات ملکی، قرار می‌گیرد.

ذیلا به بعضی از مهمترین موارد در تنظیم مبایعه‌نامه اشاره  می‌شود:
_اطمینان از اصالت اسناد و اینکه قابل معامله و واگذاری به غیر می‌باشد.
_اطمینان از هویت متعاملین و مطابقت با کارت شناسایی.
_انطباق مشخصات هویت با مشخصات مدارک اسناد رسمی.
_ بررسی اعتبار وکالت‌نامه و حدود اختیارات وکالت، در صورتی که یک یا چند نفر به وکالت از دیگران معامله می‌نمایند.
_صرف نوشتن معامله در اوراق چاپی مشاور املاک کافی نبوده، باید حتما کد رهگیری از سامانه اطلاعات مدیریت معاملات و مستغلات کشور گرفته شود. همچنین لازم است کد پستی ملک مورد معامله دریافت شود. مرحله بعدی تنظیم سند رسمی می‌باشد، شروط مربوط به تنظیم سند نظیر تاریخ حضور در دفتر خانه اسناد رسمی از مواری است که در توضیحات مبایعه نامه ذکر می‌شود. در مواقعی که فروشنده از حضور جهت تنظیم سند رسمی خودداری نماید، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده به دادگاه مطرح می‌شود.
_در صورتی که  اسناد تجاری مانند چک سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شده و قید می‌شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید مسترد شود.
_اسنادی که نزد صاحب متصدی املاک به امانت گذاشته می‌شود کاملا در قرارداد تنظیم شود.
_قبل از تنظیم قرارداد بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد و میزان مالکیت فروشنده به چه صورت است.
_بررسی ملک از حیث رهن و توقیف؛ اگر فروشنده به خریدار بگوید ملک در رهن بانک است و مبلغی از بازپرداخت آن باقی مانده است، هردو باید در بانک حاضر شوند و توافقی نوشته و امضا می‌شود و شخص خریدار به نوعی قائم مقام فروشنده در باز پرداخت وام می گردد. برخی اوقات طرفین به اختلاف برمی‌خورند و علیرغم توافق عمل میکنند که در این حالت دادخواست حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال الزامی می‌شود.(1)
_مساحت و حدود ملک بطور کامل و دقیق قید شود.
_توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک مشخصا توصیف شده باشد.
_طبق قانون اصلاح موادی از قانون خدمت وظیفه عمومی مصوب سال 1390 کارت پایان خدمت از مدارک لازم برای نقل و انتقال در دفترخانه های رسمی حذف گردیده است. بند «و» این ماده پیش از این مقرر می‌داشت ثبت هرگونه نقل و انتقال غیرقهری اموال به‌طور مستقیم و غیرمستقیم در دفاتر اسناد رسمی نیاز به بررسی وضعیت مشمول دارد.

سند

مطابق ماده 1284 قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
ماده 1293 قانون مدنی: "هر گاه سند به وسیله‌ی یکی از مامورین رسمی تنظیم اسنادتهیه شده لیکن مامور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره‌ی قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد، عادی است."

ماده 1287 قانون مدنی: "اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتراسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است."
 

سند رسمی از منظر قانون ثبت

از مجموع مواد استنباط می‌شود که سند رسمی از منظر قانون ثبت، سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. سند رسمی در قانون ثبت، با سند رسمی قانون مدنی در آثار متفاوتند؛ سندی که قانون ثبت به آن رسمی می‌گوید بدون حکم دادگاه قابل اجرا است و اگر اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود در صورتی که سند رسمی مشمول قانون مدنی مانند شناسنامه و گواهینامه رانندکی و سایر اسناد رسمی که سایر ماموران دولت تنظیم می شود قابلیت طرح در هیات نظارت یا لازم الاجرا شدن را ندارد.

ماده 70 قانون ثبت: "سندی كه مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینكه مجعولیت آن سند ثابت شود." بدیهی است که در این ماده منظور قانون گذار ثبت در دفاتر اسناد رسمی است.

بند 7 ماده 25 قانون ثبت: "هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشكال یا اشتباهی پیش آیاد رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم باهیات نظارت خواهد بود."

مدارک لازم برای معامله مال غیر منقول

_اصل سند مالکیت
_بنچاق آخرین معامله
_استعلام ثبتی
_پایان کار شهرداری، چنانچه آپارتمان یا اعیانی موجود قبل از سال ۴۹ احداث گردیده باشد طبق تبصره ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها نیازی به اخذ پایان كار نمی‌باشد.
_مفاصاحساب نوسازی
_گواهی انحصار وراثت در صورتیکه فروشنده وارث است.
_اخذ مفاصا حساب های مالیاتی راجع به مالیاتهای مستغلات شغلی

کلام آخر

بعضا مواردی مشاهده شده که اشخاص بدون احراز هویت فروشنده به تنظیم قرارداد بیع مبادرت نموده‌اند و بعدا متوجه شده‌اند فروشنده مالکیتی در ملک نداشته‌است یا به عنوان مثال اگر خود را وکیل فروشنده معرفی کرده است، در زمان انعقاد قرار داد، اعتبار وکالت‌نامه به پایان رسیده بوده و این فرد سمت نمایندگی نداشته است یا اینکه در وکالت او اختیار فروش قید نشده بوده، که در نهایت این سهل انگاری‌ها منجر به مشکلات بزرگی شده است. بنابراین بررسی این موارد و نظارت بر درج صحیح اطلاعات ثبتی ملک در قرارداد بسیار حایز اهمیت است.

در این مطلب تنها به بخشی از مهمترین مواردی که هنگام مبایعه‌نامه باید به آن توجه شود اشاره شد، حال آنکه مثلا اگر قصد خرید خانه ای را داشته باشیم که هنوز به اتمام نرسیده، بندهای دیگری نیز باید در متن قرارداد گنجانده شود مانند نوع کلید و پریزها، کف پوش، در ها و سایر قسمت ها قرار است از چه مصالحی استفاده شود.

---

پی نوشت: تکلیف املاک در رهن بانک در هنگام معامله، رادیو گفتگو، ۱۳۹۶/۰۵/۰۴