بنگاه یا دفاتر اسناد!
كانون سردفتران و دفتریاران فقط می‌تواند پیشنهادكننده باشد و همان كاری را كه از ابتدا می‌كرده است هم‌اكنون نیز همان را انجام می‌دهد اما گاهی برخی از این دفاتر اسناد رسمی پا را از گلیمشان درازتر می کنند...
قانون «تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» مشتمل بر 8 ماده و یک تبصره که در تاریخ 24/5/1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، حاصل تلاش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران بود.
بعضی از اهداف این قانون را می‌توان حذف استعلامات زاید در تنظیم اسناد، رفع تکالیف بی‌شمار از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم روابط متقابل و سه جانبه دولت و مردم و دفاتر اسناد رسمی، واگذاشتن وصول مطالبات عمومی به مراجع ذی‌ربط و ترغیب اشخاص به رسمی کردن معاملات و اعمال حقوقی‌شان برشمرد. در واقع، این قانون در پی ایجاد سهولت در تنظیم اسناد مراجعان است، به نحوی که خاطره تلخ عبور از پیچ و خم نظام اداری سنتی برای گرفتن پاسخ استعلامات غیرضروری و بعضاً غیرمرتبط از اذهان متقاضیان ثبت سند زدوده شود.
بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در سال 1357 بر سر راه معاملات رسمی مشكلاتی ایجاد شده بود كه نیاز به رفع آنها شدیدا احساس می‌شد. در نهایت، در سال 85 مجلس شورای اسلامی این قانون را تصویب كرد که باعث حذف بسیاری از استعلامات غیرضروری شد. به عبارت دیگر، به اجبار بسیاری از الزامات بی‌دلیل با هدف ایجاد سهولت انجام معاملات کنار گذاشته شد، چرا كه هر معامله‌ای كه انجام نشود، احتمال مراجعه مردم به دادگستری و تحمیل هزینه برای حدود 8 تا 10 میلیون هزینه دادرسی به دولت وجود دارد. بنابراین، هدف اصلی این قانون آسان‌تر شدن ثبت رسمی اسناد و کاهش هزینه‌های ناشی از عدم ثبت، از جمله هزینه‌های دادرسی و مانند آنها بود.
• موضوع کد رهگیری و تکلیف مشاوران املاک
فقط هیات دولت، ریاست‌جمهوری یا معاون اول رئیس‌جمهوری می‌توانند به این قضیه ورود كنند و به بررسی مزایا و معایب طرح كد رهگیری بپردازند. اگر هدف آنها ایجاد یك بانك اطلاعاتی است می‌توان این اطلاعات را در زمان رجوع مردم به وزارت دارایی ایجاد کرد و توسط سیستم مالیاتی به سیستم وارد کرد تا اجباری به تحمیل هزینه بیشتر به مردم و در نهایت، فرار از انجام معاملات در میان نباشد. عده‌ای می‌گویند برداشته شدن این سد و مانع، باعث بیكاری 80 درصد مشاوران املاك می‌شود. پاسخ منطقی به این افراد این است که ما باید از شغل‌های كاذب جلوگیری كنیم، زیرا اقتصاد كشوری كه متكی به این‌گونه شغل‌‌ها باشد، قطعا اقتصادی بیمار است. اگر هدف از چنین شغلی گردش پول باشد، ممكن است در كوتاه مدت نتایجی داشته باشد، اما وقتی كه به صورت یك شغل كاذب به این روند نگریسته شود، نه تنها نتیجه مثبتی ندارد، بلكه اقتصاد كشور را هم دچار سردرگمی می‌كند و موجب می‌شود بسیاری از مشاغلی كه در بخش تولید و خدمات فعال بودند به طور کامل تعطیل شوند. بنابراین، در اصل این 80 درصد بیكار نمی‌شوند، بلكه آنها پیشتر مشاغل تولیدی یا خدماتی فعال بودند كه تعطیل و به مشاوران املاك تبدیل شدند. اکنون با اجرای رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری، طبیعتا این افراد باید به شغل سابق‌شان بر گردند.
• راهكار پیشنهادی كانون سردفتران و دفتریاران
كانون سردفتران و دفتریاران فقط می‌تواند پیشنهادكننده باشد و همان كاری را كه از ابتدا می‌كرده است هم‌اكنون نیز همان را انجام می‌دهد و به دولت پیشنهاد می‌کند كه این الزام وزارت دارایی را از میان بردارد.
فرض کنید شخصی كه از طریق اگهی ملكش را فروخته است، می‌خواهد از اداره دارایی مفاصاحساب بگیرد تا به دفترخانه برود، اما دارایی به او مفاصاحساب نمی‌دهد. طبق بند ج ماده یك «قانون تسهیل تنظیم اسناد» چنانچه خریدار بدهی را تقبل كند، بدون مفاصاحساب دارایی می‌توان سند را تنظیم كرد. بنابراین بسیاری از كسانی كه به دفترخانه می‌روند و از قانون تسهیل استفاده می‌كنند، دلیل‌شان این است كه دارایی به آنها مفاصاحساب نمی‌دهد؛ یعنی معاملات انجام می‌شود و در روند كار اخلالی به وجود نمی‌آید. در نهایت، رقمی را پیش شخص امین می‌گذارند تا بعد از انجام معامله پرداخت شود، زیرا بعد از معامله به كد رهگیری نیازی نیست.
• وضع دریافت مالیات در معاملات مشاوران املاک و دفترخانه‌ها
وقتی دفترخانه ارزش معاملاتی را حساب می‌كند، چون 5 درصد ارزش معاملاتی مالیات و نیم درصد ارزش معاملاتی حق‌الثبت است، سردفتر هم مكلف است در صورت نبودن تسویه حساب دارایی، یا خودش یا با كمك كارمند دارایی، ارزش معاملاتی را حساب كند و به این ترتیب می‌توان به حدود مبلغ نقل و انتقال پی برد. بدهی‌های مالیاتی غیر از مالیات نقل و انتقال املاك، شامل موارد دیگری هم می‌شود. اگر املاك مسكونی باشد، غیر از مالیات نقل و انتقال مالیات مستغلاتی نیز ممكن است به این ملك تعلق بگیرد، مثل وقتی که ملك دارای مستاجر و بدهی است. البته با توجه به تبصره 11 ماده 53 «قانون مالیات‌های مستقیم» املاك زیر 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در شهرستان‌ها از مالیات مستغلاتی معاف هستند.
مالیات سرقفلی هم 2 درصد قیمت سرقفلی است که فروشنده سرقفلی دریافت می‌کند و می‌توان به راحتی آن را محاسبه كرد، اما دغدغه‌ای كه خریدار ممكن است داشته باشد مالیات مشاغل، مالیات حقوق كارمندان و مالیات مستغلاتی است. اینها مواردی است كه فقط حوزه مالیاتی می‌داند در حالی كه می‌تواند حداقل در این خصوص به خریدار كمك كند، زیرا این کار از موارد محرمانه نیست. آنها حتی فروشنده را هم مطلع نمی‌كنند و می‌گویند این کار مستلزم بررسی و تلاش است كه نیاز به وقت دارد، حال آنكه حوزه مالیاتی باید همیشه و به صورت برخط بدهی احتمالی هر کس یا هر ملکی را حساب کرده و در حال محاسبه باشد تا اگر بدهی وجود دارد، در پرونده منعكس و به طرف ابلاغ شود.
• کد رهگیری خودرو
بحث كد رهگیری خودرو را كسانی مطرح کردند كه ساختار معاملات خودرو را نمی‌شناختند و می‌خواستند در كنار كد رهگیری املاك مورد استفاده قرار گیرد. البته اتحادیه مشاوران خودرو از این موضوع استقبال كرد، ولی در عمل اجرای این طرح امكان‌پذیر نبود، زیرا حدود 50 تا 55 درصد معاملات خودرو واسطه‌ای است یعنی خریدار، مصرف کننده نهایی نیست و فقط خرید و فروش می‌شود. این الزام را ایجاد کردند که برای خرید و فروش در بنگاه قولنامه نوشته شود تا كد رهگیری بگیرند و بعد برای تعویض پلاك اقدام كنند. این قضیه بر خلاف روند معاملات املاك بود، زیرا در حدود 10 تا 15 درصد موارد، اشخاص ملكی می‌خرند تا آن را بفروشند یا اجاره دهند. در هر صورت از آن استفاده می‌كنند. اما معاملات خودرو این‌گونه نیست، چون استهلاك آن بیشتر از املاك است و قابل نگهداری برای مدت زیاد نیست.
• مالیات بر معاملات خودرو
وزارت دارایی هم به این موضوع توجه كرده است كه مالیات نقل و انتقال خودرو حذف شود. دریافت مالیات نقل و انتقال خودرو، اولین بار در سال 59 در شورای انقلاب مطرح و تصویب شد و برای هر سیلندر خودرو ایرانی یک‌هزار تومان و برای خودروهای خارجی دوهزار تومان مالیات نقل وانتقال توسط دفاتر اسناد رسمی اخذ شد كه به مرور زمان، این رقم‌ها بیشتر شد و دلیل آن را هم گرفتن مالیات از دلالان اعلام كردند تا دلالی حذف شود. در حالی كه ماجرا برعكس بود و بیشتر فشار به مصرف‌كننده تحمیل می‌شد. این وضع باعث افزایش قیمت خودرو شد. قیمت‌های گزاف بسیاری از خودروها كه شاید ارزش چندانی ندارند، به دلیل مالیات نقل و انتقالی است كه هر سال دارایی روی خودروها می‌گذارد. به هر روی، کد رهگیری در مورد معاملات خودرو موفق نبوده است.
مالیات نقل و انتقال خودرو تا پایان سال معتبر است و مجلس شورای اسلامی 2 راه برای آن دارد: یا باید یك قانون جدید به تصویب برساند یا اینكه دوباره یك سال دیگر آن را تمدید كند.
روشنك محمدی
بخش حقوق تبیان
مطالب مرتبط:
درآمد میلیاردی دفاتر اسناد رسمی!
تنظم اسناد رسمی را جدی بگیرید
قانونی که دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی کنند
