حتما دو شاهد، اجاره نامه را امضا کنند

از آنجا که دانستن ابعاد حقوقی و قانونی اجاره واحدهای مسکونی، مورد نیاز شمار گسترده ای از شهروندان است، هر ساله هزاران ملک مسکونی در سراسر کشور به اجاره مستاجران در می آید که اغلب آنها از خرداد تا شهریور هر سال جابه جا می شوند.

بخش حقوق تبیان

از آنجا که دانستن ابعاد حقوقی و قانونی اجاره واحدهای مسکونی، مورد نیاز شمار گسترده ای از شهروندان است، با بهمن کشاورز وکیل دادگستری و رئیس پیشین کانون وکلای ایران به گفت وگو نشستیم.

آیا قرارداد دستی اجاره (اجاره نامه عادی) به عنوان سندی در دادگاه، قابل ارائه است؟ و اساسا انشائ اجاره نامه عادی املاک مسکونی چگونه است و چه مشکلاتی را در پی دارد؟

اول این که اعتبار اجاره نامه رسمی و عادی در مورد محل های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره نامه ) عادی و رسمی وجود ندارد. البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد در صورتی که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود. البته در هر دو مورد، به مستاجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.

دوم این که در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره نامه ذکر شود و مهم تر این که حتما دو شاهد، سند را امضا کنند.

سوم این که مواردی که باید از دیدگاه موجر مورد توجه قرار گیرد یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم تر، بررسی شخصیت مستاجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که از نظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد. از دیدگاه مستاجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می دهد، محرز و مسلم باشد.

نکته دیگر این که در قرار دادهای اجاره مسکن، معمولا وجهی به عنوان قرض الحسنه، از سوی مستاجر به موجر پرداخت می شود که باید در شروط عقد اجاره، ترتیبی پیش بینی شود که نه مطالبه این قرض الحسنه از موجر بدون تخلیه ملک از جانب مستاجر میسر باشد و نه موجر بتواند بدون پرداخت این وجه، ملک را به علت انقضای این مدت، تخلیه کند.

البته مواردی که شما از قراردادهای اجاره تشریح کردید، تفاوت قراردادهای عادی است که در بنگاه ها تنظیم می شود با قراردادهای رسمی اجاره که بتازگی در فاتر اسناد رسمی نیز تنظیم و به ثبت می رسد در حالی که منظور، مقایسه قراردادهایی است که طبق مقررات سال های اخیر دولت، با درج کد رهگیری و هولوگرام مربوط به چاپ می رسد.

سند رسمی و سند عادی تعریف و اوصاف قانونی خاص خود را دارد. سند رسمی در این مورد، تنها سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و تخلیه ملک نیز با صدور اجرائیه از همان دفترخانه، میسر خواهد بود و اجراییه سازمان ثبت اسناد و املاک، مجری تخلیه ملک محسوب می شود. هر نوع سند دیگری به هر شکلی و با هر ترتیبی جز این، تنظیم شود سند عادی تلقی می شود و موجر برای تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند حالا چه کد رهگیری و هولوگرام داشته باشد و چه نداشته باشد. بنابراین فرمتی که به آن اشاره کردید و در سال های اخیر در تهران و برخی شهرهای بزرگ کشور متداول شده، ممکن است مثلا از نظر احراز مدارک مالکیتی موجر، مزیت هایی نسبی بر فرمت قبلی قراردادهای اجاره در این شهرها داشته باشد، ولی از لحاظ تخلیه یا مطالبه اجاره های عقب افتاده، هیچ خاصیتی ندارد و به هر حال، مراجعه به شورای حل اختلاف لازم است.

بعد از گذشت مهلت یک ماهه ای که شورای حل اختلاف به مستاجر برای تخلیه ملک می دهد کدام ضابط، مجری تخلیه ملک یا باز پس گیری وجه قرض الحسنه از موجر به مستاجر می شود؟

اجرای چنین حکمی با نیروی انتظامی و عوامل اجرایی شورای حل اختلاف است ولی همان طور که اشاره کردم در مورد اجاره نامه تنظیم و ثبت شده در دفتر اسناد رسمی، دایره اجرای ثبت (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) مجری خواهد بود.

رایج ترین اختلافات موجر و مستاجر در چه مواردی بروز می کند؟

گمان می کنم بیشترین میزان اختلاف، مربوط به تخلیه نشدن واحد مسکونی استیجاری پس از پایان مدت مورد توافق، پرداخت نکردن اجاره بها از جانب مستاجر و سرانجام، انتقال به غیر مورد اجاره بدون رضایت موجر باشد.

البته دیگر اشکالی که ممکن است برای مستاجر پیدا شود، خودداری مالک از بازپرداخت قرض الحسنه داده شده در شرایطی است که مستاجر مایل به تخلیه ملک شده است.

چه راه حل هایی را در برخورد با این مشکلات پیشنهاد می کنید؟

استفاده از اسناد مالی نظیر چک و سفته، پیش بینی ضمانت و اجرای قاطع احکام مربوط به این موارد و اعمال جرایم سنگین در برابر این تخلفات می تواند تا حدی چاره ساز باشد.

منبع: جام جم آنلاین