سه شنبه 3 اسفند 1395 - 24 جمادي الاول 1438 - 21 فوريه 2017
توسعه رهن ثانویه در شرایط فعلی بیش از آنکه روشی برای تامین مسکن طبقه متوسط باشد، ابزاری برای رونق کسب و کارهای بانکی است؛ رویکردی که نتیجه ای جز دور خوردن طبقه محروم و متوسط در مسیر رونق بخش مسکن نخواهد داشت.
عکس نویسنده
عکس نویسنده
بازدید :
زمان تقریبی مطالعه :

شمارش معکوس رهن ثانویه برای خانه دار شدن!

توسعه رهن ثانویه در شرایط فعلی بیش از آنکه روشی برای تامین مسکن طبقه متوسط باشد، ابزاری برای رونق کسب و کارهای بانکی است؛ رویکردی که نتیجه ای جز دور خوردن طبقه محروم و متوسط در مسیر رونق بخش مسکن نخواهد داشت.

فرآوری: لواسانی -بخش اقتصاد تبیان
صاحب خانه شدن

در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که روز چهارشنبه اول اردیبهشت در محل بانک مرکزی و با حضور رئیس کل بانک تشکیل شد، اعضای کارگروه بر استفاده از اوراق رهنی مسکن برای انجام معاملات ثانویه در بازار بورس و اوراق بهادار به منظور تسریع در رونق بازار مسکن و نیز بازار سرمایه تاکید کردند. در این جلسه بانک مرکزی با انتشار مبلغ 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. با این موافقت اصولی، بانک مسکن مجاز شد از طریق سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به ایجاد مخزن غیربانکی تسهیلات مسکن در قالب بازار رهن ثانویه اقدام کند. برنامه بانک مسکن برای راه اندازی بازار رهن ثانویه برای  استفاده مجدد از وام های اولیه پرداخت شده به خریداران مسکن است که برای این منظور قرار است منابع مالی جدید معادل 10هزار میلیارد تومان تسهیلات تازه به واسطه مکانیزم بازار رهن ثانویه، تامین اعتبار شود.

خانوارهای فاقد مسکن در ایران نه تنها کشش افزایش نرخ سود تسهیلات در قالب رهن ثانویه را ندارند، بلکه قادر به تحمل شرایط فعلی تسهیلات مسکن نیز نیستند. لازم به ذکر است که در گزارش چندی پیش معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی به مجلس شورای اسلامی نیز در خصوص رهن ثانویه بیان شده بود که «مهمترین مانع در راه اندازی بازار رهن ثانویه در ایران بستر اقتصاد کلان و عدم توجیه پذیری نرخ بازدهی دارایی ها و پول می باشد».

در بازار رهن ثانویه، به پشتوانه پروسه بازپرداخت تسهیلات اولیه خرید مسکن که در طول سنوات گذشته از طرف بانک مسکن پرداخت شده است، توسط گروه مالی بانک مسکن، اوراق رهنی منتشر می شود و با فروش آنها در بورس، عملیات تنزیل وام های اولیه انجام شده و در نهایت، امکان دسترسی بانک به منابع اولیه اش فراهم می آید. با تشکیل بازار رهن ثانویه، قدرت تسهیلات دهی بانک عامل بخش مسکن حداقل دو برابر وضعیت فعلی خواهد شد اما به دلیل اختلاف بین نرخ سود تسهیلات اولیه و نرخ سود مورد انتظار برای اوراق رهنی، فعلا و در فاز پایلوت، با موافقت بانک مرکزی قرار است ظرف روزهای آینده، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن منتشر شود و بازار رهن ثانویه از این مسیر شکل بگیرد. آن طور که مسوولان بخش مسکن می گویند، بعد از تامین اعتبار در بودجه سال 95 از بابت تامین یارانه نرخ سود اوراق رهنی برای بازارپذیر کردن این اوراق جهت فروش در بورس، امکان توسعه بازار رهن ثانویه تا سقف 10 هزار میلیارد تومان فراهم خواهد شد.

بانک مرکزی در نشست مشترک خود با اعضای ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که معاون وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار و مدیرعامل بانک مسکن نیز حضور داشتند، برای انتشار اوراق وام مسکن در سایر بانک ها و همچنین راه اندازی لیزینگ مسکن تفاهم لازم را با ستاد به عمل آورد. در این جلسه تفاهم شد امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن به سایر بانک ها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی امکان پذیر شود. همچنین امکان فعالیت شرکت های لیزینگ در حوزه مسکن مشروط به عدم استفاده آن شرکت ها از منابع بانک ها، پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، مورد بررسی و تفاهم قرار گرفت. بازار رهن ثانویه، بازار اوراق وام مسکن و همچنین بازار لیزینگ مسکن، سه بازار جدید در حوزه تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به حساب می آید که تحت تاثیر عدم وابستگی صرف این سه ضلع اعتباری به منابع بانکی، شکل گیری آنها در مقطع فعلی باعث تسریع در رونق غیرتورمی مسکن خواهد شد. در حال حاضر بازار اوراق وام مسکن در انحصار بانک مسکن قرار دارد. در این بازار، امتیاز سپرده گذاران تسهیلات خرید مسکن، در فرابورس بین صاحبان این امتیاز و متقاضیان دریافت آنی تسهیلات مسکن، مبادله می شود و برحسب میزان عرضه و تقاضا و همچنین شرایط روز بازار مسکن، قیمت اوراق تغییر می کند.

با راه اندازی بازار اوراق وام مسکن در سایر بانک ها، از یکسو حجم تسهیلات قابل عرضه به خریداران افزایش پیدا خواهد کرد و از سوی دیگر، عرضه زیاد اوراق در فرابورس باعث کاهش قیمت این اوراق خواهد شد.

رهن ثانویه کِی و کجا جواب می دهد؟

در رهن ثانویه، امکان پرداخت سریع تسهیلات البته با نرخ سود بالا (به دلیل کارمزد و هزینه های جانبی انتشار اوراق) فراهم می شود؛ اما در مدل پس انداز، تسهیلات با تأخیر یک یا چند ساله اما با سود پایین عرضه می شود. تبعا رهن ثانویه در شرایطی رونق می گیرد که تقاضا، کشش افزایش سود تسهیلات را داشته باشد.

اولا تعداد متقاضیان دریافت وام رهنی بیشتر از میزان منابع در اختیار بانک باشد. یعنی علیرغم اینکه بانک ها بخش عمده ای از منابع خود را جهت پرداخت وام رهنی تخصیص داده اند، همچنان تقاضا برای دریافت وام وجود دارد؛ لذا بانکها، روی به انتشار اوراق رهن ثانویه جهت تجهیز مجدد منابع و پاسخگویی به تقاضای مشتریان می آورند.
به عبارت دیگر بازار رهن ثانویه در شرایطی دارای توجیه است که رهن اولیه اصطلاحا اشباع شده باشد.
ثانیا دریافت تسهیلات در اسرع وقت، اولویت اول مشتریان باشد؛ به گونه ای که مشتری حاضر است بابت دستیابی سریع تر به تسهیلات، نرخ بهره بیشتری را تحمل نماید.
توضیح آنکه مدل رهن ثانویه در مقابل مدل صندوق پس انداز که طی آن مشتری پس از یک سپرده گذاری مدت دار، قادر به دریافت تسهیلاتی به چند برابر مبلغ سپرده خود خواهد شد قرار می گیرد. در رهن ثانویه، امکان پرداخت سریع تسهیلات البته با نرخ سود بالا (به دلیل کارمزد و هزینه های جانبی انتشار اوراق) فراهم می شود؛ اما در مدل پس انداز، تسهیلات با تأخیر یک یا چند ساله اما با سود پایین عرضه می شود. تبعا رهن ثانویه در شرایطی رونق می گیرد که تقاضا، کشش افزایش سود تسهیلات را داشته باشد.
ثالثا از منظر سیاست های تنظیمی دولت، وضعیت بازار مسکن برای افزایش تعداد تسهیلات مسکن مساعد باشد و خطری از جنبه افزایش شدید تقاضا و دامن زدن به جهش قیمت ها بازار مسکن را تهدید نکند.

آیا رهن ثانویه در ایران، خانواده ها را صاحب خانه خواهد کرد؟

با توجه به موارد فوق مشاهده می شود که الزامات بازار رهن ثانویه تطابق چندانی با وضعیت فعلی ایران ندارد. در ایران، مساله اصلی در رابطه با تسهیلات مسکن، تراکم تقاضا برای تسهیلات و  کمبود منابع بانکی نیست که بخواهیم با روش هایی از قبیل انتشار اوراق در صدد رفع آن برآییم. بلکه برعکس، به دلیل عدم تناسب سطح اقتصادی عموم خانوارها با شرایط سنگین وام مسکن، تسهیلات موجود نیز با عدم استقبال از سوی جامعه مواجه شده است. به طوری که استقبال از صندوق پس انداز مسکن یکم در سال ۹۴ کمتر از نصف میزان پیش بینی شده بود.
با این اوصاف باید گفت خانوارهای فاقد مسکن در ایران نه تنها کشش افزایش نرخ سود تسهیلات در قالب رهن ثانویه را ندارند، بلکه قادر به تحمل شرایط فعلی تسهیلات مسکن نیز نیستند. لازم به ذکر است که در گزارش چندی پیش معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی به مجلس شورای اسلامی نیز در خصوص رهن ثانویه بیان شده بود که «مهمترین مانع در راه اندازی بازار رهن ثانویه در ایران بستر اقتصاد کلان و عدم توجیه پذیری نرخ بازدهی دارایی ها و پول می باشد». در واقع در شرایط اقتصادی فعلی کشور، راه اندازی بازار رهن ثانویه با توجه به نرخ سود بالای آن، هیچ گونه توجیه پذیری و کارایی نداشته و مورد استقبال واقع نخواهد شد.
علاوه بر این رکود بی سابقه ساخت و ساز در کشور طی دو سال اخیر منجر به کمبود مسکن متناسب با نیاز شده است. در نتیجه افزایش حجم تسهیلات دهی بانک ها در بخش مسکن از طریق این قبیل روش های تجهیز منابع، حتی با فرض استقبال از سوی برخی گروه های متموّل، نتیجه ای جز بر هم خوردن تعادل بازار و افزایش جهشی قیمت مسکن نخواهد داشت.
بدین ترتیب توسعه بازار رهن ثانویه در شرایط فعلی ایران بیش از آنکه روشی برای تامین مسکن طبقه متوسط محسوب شود، ابزاری برای رونق بخش مسکن با محوریت گروه های متموّل و صد البته رونق بخشیدن به کسب و کارهای بانکی به حساب می آید. رویکردی که نتیجه ای جز دور خوردن طبقه محروم و متوسط در مسیر رونق بخش مسکن نخواهد داشت.



منابع:مسیر آنلاین / جام نیوز

تلفن : 81200000
پست الکترونیک : public@tebyan.com
آدرس : بلوارکشاورز ، خیابان نادری ، نبش حجت دوست ، پلاک 12

ارتباط با ما

روابط عمومی

درباره ما

نقشه سایت

تعدادبازدیدکنندگان
افراد آنلاین