بازار مسکن در دولت یازدهم بر خلاف گذشته که قیمت آن روزانه و حتی ساعتی تغییر می کرد، طی سال های اخیر وضعیت نسبتا راکدی داشته است اما این سوال برای مردم به وجود می آید که بازار مسکن چه روزی به اصطلاح تکان می خورد و آیا امروز برای خرید یا اجاره مسکن زمان من
عکس نویسنده
عکس نویسنده
نویسنده : معصومه نصیری
بازدید :
زمان تقریبی مطالعه :

خانه بخریم یا دست نگه داریم؟

بازار مسکن در دولت یازدهم بر خلاف گذشته که قیمت آن روزانه و حتی ساعتی تغییر می کرد، طی سال های اخیر وضعیت نسبتا راکدی داشته است اما این سوال برای مردم  به وجود می‌آید که بازار مسکن چه روزی به اصطلاح تکان می‌خورد و آیا امروز برای خرید یا اجاره مسکن زمان مناسبی است؟ که به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم اکنون بازار مسکن از رکود خارج شده و برای مردم زمان مناسبی برای خرید مسکن است اما دلالان بهتر است به بازار مسکن وارد نشود و خانه نخرند. 

مصاحبه: معصومه نصیری ـ بخش اقتصاد تبیان
عقبایی

  مسکن یا همان سر پناه نخستین و شاید مهمترین نیاز هر انسانی است و در طول تاریخ فراهم کردن بستر برای تامین مسکن مردم از دغدغه‌ها و چالش‌های اساسی و مهم دولت‌ها بوده است اما به گفته حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک که به گفته خودش بیش از 70 سال است به صورت خانوادگی شغل مشاور املاک را انتخاب کرده اند و سابقه خودش در این صنف به حدود 20 سال می رسد، بازار مسکن پس از تجربه رکود بی سابقه طی سال‌های اخیر در سال جاری به پیش‌رونقی رسیده که به وضعیت خروج از رکود شباهت دارد .
این دانشجوی دکتری حقوق که سابقه تحصیلات حوزوی نیز دارد وضعیت اجاره را پر رونق تر از خرید مسکن  در سه ماهه ابتدایی امسال ارزیابی می کند و معتقد است که وضعیت بازار مسکن در حال حاضر به گونه ای است که اجاره رونق بیشتری نسبت به خرید دارد، بنابراین مردم و کسانی که به عنوان مصرف کننده می خواهند برای خودشان سرپناهی تهیه کنند وضعیت بازار مسکن به گونه ای است که می توانند اقدام به خرید کنند اما اگر کسی تصمیم به سرمایه گذاری در بازار مسکن با رویکرد سودجویانه گرفته است و تصور می کند می‌تواند امروز متری 5 میلیون تومان بخرد و چند ماه دیگر متری 6 میلیون تومان بفروشد، اصلا اینگونه نیست و بهتر است برای خودش هم شده این کار را نکند.
عقبایی می گوید: رشد قیمت مسکن  بر اساس مرکز آمار ایران از سال 1371 تا سال 1391 بین 6 تا 9 هزار درصد بوده است یعنی قیمت مسکن طی یک بازه زمانی بیست ساله 60 تا 90 برابر شده است که علت اصلی آن نبود توازن بین عرضه و تقاضا است و از سوی دیگر  سوداگری ها و دلالی ها در این بازار کنترل نشد و هر کسی پول های باد آورده‌اش را در بازار مسکن وارد کرد.
در ادامه گفت و گو تفصیلی دو ساعته را با حسام عقبایی که حدود سه سالی است ریاست اتحادیه مشاوران املاک تهران را بر عهده دارد، درباره وضعیت بازار مسکن در سال‌های گذشته و آینده آن می‌خوانید:

تبیان: با توجه به گذشته پر نوسان و وضعیت فعلی نسبتا راکد بازار مسکن، به نظر شما هم اکنون این نیازمندی اساسی مردم در چه وضعیتی قرار دارد و در آینده چه وضعیتی در انتظار مسکن است؟

عقبایی: وضعیت بازار مسکن از سال 92 در رکود سنگینی به سر می برد که در 30 سال گذشته چنین تجربه ای را نداشته است به دلیل اینکه رکودهایی که طی سه دهه گذشته در بازار مسکن ایران تجربه شده به گونه ای بوده که تا این حد پایا و مانا نبوده است اما این بار متفاوت بود و به دغدغه ای برای فعالان بازار مسکن تبدیل شده است چرا در این بازه زمانی تغییر محسوسی در حوزه اقتصاد مسکن رخ نداده که بتوانیم نام تغییرات در حجم معاملات را رونق، پیش رونق یا رهایی از رکود نام بگذاریم.
اما در سال جاری با توجه به بسیاری از اتفاقاتی که در کشور رخ داد و خیلی ها انتظارش را می کشیدند و فضای روانی بر بازار مسکن و ثبات سیاسی که با انتخابات مجلس هم به منصه ظهور گذاشته شد و نزدیک شدن به انتخابات بعدی ریاست جمهوری و نهایتا دستورات و فرامین مقام معظم رهبری در زمینه نامگذاری امسال به عنوان اقتصاد مقاومتی سال اقدام و عمل دولت و مسئولان را به این سمت و سو حرکت داده است که برنامه های خروج از رکود را جدی بگیرند.
بازار مسکن بازاری متفاوت تر و مقاوم‌تری نسبت به دیگر بازارها مانند طلا و ارز است که اثرپذیری آن از تزریق پول و ورود سرمایه بسیار زمان‌برتر است اما در عین حال گلوگاه اقتصاد مقاومتی است چرا که 70 تا 90 درصد از آن به زمین اختصاص دارد و می تواند جایگاه مناسبی برای برقراری اقتصاد مقاومتی باشد، 1400 شغل را رونق دهد و به عنوان یک صنعت پیش برنده مابقی صنایع و اقتصاد را نیز به تحرک وا دارد.
در سال 95 همه امیدها بر این بود که استارت خروج از رکود شروع شود و با به توجه بسته خروج از رکودی که دولت در سال 93 ارائه داده بود و موضوع پتروشیمی و نفت و مسکن جزو اولویت های بعدی آن قرار داشت انتظار می رفت امسال این طرح در بازار مسکن آغاز شود چرا که با توجه به کاهش قیمت نفت و وضعیت بین المللی موجود بایستی روی موضوع مسکن بیشتر کار می کردند گرچه در این زمینه رئیس جمهور و دولت هم روی مسکن حساسیت نشان داده‌اند تا با رونق بازار و اقتصاد مسکن سایر فعالیت‌ها و شاخص‌های اقتصادی به همراه آن تحریک شود.
تبیان: امسال تغییری در بازار راکد مسکن ایجاد شده و اینکه در آینده چه وضعیتی برای این بازار پیش بینی می کنید؟

هر  قدر رشد قیمت مسکن نسبت به واقعیت‌های اقتصادی نامتناسب و نامتعارف و بااصطلاح حباب گونه باشد، باید منتظر رکود سنگین‌تری نیز باشیم همانگونه که در سال 1391 چنین اتفاقی رخ داد و قیمت مسکن در سه ماهه پایانی آن سال 100 تا 120 درصد افزایش یافت

عقبایی: در بهار امسال وضعیت بازار مسکن رو به رشد بوده و در مجموع وضعیت اقتصادی در این بازار به گونه ای بوده است که می‌توان از تعبیر خروج از رکود یا پیش رونق برای آن استفاده کرد اما اینکه این پیش رونق چه زمانی به رونق تبدیل می‌شود باید گفت که در نیمه دوم امسال باید به دنبال آن بود.
البته از ابتدای سال جاری امید داشتیم که بازار مسکن بهتر شود که علیرغم تعطیل بودن نیمی از آن، فروردین ماه رشد بازار مسکن را شاهد بودیم چرا که در فروردین امسال 6390 قرارداد خرید و فروش در تهران ثبت شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته با 5989 قرارداد رشد نسبی به وجود آمده است همچنین قراردادهای اجاره همین بازه زمانی به 8199 قرارداد در تهران رسید که نسبت به 7318 قرارداد فروردین ماه سال گذشته شاهد افزایش حجم معاملات بودیم اما نمی توان آن را به عنوان رونق یا پیش رونق تلقی کرد.
وضعیت بازار مسکن در نخستین ماه امسال در کشور چندان تغییری پیدا نکرد چرا که در این بازه زمانی 34 هزار و 92 قرارداد خرید و فروش و 29 هزار و 985 قرارداد اجاره به ثبت رسید که در مقایسه با سال گذشته می توان گفت که اجاره افزایش یافته اما خرید و فروش تغییر چندانی نکرده است.
اردیبهشت ماه هم همین روند ادامه پیدا کرد چرا که معاملات مانند فروردین ماه به گونه ای بود که در تهران 17 هزار و  83 قرارداد خرید و فروش و 18 هزار و 225 قرارداد در پایتخت ثبت شد که نسبت به مدت مشابه تعداد قرارداد اجاره رشد محسوسی داشت و خرید تقریبا بدون تغییر باقی ماند و در سطح کشور نیز اجاره تغییری نکرد و خرید و فروش کاهش یافت. 
و اما در خرداد ماه امسال مجموعا 17 هزار و شش قرارداد خرید و فروش و 23 هزار و 591 قرارداد اجاره در تهران به ثبت رسید که در مقایسه با سال گذشته اجاره افزایش یافت و خرید و فروش باز هم بدون تغییر محسوس ارزیابی شد همچنین در کشور نیز همین روند تکرار شد که البته با توجه به اینکه چند روز از خرداد ماه در ماه رمضان قرارداشت و هر ساله به صورتت طبیعی از جند وقت قبل از ماه رمضان بازار مسکن راکد می شود، نگرانی در این زمینه وجود ندارد چرا که کاهش نسبی حجم معاملات مسکن را در ماه‌هایی مانند فروردین و اسفند نمی توان جزو مصادیق اصلی سنجش وضعیت بازار مسکن قلمداد کرد.
تبیان: برای مردم این سوال مطرح شده که در چنین وضعیتی خانه بخرند یا خیر؟ 
عقبایی : بر اساس واقعیت های موجود و آنچه که در بازار مسکن رخ می دهد می توان گفت که یک اصل کلی در اقتصاد ایران وجود دارد و آن اینکه رشد قیمت مسکن بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران از سال 1371 تا سال 1391 بین 6 تا 9 هزار درصد بوده، یعنی قیمت مسکن طی یک بازه زمانی بیست ساله 60 تا 90 برابر شده است که این می تواند خودش یک الگو باشد؛ البته نمی توان گفت که مسکن دائما در حال رشد بوده اما یک واقعیت بر اساس آمار رسمی دو دهه‌ای است که نوسان تغییر قیمت مسکن در جدول سینوسی معاملات، زمانی در خط تورم، پایین تر و در زمانی دیگر بالاتر از خط تورم قرار داشته است.
اما باید پرسید چرا طی بیست سال قیمت مسکن 60 تا 90 برابر افزایش یافته است که می توان نبود توازن بین عرضه و تقاضا را اصلی ‌ترین دلیل آن دانست چرا که وقتی توازن بین عرضه و تقاضا وجود ندارد،عرضه بسیار کمتر از تقاضا است، قدرت خرید مردم دائما کاهش می‌یابد، درآمدهای عمومی آن‌ها متناسب با رشد قیمت مسکن نیست و از سوی دیگرسوداگری‌ها و دلالی‌ها در این بازار کنترل نمی‌شود و هر کسی پول های باد آورده‌اش به بازار مسکن وارد می کنند، باید چنین افزایش قیمت‌ها و نوساناتی را در بازار شاهد بایشم چرا که در این بازار دلالان احساس می کنند سود بیشتری نصیبشان می شود بنابراین طبیعی است که چنین اتفاقی رخ دهد.
اما باید گفت که هر  قدر رشد قیمت مسکن نسبت به واقعیت‌های اقتصادی نامتناسب و نامتعارف و بااصطلاح حباب گونه باشد، باید منتظر رکود سنگین‌تری نیز باشیم همانگونه که در سال 1391 چنین اتفاقی رخ داد و قیمت مسکن در سه ماهه پایانی آن سال 100 تا 120 درصد افزایش یافت اما چون این رشد غیرمنطقی و حباب‌گونه بود پس از آن وارد یک رکود سنگین‌تر شدیم.
بنابراین بازار پایدار بازاری است که رشد و توازن بین عرضه و تقاضایش متناسب باشد که تقریبا طی دو سال گذشته همین گونه بوده چرا که در این بازه زمانی تقریبا رشد قیمت مسکن نداشتیم و در بسیاری از جاها قیمت مسکن به نرخ طبیعی و حقیقی‌اش نزدیک‌تر شده است و برای کسی که مصرف کننده است و می خواهد برای خودش سرپناهی تهیه کند الان وضعیت بازار مسکن به گونه ای است که می تواند اقدام به خرید کند اما اگر کسی تصمیم به سرمایه گذاری در بازار مسکن با رویکرد سودجویانه دارد و تصور می کند می‌تواند امروز با متری 5 میلیون تومان خانه بخرد و چند ماه دیگر متری 6 میلیون تومان بفروشد، باید گفت که سخت در اشتباه بوده و اصلا اینگونه نیست و بهتر است برای خودش هم شده این کار را نکند.
تبیان: از رشد معاملات صحبت کردید، آیا همانگونه که قبلا عنوان شده بود صنف بنگاه داران  ورشکسته هستند و اگر هستند این رشد نسبی که از آن سخن می گویید با ورشکستگی چه سنخیتی دارد؟
عقبایی : اگر روند کنونی اقتصادی در بازار مسکن بخواهد مانند گذشته پیش برود تهدید بحران کنونی به ورشکستگی این بازار منجر می شود، یعنی بحرانی که در بازار مسکن ایجاد شده نه فقط برای مشاوران املاک بلکه برای فعالان در این بازار هم تبدیل به ورشکستگی خواهد شد. 
اگر به صنف مشاوران املاک نگاهی بیاندازیم متوجه می‌شویم که از سال 1386 تا کنون روزانه 15 نفر از صنف مشاوران املاک خارج می شوند و روزانه 15 نفر هم وارد این صنف می شوند و تقریبا در شهر تهران وضعیت متعادلی وجود دارد اما در سال‌های قبل شاهد رشد چند برابری مشاوران املاک بودیم یعنی در سال های 78 تا سال های 83 تقریبا مشاوران املاک دو برابر شدند و به حدود 8000 نفر رسید.
البته کسانی که محلی را برای شغل مشاور املاک اجاره کردند با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن  برای ادامه فعالیت‌شان توجیه اقتصادی نمی‌بینند و بر همین اساس معمولا انصرافی ها و کسانی که از این صنف خارج می شوند از این قبیل هستند به گونه ای که ضمن استیجاری بودن محلی که در آن مشغول به کار هستند به دلیل پایین بودن حجم معاملات به اصطلاح خرج‌شان با دخل‌شان نمی خواند و تصمیم به تغییر شغل یا خارج شدن از صنف مشاوران املاک می گیرند.
به عنوان مثال در شهر تهران در خرداد ماه 17 هزار و شش قرارداد خرید منعقد شده بود در حالی که در پایتخت 12000 نفر مشاور املاک فعال هستند و این نشان می‌دهد به زحمت یک قرارداد نصیب هر یک از مشاوران املاک می‌شود یا در کشور حدود 120 هزار مشاور املاک دارای پروانه کسب هستند در حالی که در این ماه تنها 58 هزار 524 قرارداد خرید و فروش به ثبت رسیده است و این مسئله نشان می دهد که سهم هر یک از مشاوران املاک کشور نیمی از یک قرارداد هم نیست.
این در حالی است که مشاوران املاک به عنوان یک صنف دارای 120 هزار نفر عضو رسمی و بیش از 650 هزار نفر عضو فعال و شاغل است که می تواند صنف بزرگی به شمار رود چرا که ایجاد هر شغل برای دولت حدود 200 میلیون تومان هزینه دارد.

عقبایی

تبیان: برخی مشاوران املاک پروانه کسب ندارند و فعالیت می کنند وضعیت آماری آن چگونه است؟ و مردم چگونه باید بدانند که کدام مشاور املاک مجوز و پروانه دارد؟
عقبایی: وضعیت فعالیت‌های غیر مجاز و بدون مجوز بهتر از گذشته شده است چرا که از سال 1392 حدود 1800 واحد مشاور املاک در تهران شناسایی و رصد شده است که هم اکنون به حدود 300 واحد رسیده و ما بقی جمع یا ساماندهی شدند و بقیه فعالان بدون مجوز در این صنف یا سودجو هستند که به صورت غیر قانونی می خواهند فعالیت کنند یا اینکه در مناطقی زندگی می کنند که مدارک لازم را برای اخذ پروانه کسب راندارند به عنوان مثال در منطقه خاک سفید تهرانپارس مشاوران املاکی هستند که در زیرزمین یا پارکینگ خانه خودشان که  حتی آن خانه سندی ندارد، مشغول به فعالیت هستند و قائدتا نمی‌توانند پروانه کسب دریافت کنند؛ نتیجتا این واحدها بر اساس قانون پلمب می‌شوند اما پس از چند وقت تعهد می دهند تا دیگر کار مشاور املاک انجام ندهند و با این تعهد مجبوریم بر اساس قانون واحد پلمپ شده را فک پلمپ کنیم اما پس از چند وقت دوباره همان‌ واحدها کارشان را آغاز می کنند البته در مجموع برنامه ریزی در زمینه برخورد با واحدهای فاقد پروانه کسب بسیار جدی و سیستماتیک‌تر شده و خیلی خوب انجام می‌شود که نیروی انتظامی و اداره اماکن در این زمینه به خوبی در حال پیگیری این مسئله و برخورد و پلمپ واحدهای بدون مجوز و پروانه کسب است.
تبیان: چگونه واحدهای متخلف را رصد می‌کنید ؟
عقبایی: بازرسی در این زمینه به صورت مداوم انجام می شود به گونه ای که در سطح شهر تهران حدود 20  نفر بازرس استخدامی فعال هستند که به صورت شبانه روزی با موتور در حال گشت‌زنی و بررسی وضعیت واحدهای مشاور املاک هستند و حدود  150 نفر هم از درون صنف داریم یعنی خود مشاوران املاک هستند که در مناطق مختلف به عنوان اعضای اتحادیه، منطقه خود را مورد بازرسی قرار میدهند همچنین مابقی مشاوران املاک هم از طریق سایت، شماره تماس یا واحد بازرسی و کمیسیون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک در ارتباط هستند و گزارش‌های خود را به اتحادیه ارائه می‌دهند. مردم نیز می‌توانند  در هر نقطه از تهران یا کشور که واحد صنفی فاقد پروانه مشاهده کردند به شماره تلفن 7334 اعلام کنند تا در سریع‌ترین زمان ممکن با این واحد بدون مجوز برخورد لازم صورت گیرد.
توصیه‌ای که به مردم می شود این است که اصلی ترین نیاز که در سبد خانوار وجود دارد مسکن است و شاید مردم همه داشته‌های خودشان را جمع می کنند تا بتوانند برای خودشان سرپناهی تامین کنند بنابراین باید توجه کنند که وقتی به یک دفتر مشاور املاک مراجعه می کنند پول و سند خود را در اختیار فرد مورد نظر قرار می دهد و در این زمینه مردم باید توجه کنند تا به جایی مراجعه کنند که دارای پروانه کسب باشد و این بدین معنی است که به هر جایی که روی شیشه آن نوشته شده مشاور املاک اعتماد نکنند چرا که به مفهوم قانونمند بودن آن واحد صنفی نیست و باید حتما باید توجه کنند که پروانه کسب در محل آن دفتر مشاور املاک نصب شده باشد.
نکته بعدی اینکه این ظرافت و دقت و کنجکاوی را به دلیل اینکه تمام زندگی شان را در اختیار یک نفر می خواهند قرار دهند، به خرج دهند و چهره فردی  را که در آن دفتر کار می کند با پروانه کسب نصب شده در آن دفتر تطبیق دهند .

مردم باید توجه کنند تا به جایی مراجعه کنند که دارای پروانه کسب باشد و این بدین معنی است که به هر جایی که روی شیشه آن نوشته شده مشاور املاک اعتماد نکنند چرا که به مفهوم قانونمند بودن آن واحد صنفی نیست و باید حتما باید توجه کنند که پروانه کسب در محل آن دفتر مشاور املاک نصب شده باشد.

از سوی دیگر مسئولان از نمایندگان مجلس تا مسئولان دستگاه‌های دولتی مختلف باید شغل مشاور املاک را به گونه ای تصور نکنند که هر کسی بخواهد بتواند واحد مشاور املاک راه‌اندازی کند و باید حساسیت برای این شغل به قدری باشد که هر کسی به خودش چنین اجازه‌ای ندهد که اول راه‌اندازی کند و بعدا به دنبال اخذ مجوزش باشد.
این در حالی است که مجلس در سال 92 در آخرین بازنگری نظام صنفی سطح سوادی را که برای صدور پروانه کسب شغل مشاور املاک تعیین کرد خواندن و نوشتن بود و بنابراین هر کسی که تنها خواندن و نوشتن بلد باشد می تواند مجوز مشاور املاک دریافت کند چنین قوانین ناقصی مشکلات بسیاری به وجود می آورد چرا که اصطلاحات حقوقی بسیاری در این شغل وجود دارد که فردی که هیچ سطح سوادی حتی در حد چند کلاس درس ابتدایی قدیم هم ندارد نسبت به آن‌ها اطلاعات و دانشی ندارد و فقط می تواند بخواند و بنویسد، اما همین فرد اگر طلب مجوز کند، طبق قانون باید به او مجوز داد.
این در حالی است که چنین فردی هیچ آشنایی با اصطلاحات حقوقی در حوزه مشاوره املاک مانند خیار تدلیس، خیار فسخ، شرایط فسخ بیع یا اسقاط کافه خیارات، قانون مالک و مستأجر مصوب سال 1386 و... ندارد، به عبارت دیگر شغل مشاور املاک شغل حرفه‌ایی و تخصصی است لذا از مسئولان محترم تقاضا داریم تا به این موضوع توجه کنند و نسبت به صدور پروانه کسب در حوزه مشاور املاک در مقایسه با دیگر مشاغل تفکیک قائل شوند همچنین در خصوص حدود صنفی در شغل مشاور املاک باید توجه شود چرا که هر شهری ظرفیتی دارد و نسبت به جمعیت و واحدهای مسکونی اش باید پروانه کسب برای این گونه مشاغل صادر شود.
تبیان: به رشد 60 تا 90 درصدی قیمت مسکن طی 20 سال اخیر و کاهش قدرت خرید مردم و علت اینکه چرا مردم نمی توانند صاحب مسکن شوند اشاره کردید، به نظر شما علت این رشد نامتوازن چیست و آیا دولت‌ها هم در آن دخیل بوده‌اند؟ 
عقبایی: نوسانات در بازار مسکن در طول دهه‌های اخیر عوامل متعددی داشته که اصلی ترین آن  نبود برنامه جامع در حوزه مسکن است البته همه دولت ها و مجالس گذشته درباره ضرورت وجود این برنامه جامع صحبت کرده اند و در همین دولت نیز چندین بار برنامه جامع مسکن را رونمایی کردند اما به نظر من زمانی که دولت گذشته مسکن مهر را راه‌اندازی کرد اما دولت یازدهم و آن را هدر دادن پول بیت المال و بیغوله سازی قلمداد می کند، این سوال پیش می آید که چه تضمینی وجود دارد که اگر دولت دیگری سر کار آمد نگوید طرح مسکن اجتماعی دولت یازدهم نیز کار اشتباهی بوده و تسهیلاتی که برای آن نیز به مردم دادند دور ریختن پول‌ها و سرمایه‌های ملی بوده است؟ به عبارت دیگر از آنجا که یک چشم انداز و برنامه جامع اصولی در حوزه مسکن وجود ندارد تا مجلس بتواند نظارت اصولی‌اش را بر اساس آن روی دولت‌های مختلف انجام دهد هر دولتی روی کار می‌آید برنامه‌های خودش را با طرح‌ها و ایده‌های جدید پیش می‌برد. اما این سوال پیش می آید علیرغم وفور زمین و اینکه 70 درصد قیمت مسکن را زمین به خودش اختصاص می دهد و ما بقی به مسائلی مانند مصالح ساختمانی که جنبه صادراتی پیدا کرده است اختصاص دارد، چرا مردم همچنان مشکل مسکن دارند؟ 
باید گفت که تنها مشکل در این زمینه مدیریت است و با وجود اینکه تامین مسکن مناسب جزو وظایف ذاتی دولت‌ها و حاکمیت است، برنامه جامع مسکن در ریل خودش قرار ندارد و مجلس باید برای قرار گرفتن و نگه داشتن برنامه‌های موجود در حوزه مسکن که در حیطه اختیارات خودش است اقدام کند و این می‌تواند مطالبه جدی فعالان مسکن از مجلس جدید باشد، گام اساسی بردارد تا اقتصاد مسکن به بیراهه نرود اما خروج از ریل مناسب بازار مسکن و دولتی بودن اقتصاد باعث شده تا مشکلات عدیده‌ای برای مردم در حوزه مسکن به وجود آید.
در کنار این مشکل می توان به سیاست های پولی و مالی اشتباه در کشور اشاره کرد و مردم و کارشناسان در این زمینه معتقدند که مجلس جدید و نمایندگانش باید در این زمینه تغییر ایجاد کند چرا که به نظر بسیاری از کارشناسان نخستین اقدام اصلاحی مجلس جدید می‌تواند اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی باشد. چرا که حتی یک بانک در بخش خصوصی یا دولتی با سیاست‌های توسعه‌ای وجود ندارد و همه بانک‌ها تجاری‌اند و در فکر افزایش سود خود؛ به عنوان مثال بانک مسکن به عنوان تنها بانک دولتی که رویکردش حمایت برای خرید مسکن است در بهترین حالت یک بانک تجاری بوده که تنها در فکر تامین منافع خودش عمل کرده است که آخرین عملکردش نیز در حوزه ارائه تسهیلات از ناحیه فروش اقساطی مسکن توسط انبوه سازان به خریداران بود که این بانک برای تضمین بازپرداخت تسهیلات مطالبه 5 درصد کارمزد کرد در حالی که هیچ بانکی در هیچ جای دنیا برای تسهیلاتی که دیگری می خواهد بدهد کارمزد دریافت نمی کند، این نشان می دهد که سیاست تجاری در دستور کار این بانک قرار دارد نه سیاست توسعه‌ای .
هر ارگان و سازمانی به فکر راه‌اندازی بانک می‌افتد و در کنار آن نیزحیاط خلوت‌هایی به نام هلدینگ برای خودشان راه‌اندازی می کنند و همین هلدینگ‌های ساختمانی رقیب بخش خصوصی می‌شوند و به عامل گرانی مسکن تبدیل می شوند چرا که هلدینگ‌هایی که پول مردم را دریافت کرده‌اند تا اقتصاد کشور تقویت شود و پول را به تولید کننده مسکن بدهد که توازن عرضه و تقاضا برقرار کند و در نهایت  درآمد حدود یک میلیون تومانی کارمندان با قیمت مسکن متناسب‌تر و عادلانه‌تر شود، پول های مردم را در هلدینگ ساختمانی می رود و آن هلدینگ زمینی را که ارزش آن متری 10 میلیون تومان است متری 15 میلیون تومان می خرد و به گرانی دامن می زند و برخلاف بند چهار قانون بانکداری که حق فعالیت اموال غیر منقول ندارد شروع به ساخت و ساز می کند و در همان منطقه که آپارتمان متری هفت میلیون تومان است قیمتش را متری 13 میلیون تومان اعلام می کند و وقتی از او می پرسند که چرا این قیمت‌ را تعیین کرده‌اید؟ جواب می  دهد که بانک اعتبار دارد و پول کسی را نمی خورد در حالی که کسی که متری 7 میلیون تومان اعلام کرده هویتش مشخص نیست یا وقتی که بانکی سکه می خرد دیگر نمی‌توان به او نام بانک را اطلاق کرد چرا که او سوداگر و دلال است و باعث می شود که رشد قیمت مسکن در کشور نامتعارف می شود توازن بین عرضه و تقاضا بهم می خورد و درآمد عمومی دهک‌های ضعیف و متوسط متناسب با رشد قیمت واقعی مسکن انجام نمی شود و به سمت و سویی می رود که جمعیت مستاجری و معضلات فرهنگی و اجتماعی مانند افزایش سن ازدواج بیشتر می شود.

عقبایی


تبیان: سرانه مسکن در ایران چگونه است؟
عقبایی: آمار دقیقی در این زمینه وجود ندارد اما با توجه به وضعیت موجود می‌توان گفت که حدود 75 درصد از ایرانیان دارای خانه و مسکن هستند و 25 درصد دیگر با این مشکل یعنی نداشتن مسکن دست و پنجه نرم می کنند و بر این اساس می‌توان گفت که ایران در جهان جزو کشورهایی است که دارای سرانه بالایی در زمینه مسکن بوده اما این آمار طی سال ها و دهه‌های اخیر کاهش یافته است.
در واقع سرانه مسکن در کشور خیلی پایین است در کشور به طور متوسط یک میلیون ازدواج داریم و متاسفانه به دلیل افزایش طلاق ها نیز بخشی از جامعه پس از جدایی به دلیل اینکه انگیزه‌ای برای ادامه زندگی با خانواده‌شان ندارند به نوعی به متقاضیان مسکن اضافه می‌شوند اما این در حالی است که تولید مسکن در کشور به 300 هزار واحد نمی رسد.
پیش از این وزارت راه و شهر سازی اعلام کرده بود که اگر امروز به توازن عرضه و تقاضا برسیم و سالی یک میلون و 100 تا 200 هزار واحد مسکن بتوانیم بسازیم حدودا 12 سال دیگر به توزان خواهیم رسید و حجم انباشته ای که امروز در کشور خانه ندارند 12 سال دیگر خانه دار شده و به توازن می‌رسند .
البته برخی می گویند پس چگونه‌ است که خانه‌های خالی بسیاری در تهران وجود دارد در حالی که اصلا درست نیست چرا که یک نفر 200 خانه دارد و کارمندی که یک میلیون 200 هزار تومان درآمد دارد اصلا به فکر خانه دار شدن نیست و تنها به این مسئله فکر می کند که چگونه اجاره بهایش را پرداخت کند. 
در گذشته 400 هزار خانه خالی در پایتخت وجود داشت که امروز به 230 هزار خانه خالی رسیده است اما توازن عرضه و تقاضا به گونه ای است که خانه های خالی موجود در تهران را متقاضیان نمی توانند بخرند .
به نظر من در جامعه مسئولان جامعه تکلیف ندارند همه مردم را مالک خانه کنند اما وظیفه دارند که آرامش عمومی مردم را در تامین مسکن ایجاد کنند یعنی اگر کسی می خواهد همه عمرش را مستاجر زندگی کند بتواند در این زمینه آرامش داشته باشد این خیلی مهم است  و اگر مسکن در کشور به کالا تبدیل شود می‌توان این فرهنگ را جا انداخت که لزوما کسی نباید مالک خانه باشد اما ازآنجا که چنین فرهنگی در کشور وجود ندارد اولین فکری که پدر و مادر می کنند این است که برای خانه‌دار شدن فرزندشان تلاش کنند.
تبیان: آیا حق کمیسیون ها تغییری کرده است؟

با توجه به وضعیت موجود می‌توان گفت که حدود 75 درصد از ایرانیان دارای خانه و مسکن هستند و 25 درصد دیگر با این مشکل یعنی نداشتن مسکن دست و پنجه نرم می کنند و بر این اساس می‌توان گفت که ایران در جهان جزو کشورهایی است که دارای سرانه بالایی در زمینه مسکن بوده اما این آمار طی سال ها و دهه‌های اخیر کاهش یافته است.

عقبایی: حق کمیسیون‌ها  تغییر خاصی نداشته است به دلیل اینکه اجاره به عنوان رکن اصلی بازار مسکن هیچ تغییری نکرده است چرا که مستاجران جزو دهک‌های پایین جامعه هستند در اجاره‌ها هیچ تغییری ندادیم اما در تهران دیگر خانه 30 میلیون و 50 میلیون تومانی نداریم و حق کمیسیون دربسیاری از شهرهای ایران یک درصد است اما این نرخ را کم کاهش دادیم و سقف آن را بالاتر بردیم به گونه‌ای که حق کمیسیون برای خرید خانه های تا 500 میلیون تومان نیم درصد و برای خرید خانه های بیشتر  500 میلیون تومان 25 صدم درصد که در واقع نرخ نامه‌ها مطابق با واقعیت‌های کنونی بازار مسکن شده است این نرخ‌نامه جدید از ابتدای اردیبهشت ماه امسال ابلاغ شده و به همه مشاوران املاک اعلام کردیم که باید آن‌ را در واحدهای خود نصب کنند.
تبیان: در سال گذشته با چه تعداد پرونده‌های تخلف برخورد شده است ؟
عقبایی: در هر شغلی ممکن است تخلف صورت گیرد و مشاوران املاک هم ممکن است تخلف کنند اما در سال گذشته حدود 600 پرونده بررسی شد که همه این تخلف‌ها به حق کمیسیون‌ها بر نمی گردد، بلکه به موضوعاتی مانند احراز مالکیت، تحویل ملک، عدم انجام تعهدات است .
مردم در هر شهری که هستند به اتحادیه های مشاوران املاک مراجعه کنند و شکایات خود را اعلام کنند تا در کمیسیون های تخصصی به آن ها رسیدگی شود و این کمیسیون ها بر طبق قانون مصوب مجلس شورای اسلامی به وجود آمده اند که پروسه بررسی پرونده تا صدور رای به طور متوسط کمتر از یک ماه طول می کشد که البته ممکن است در برخی موارد که نیاز به اخذ استعلام‌های خاص داشته باشد، قدری بیشتر طول بکشد.
و اگر در شرایطی نتوانستند به حق خود برسند با اتحادیه کشور یا کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور تماس بگیرند و آنجا از طریق مکاتبه مشکلشان را حل می کنیم.
تبیان:  دیدگاه شما نسبت به مسکن مهر چیست؟
عقبایی: من اصولا خودم آدمی هستم که معتقدم در مدیریت افرادی که قبل از من بودن در حد توانشان و بینش و درایت شان کار کردم. مسکن مهر و ایجاد نیز مزایایی و معایبی داشت که باید آن را در کنار یکدیگر مورد ارزیابی قرار داد؛ مزایای آن این بود که کمک به برقراری توازن عرضه و تقاضا کرد و معایب این طرح نیز ناتوانی در ورود به شهرهای بزرگ و بافت‌های فرسوده، مکان یابی نا مناسب و عدم تطابق با فرهنگ برخی شهرها مطابقت داشته باشد.
از نظر فنی، ساخت و ساز و معماری و شهرسازی که فقط درباره مسکن مهر بلکه در زمینه مسکن خصوصی سازی که در کشور ساخته می شود متاسفانه سازه پایدار بسیار ضعیف و کم است اما سازه هایی در شهر تهران داریم که عمرشان به 50 سال می رسد اما سازه پایداری است و مهمتر از آن هر کسی می خواهد در آن برج ها خانه اش را بفروشد به دست بنگاه و بنگاه دار نمی رسد و در بین اهالی بومی خرید و فروش می شود 
تبیان: وضعیت املاک اوقافی چگونه است؟
عقبایی: در کشور املاکی وجود دارد که شرایط خاصی دارند، یکسری املاک تلق هستند یعنی سند قانونی دارند و به جایی وابستگی ندارد برخی املاک هم هستند که جزو املاک اوقافی به شمار می روند که به عنوان مثال در تهران به بسیاری از املاک مناطقی مانند خیابان حبیب‌الهی، طرشت، فلکه اول صادقیه، نظام آباد، فرمانیه، خیابان دروس و... اشاره کرد اما این املاک علی رغم اینکه سند دارند و هیچ مشکلی ندارند معمولا 25 تا 30 درصد ارزانتر املاک غیر اوقافی هستند که از یک مشکل فرهنگی ریشه دارد این در حالی که در یک کشور اسلامی املاک وقفی باید گرانتر باشند .
تبیان: اگر بنگاه یک خانه ای را به ما معرفی کند و ما  بنا به دلایلی برای انجام معامله به یک بنگاه دیگر برویم و بنگاه اولی شروع به تهدید کند در این صورت حق با کیست؟
عقبایی: در نظام مشاوره املاک حقوق خدمات مشاوره‌ای به اولین فردی که به شما در قالب دفتر مشاور املاک خدمات می دهد، تعلق می گیرد بنابراین اگر یک مشاور املاک خانه ای را به شما نشان دهد و متقاضی به هر دلیلی بخواهد به دفتر دیگری مراجعه کند باید حق و حقوق این دفتر را بدهد و بعد به یک دفتر دیگر برود.