چگونگی استیفای مطالبات در روابط موجر و مستاجر

اجاره بر اساس تعریف ماده ٤٦٦ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود ؛ اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. روابط میان موجر و مستاجر از جمله دعاوی شایع در جامعه است.

فرآوری: فاطمه نوری_ بخش حقوق تبیان

روابط میان موجر و مستاجر از جمله دعاوی شایع د ر جامعه بوده که یکی از این دعاوی، مطالبه اجاره بها و اجرت المثل استفاده از مورد اجاره یا عین مستاجره است.اجرت المسمی نیز به مبلغی گفته می شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره نامه بر آن توافق می کنند . اما اجرت المثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری برای مدتی که بین طرفین، قراردادی نبوده است، تعیین می کند.

اجرت المسمی دارای مبنای قرارد ادی و توافقی است

در واقع اجرت المسمی مبنای قراردادی و توافقی دارد اما اجرت المثل زمانی تعیین می شود که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده است یا اینکه مدت قرارداد منقضی شده باشد.در صورتی که مستاجر مبلغ اجرت المسمی را نپردازد ، موجر می تواند این مبلغ را مطالبه کند و داد گاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می شود ، علاوه بر اجرت المسمی، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز در صورت مطالبه موجر، محاسبه و مورد حکم قرار می دهد .

بر اساس ماده 522 قانون آیین داد رسی مدنی، د ر صورتی که دین، وجه رایج باشد ، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تادیه به او تعلق گیرد .از آنجایی که اجرت المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماده می شود اما درخصوص اجرت المثل بحث متفاوت است.

خودداری موجر از بازپس دادن رهن

اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می گذارد، رهن نامیده می شود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده شده را دارد.

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود

ماده 494 قانون مدنی در این خصوص مقرر می کند : «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرد ه باشد و اگر با اجازه مالک درتصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داد ه باشد که مجانا استفاده کند.»

همان طور که ملاحظه می شود به موجب این ماده، مستاجر باید بلافاصله پس از انقضای مدت، مورد اجاره را تحویل موجر دهد و اگر پس از مدت اجاره، آن را مورد استفاده قرار دهد ، در صورتی که بدون اجازه باشد، اید به موجر، اجرت المثل بد هد .این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد ، فقط در صورت استفاده از منفعت، باید اجرت المثل بدهد .

ماده ٣٣٧ قانون مدنی نیز در این خصوص اشعار می د ارد : «هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفای منفعت کند ، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود؛ مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده است.» که در صورت مجانی بودن، طبیعتا مستحق چیزی نخواهد بود .

به اجرت المثل، خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی گیرد

اما از آنجایی که اجرت المثل، خسارت محسوب می شود و وجه نقد نیست، به آن خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی گیرد . اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن می شود که بدانیم ممکن است از زمان طرح دعوا تا زمان اجرای حکم مدت زیادی طول بکشد ؛ در این صورت موجر متضرر خواهد شد .

همچنین اجرت المثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به موجر تعلق می گیرد زیرا مطابق ماد ه 337 قانون مدنی استفاده بلاجهت شده است.

باید در دادخواست، اجرت المثل را مطالبه کرد

اما نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد ، این است که به طور حتم اجرت المثل باید در داد خواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد . زیرا در دعاوی حقوقی، داد گاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای می دهد و نمی تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند . این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بی طرفی است. ماده 358 قانون سابق آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر می کرد : «هیچ داد گاهی نباید برای اصحاب دعوی تحصیل دلیل كند بلكه فقط به دلایلی كه اصحاب دعوی تقدیم یا اظهار كرده اند ، رسیدگی می كند . تحقیقاتی كه داد گاه برای كشف امری در خلال داد رسی لازم بداند از قبیل معاینه محل، تحقیق از گواهان و مسجلین اسناد و ملاحظه پرونده مربوط به دادرسی و امثال اینها تحصیل دلیل نیست.»

رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست

به موجب ماده ١٩٩، «در كلیه امور حقوقی، داد گاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا، هرگونه تحقیق یا اقدامی كه برای كشف حقیقت لازم باشد ، انجام خواهد داد .»
این ماده نیز اجازه تحصیل دلیل نمی دهد زیرا تنها اقدام های لازم برای کشف حقیقت (در حدود داد خواست و درخواست خواهان) مجاز شناخته شده است. چرا که ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی اشعار می دارد :« هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی كند مگراینكه شخص یا اشخاص ذی نفع یا وكیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنها رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشند .» بنابراین رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست.

حالت دیگر اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مدت به طور صریح بیان نشده باشد . (ماده 501 قانون مدنی)، بنابراین اگر اجاره به این نحو منعقد شده باشد با پایان مدت یک روزه، یک ماهه و ... اجاره تمدید می شود و موجر مستحق اجرت المسمی است و نه اجرت المثل و می تواند خسارات تاخیر تادیه را هم مطابق آنچه بیان شد دریافت کند .

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ براین اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.
اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می شود.

جبران خسارت های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می تواند خسارت های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال می گوید: طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به موجر اختیار داده می شود که دادخواستی دایر به مطالبه خسارت یا هزینه های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.
اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه می دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

منابع: میزان
باشگاه خبرنگاران جوان
قانون مدنی