بحران کمبود مسکن برای زوج های جوان

برخی کارشناسان مسکن با استناد به ثبت حدود یک میلیون ازدواج در سال از یک سو و رکود 2.5 ساله بخش ساخت و ساز که منجر به عقب ماندن تولید مسکن از نیاز سالیانه کشور شده، پیش بینی می کنند کشور با بحران کمبود تعداد واحد مسکونی در سال های آینده مواجه شود.

فرآوری: ه-هدایتی-بخش اقتصاد تبیان

با این که آمار دقیقی از تعداد تازه عروس و دامادهای اجاره نشین وجود ندارد، شواهد نشان می دهد بسیاری از زوج های جوان در خانه های اجاره ای مستقر می شوند؛ چرا که از استطاعت مالی کافی برای خرید مسکن برخوردار نیستند. با این حال و با وجود این که نیمی از درآمد خانوارها به مسکن اختصاص می یابد و نیز مشکلات عدیده مستاجران، اجاره نشینی در ایران هیچ گاه به بحران تبدیل نشده؛ چرا که افزایش اجاره بها در بدترین شرایط از تورم عمومی تبعیت کرده و میانگین آن سالیانه 10 درصد بوده است.
این سیگنال نشان می دهد اگرچه مالکیت خانه ها کمتر در اختیار زوج های جوان بوده اما تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در سال با تعداد ازدواج های ثبت شده در کشور تقریبا در حالت تعادل قرار داشته است. مالکیت خانه های مسکونی در دست افرادی است که از تمکن مالی کافی برخوردارند، نبض اجاره بها در دست آنها قرار داشته و بعضا بدون توجه به قیمت مسکن، اجاره بها را با تورم سالیانه تنظیم می کنند. اقدامی که انتقاد حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران را در پی دارد. با همه ی این شرایط بخش اجاره همواره شوک های قیمت مسکن را کنترل کرده و نمونه ی آن در افزایش یکباره قیمت مسکن در سال 1391 قابل ملاحظه است که اجاره بها با جهش یکباره قیمت مسکن همراه نشد و پیش بینی می شود که بخش اجاره طی سال های آینده این عقب ماندگی را جبران کند.
اما یک کارشناس مسکن درخصوص آمار نیاز کشور به یک میلیون مسکن در سال گفت: ممکن است بر روی کاغذ سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احتیاج داشته باشیم، ولی در شرایط فعلی این مساله قابل اتکا نیست. اگر شرایط اقتصادی در شرایط نرمال قرار داشته باشد و مشکل اشتغال حل شود می توان گفت به یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم. حال آنکه این شرایط در اقتصاد کشور وجود ندارد.

این کمبود واحدهای مسکونی برای تمامی استان های کشور نیز وجود دارد. بیشترین کمبود واحدهای مسکونی و در واقع بالاترین ضریب خانوار در واحدهای مسکونی در سال 1385 متعلق به استان های سیستان و بلوچستان، کرمان، لرستان و خراسان شمالی و در سال 1390 متعلق به استانهای سیستان و بلوچستان، کهگیلویه و بویراحمد، بوشهر و ایلام است. کمترین این ضریب در سال های مذکور به ترتیب مربوط به استان های یزد، قم و مرکزی است

محمدمهدی مافی گفت: با این وجود اگر صرفا سرمایه های کشور را به تولید مسکن اختصاص دهیم در واقع سرمایه های ملی را هدر داده ایم. اگر سالیانه هشت درصد رشد اقتصادی داشته باشیم می توان گفت نیاز به یک میلیون مسکن داریم ولی در شرایط فعلی 10 درصد این رقم هم واحد مسکونی نیاز نداریم.
بر مبنای آمار سازمان ثبت احوال تا پایان شهریورماه 1394 تعداد ازدواج های ثبت شده در كشور 368 هزار و 205 مورد بوده كه ممكن است تا پایان سال به 700 هزار مورد برسد. تولید مسكن كشور نیز هم اكنون با همه ركود 5/2 ساله حاكم بر این بخش تقریبا 700 هزار واحد است.

پس آمار ریاضی نشان می دهد تعداد ساخت وساز از تعداد ازدواج ها عقب نیست. مضافا اینكه براساس آمار سرشماری سال۹۰ تعداد یك میلیون و ۶۶۶ هزار واحد خانه خالی در كشور وجود داشته كه هم اكنون بنا به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی به یك میلیون و 400 هزار واحد رسیده است.

کمبود مسکن در کدام استان ها شدیدتر است؟

بررسی سرشماری عمومی نفوس و مسکنِ سالهای 1385 و 1390 نشان می دهد که کل واحدهای مسکونی کشور به ترتیب برابر با 15 میلیون و 859 هزار و 926 واحد و 19 میلیون و 954 هزار و 708 واحد بوده است.
کل خانوارهای معمولی کشور به ترتیب برابر با 17 میلیون و 352 هزار و 686 خانوار و 21 میلیون و 185 هزار و 647 خانوار برآورد شده است.
اگر به اطلاعات آماری فوق در همین سطح اعتماد شود،می توان گفت ضریب خانوار در واحد مسکونی به ترتیب 1.09 و 1.06  است که نشان دهنده بهبود نسبی و در عین حال استمرار کمبود واحدهای مسکونی در سطح کشور است.
این کمبود واحدهای مسکونی برای تمامی استان های کشور نیز وجود دارد. بیشترین کمبود واحدهای مسکونی و در واقع بالاترین ضریب خانوار در واحدهای مسکونی در سال 1385 متعلق به استان های سیستان و بلوچستان، کرمان، لرستان و خراسان شمالی و در سال 1390 متعلق به استانهای سیستان و بلوچستان، کهگیلویه و بویراحمد، بوشهر و ایلام است. کمترین این ضریب در سال های مذکور به ترتیب مربوط به استان های یزد، قم و مرکزی است.

ازسوی دیگر برآورد افرادی که در هر سال تشکیل خانواده می دهند نیاز به اطلاعات مختلف مربوط به خانواده، سن ازدواج و... دارد اما موضوعی که کاملاً مشخص است این است که درحال حاضر عده زیادی از جمعیت کشور در دوره و مقطع زمانی سن ازدواج بوده یا از آن عبور کرده اند و باید برای تأمین تقاضای آنان در مراکز تقاضا یا مناطق مشابه جدید، تمهیدات دقیقی بعمل آید.
با توجه به اطلاعات مطرح شده می توان به این نتیجه رسید که عواملی مانند کمبود واحدهای مسکونی که درحال حاضر برای خانواده ها وجود دارد، تراکم جمعیت در سنین ازدواج، هسته ای شدن خانواده ها و تمایل به زندگی مستقل و تراکم جمعیت در سنین قبل ازدواج (10 تا 19 سال) نشان می دهند که نیاز به واحدهای مسکونی جدید در آینده با شدت بیشتری ادامه خواهد داشت.

20 میلیارد مسكن خالی در ایران

همچنین مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینكه 20 میلیارد مسكن خالی در كشور وجود دارد می گوید كه دولت قصد ندارد در بخش مسكن كار بیهوده انجام دهد. حسین عبده تبریزی اظهار كرد: اقتصاد ایران نیاز مبرمی به نقدینگی و پول دارد و هر دلار در این شرایط برای اقتصاد معنا و مفهوم خاصی یافته است. او با تاكید بر اینكه باید خطرات ناشی از این وضعیت را برای كلیت اقتصاد مورد بررسی قرار داد و راه هایی برای رفع آن یافت افزود: سیاست وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم به هیچ روی توسعه و رونق سفته بازانه بازار مسكن نیست بلكه رونق بازار مسكن مصرفی در دستور كار ما قرار دارد. با این وجود برخی معتقدند سونامی افزایش قیمت مسكن در راه است.

مجتبی بیگدلی رئیس انجمن انبوه سازان قم اظهار كرد: خوشبختانه از سویی صدای شكسته شدن یخ های ركود مسكن پس از سه سال متوالی به گوش می رسد و متاسفانه از سوی دیگر باید گفت سونامی افزایش قیمت به زودی در این بخش رخ می دهد. با این حال بعضی كارشناسان ضمن رد این ادعا می گویند كه با امضای برجام و گشایش های احتمالی در اقتصاد كلان قطعا بخش مسكن بی نصیب نخواهد ماند و شرایط برای حل مشكل ساخت وساز فراهم می شود؛ به شرطی كه دولت به بخش خصوصی اعتماد كند. این اعتماد می تواند موجب شكوفایی بخش خصوصی شده و در صورتی كه سرمایه های خارجی به كشور بیاید مشكل اشتغال و تولید در بخش اقتصاد كلان حل می شود كه این مساله می تواند بخش ساخت وساز را از ركود خارج كرده و ارزش افزوده آن را بالا ببرد.

در این صورت تقاضای بالقوه بخش مسكن می تواند تبدیل به تقاضای بالفعل شود و شاید در آن صورت بتوان گفت نیاز واقعی بخش مسكن سالانه یك میلیون واحد است. یك كارشناس مسكن با تاكید بر اهمیت آمار در اقتصاد خاطرنشان كرد: یكی از عوامل ركود سه سال اخیر بخش مسكن، بی برنامگی سرمایه گذاران و نیز عدم ارائه اطلاعات صحیح درباره ظرفیت های خالی مسكن از سوی دستگاه های ذی ربط به سازندگان بود. به گفته محمد عدالت خواه، سازمان های مربوطه آماری از تعداد یك میلیون خانه خالی استان تهران ارائه نكردند و به همین دلیل، سازندگان اقدام به ساخت خانه های لوكس كردند كه روی دستشان ماند. طبیعی است كه وقتی یك میلیون خانه خالی داریم مسكن، تقاضا و سودآوری نخواهد داشت و وارد ركود می شود.