سه شنبه 3 اسفند 1395 - 24 جمادي الاول 1438 - 21 فوريه 2017
بخش بزرگی از دعاوی و اختلافات مطرح در نظام قضایی کشور به این دلیل است که طرفین دعوا از قبل ادله کافی برای ادعاهای خود تدارک ندیده‌اند. یکی از این دلایل، اسناد رسمی هستند که در پیشگیری از اختلاف و حل‌وفصل آن نقش بزرگی برعهده دارند.
بازدید :
زمان تقریبی مطالعه :

اسناد عادی، تهدیدی برای امنیت حقوقی جامعه


بخش بزرگی از دعاوی و اختلافات مطرح در نظام قضایی کشور به این دلیل است که طرفین دعوا از قبل ادله کافی برای ادعاهای خود تدارک ندیده‌اند. یکی از این دلایل، اسناد رسمی هستند که در پیشگیری از اختلاف و حل‌وفصل آن نقش بزرگی برعهده دارند.

اما نکته آن است که برخی از شهروندان چندان تمایلی به ثبت رسمی اسناد خود ندارند. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی این موضوع می‌پردازیم.

حقوق

یک کارشناس حقوق ثبت در خصوص جایگاه اسناد تنظیمی بنگاه‌های معاملات ملکی در نظام حقوقی توضیح می‌دهد: متاسفانه نزدیك به 50 سال است كه جامعه حقوقی كشور مرتكب یك خطای استراتژیك و مبنایی شده است و به رغم این كه 50 سال پیش، به زمان وضع مواد قانونی 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26 اسفندماه 1310 ، نزدیك‌تر بوده، لیكن اشتباه در برداشت دیدگاه قانون‌گذار، این عادت را بر جامعه تحمیل کرد كه مردم می‌توانند در بنگاه‌های معاملات ملكی، نسبت به تنظیم قرارداد اقدام کنند.

رضا تاجگر می‌گوید: قانون‌گذار تصریح دارد كه املاك و معاملات راجع به عین بایستی الزاما به‌ صورت اجباری، ثبت رسمی شود و در صورتی كه سندی به صورت عادی تنظیم شود، اسناد عادی در ادارات و محاكم قضایی، معتبر نیست. اشتباه از این جهت استراتژیك بود كه سال‌هاست این اشتباه تكرار می‌شود و مدام و مستمر بر امنیت حقوقی مردم لطمه می‌زند و در واقع، با تنظیم هر سند عادی در بنگاه معاملات ملكی، هزینه‌ای قابل توجه بر اقتصاد كشور تحمیل می‌شود و عجیب این كه بیشترین هزینه را دستگاه قضایی متحمل می‌شود. متاسفانه این اشتباه چنان با لباس صحت و درستی، خود را پوشانده كه حتی جامعه حقوقی كشور هم تا مدت‌ها، متقاعد شده بوده كه این خطا، خطای ساختاری و مهمی نیست. این در حالی است كه در دل این اشتباه، یك اشتباه بزرگ دیگری نیز رخ می‌نماید و آن این كه، اساسا متصدی بنگاه معاملات ملكی، وفق بند 3 ماده 2 قانون تجارت مصوب 1311 و تصریح مفاد ماده 7 قانون راجع‌ به دلالان مصوب 7 اسفندماه 1317، به شغل دلالی اشتغال دارد و در واقع، از آن جا كه شغل دلالی، تجارت محسوب می‌شود، بنگاه معاملات ملكی، حق دخالت در تنظیم هر نوع قراردادی راجع به املاك و اموال غیرمنقول را ندارد و صرفا وظیفه دلالی و صنفی بنگاه معاملات ملكی ایجاب می‌كند كه متصدی بنگاه فقط برای خریدارِ ملك، ملك پیدا كند و متعاقب آن، خریدار و فروشنده را به اصطلاح به هم برساند و باهم آشنا کند و در صورت یك میل و رضایت ابتدایی (و نه لزوما توافق و تراضی) به تنظیم قرارداد اعم از قولنامه یا تعهد به بیع یا بیع‌نامه و فروش قطعی، بایستی طرفین را به دفتر اسناد رسمی دلالت و راهنمایی کند و لاغیر.

وی اظهار می‌دارد: پس اساسا بنگاه معاملات ملكی، نه فقط حق تنظیم هیچ قراردادی را ندارد كه هر گونه اقدام در جهت تنظیم قرارداد، تالی فاسد دارد و مفسده آن متوجه طرفین معامله خواهد بود و آن این كه، سند تنظیمی، سند عادی محسوب شده و به هیچ عنوان در ادارات و محاكم قضایی قابل پذیرش نیست. البته نكته‌ای اینجا شایان یادآوری است و آن این است که چنین بنگاهی به یقین، مرتكب تخلف صنفی شده و بایستی خسارات وارد بر هر یك از طرفین را عندالاقتضاء تمام و كمال تدارك و جبران کند. به عبارت دقیق‌تر، اسناد تنظیمی توسط بنگاه‌های معاملات ملكی، جز ضرر و زیان و ورود خسارت به هر یك از طرفین و جامعه و دستگاه قضایی ثمره ای ندارد. همین‌ كه دادگاه را از وظیفه اصلی‌اش یعنی فصل خصومت باز می‌دارد، خود، دلیلی كافی و قانع‌ كننده است تا حاكمیت، مانع از تداوم چنین خطایی شود.

یک کارشناس حقوق ثبت در خصوص جایگاه اسناد تنظیمی بنگاه‌های معاملات ملکی در نظام حقوقی توضیح می‌دهد: متاسفانه نزدیك به 50 سال است كه جامعه حقوقی كشور مرتكب یك خطای استراتژیك و مبنایی شده است و به رغم این كه 50 سال پیش، به زمان وضع مواد قانونی 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26 اسفندماه 1310 ، نزدیك‌تر بوده، لیكن اشتباه در برداشت دیدگاه قانون‌گذار، این عادت را بر جامعه تحمیل کرد كه مردم می‌توانند در بنگاه‌های معاملات ملكی، نسبت به تنظیم قرارداد اقدام کنند

تحمیل هزینه اضافی بر شهروندان

این کارشناس حقوقی درباره هزینه‌ های ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی تاکید می‌کند: هزینه ثبت هر سندی در دفتر اسناد رسمی، طبق تعرفه قانونی قابل پرداخت است و قانونگذار، دقیقا مبلغ حق الثبت و حق التحریر هر یك از اسناد رسمی را معین و مشخص نموده است، لیكن همه مشكلات مردم و تحمیل هزینه‌های گزاف بر اقتصاد كشور، از همین اسناد عادی برمی‌خیزد كه بنگاه‌های معاملات ملكی به تكلیف و وظیفه صنفی‌شان نمی‌پردازند. 

تاجگر توضیح می‌دهد: اساسا بنگاه معاملات ملكی مجاز به تنظیم هیچ نوع سندی نیست. حق تنظیم هیچ قراردادی را ندارد، چه در قالب حقوقی قولنامه یا مبایعه‌نامه و امثال آن. خصوصا این كه بین واژه قولنامه به معنای تعهد به بیع و مبایعه‌نامه، از نقطه‌نظر حقوقی، بین حقوق‌دانان تفاوت‌هایی آشكار است و صد البته كه متصدی بنگاه معاملات ملكی، اصالتا حقوقدان نیست و توان بازشناسی و قدرت تحلیل و تفسیر واژگان حقوقی را ندارد. هم مردم و هم بنگاه‌های معاملات ملكی، نیك می‌دانند كه هر نوع سندی نزد بنگاه معاملات ملكی تنظیم و به امضای طرفین هم برسد، باز هم غیرمعتبر بوده و بایستی در‌ خصوص آن معامله، سند رسمی نزد یكی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسمی برسد. سند تنظیمی نزد بنگاه معاملات ملكی چه قولنامه باشد چه مبایعه‌نامه، همین كه موضوع معامله راجع‌ به املاك است، طبق مواد 46 و 47 قانون ثبت بایستی الزاما در دفتر اسناد رسمی، سند معامله تنظیم و به ثبت رسمی برسد تا معتبر و قانونی محسوب شود و از آن جا كه قانون ثبت از قوانین آمره است، هیچ مستمسكی نمی‌تواند به سند عادی تنظیمی نزد بنگاه معاملات ملكی، اعتبار قانونی ببخشد. همین است كه اسناد عادی، ناگزیر وقت و انرژی و نیروی انسانی دستگاه قضایی و محاكم را می‌گیرد تا آیا بتواند خود را اثبات کند یا خیر!

حقوق

وی می‌گوید: مهم این است كه مردم می‌دانند سند عادی، معتبر نیست، لیكن عدم رعایت تكلیف صنفی بنگاه معاملات ملكی باعث شده تا متعاملین به نحو شایسته و منطبق با قانون به دفاتر اسناد رسمی دلالت و راهنمایی نشوند، وگرنه چه بسیار اتفاق افتاده كه داشتن آگاهی حقوقی طرفین معامله، به بنگاه معاملات ملكی، اجازه تنظیم قرارداد نداده و طرفین با پرداخت حق دلالی و كمیسیون بنگاه، جهت تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده‌اند. این نكته را متصدیان بنگاه‌های معاملات ملكی، كاملا تایید می‌کنند. بنابراین تنظیم هر نوع سندی در بنگاه معاملات ملكی، كاری است خلاف قانون و هزینه‌های تحمیلی نیز به هیچ‌وجه وجاهت قانونی ندارد. بنگاه معاملات ملكی بایستی صرفا با دلالت و راهنمایی طرفین معامله به دفتر اسناد رسمی، حق دلالی و كمیسیون خود را طبق تعرفه اعلامی از سوی اتحادیه صنفی، دریافت دارد.این کارشناس حقوقی در ادامه می‌افزاید: نكته بسیار مهم در‌ خصوص زمان نفوذ قانونی مواد 46 و 47 قانون ثبت، این است كه در تاریخ وضع قانون یعنی اسفندماه 1310 كه جای جای و نقطه به نقطه شهر و روستاها، دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاك مستقر نبود، ثبت اسناد و معاملات راجع به اموال غیرمنقول و املاك، اختیاری بود و نه اكنون كه هم ادارات ثبت اسناد و هم دفاتر اسناد رسمی از یك پراكندگی جغرافیایی و تراكم سرزمینی بسیار مناسبی برخوردارند. اساسا به ‌نظر می‌رسد با این توزیع جغرافیایی دفاتر اسناد رسمی در سراسر كشور اعم از روستا و شهرستان، دیگر سند عادی، حتی اعتبار پیشین خود را هم ندارد و اجبارا همه مردم برای هر نوع معامله راجع به املاك خویش بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

مصادیق ثبت اجباری اسناد

این کارشناس حقوقی در خصوص مزیت تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها تاکید می‌کند: بند اول متن ماده 46 قانون ثبت، تصریح دارد به این كه، ثبت اسناد اختیاری است، مگر در"كلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده باشد". تاجگر خاطرنشان می‌کند: اجاره هم چیزی جز منفعت نیست. مستاجر، منافع ملك را مالك می‌شود و قانون‌گذار، این مهم را به دلیل اهمیت موضوع امنیت حقوقی و اقتصادی مردم و كشور، از سال 1310، اجباری کرده است و مردم برای تنظیم قرارداد اجاره نیز بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. وی تاکید می‌کند: مهم آن است که مردم و بنگاه‌های معاملات ملكی، به خوبی وظیفه دقیق و قانونی خود را می‌دانند، لیكن فرهنگ‌سازی و ترویج فرهنگ ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول و املاك، امروزه یك ضرورت اجتماعی است. ضمن این كه در حال حاضر با اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، امكان تنظیم سند اجاره در دفتر اسناد رسمی نیز ساده‌تر و بسیار كم هزینه‌تر شده است.

مطابق مفاد صریح ماده 353 قانون تجارت مصوب 1311، «دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد».تاجگر معتقد است: وقت آن رسیده كه جامعه به سمتی حركت کند كه تحت هیچ شرایطی با موضوع ملك و مال غیرمنقول، سند عادی تنظیم نشود. اگر جامعه حقوقی كشور بتواند این مهم را فرهنگ‌سازی کند كه هیچ سندی راجع به املاك تنظیم نشود، مگر در دفتر اسناد رسمی، یك اتفاق خوب رخ داده و اكنون می‌توان به صراحت گفت كه تامین امنیت حقوقی جامعه در گرو تحقق این مهم است

مسئولیت بنگاه‌های املاک

تاجگر درباره مسئولیت صاحب بنگاه در صورت بروز اختلاف در اسناد تنظیمی تصریح می‌کند، هر شخصی در جامعه، مسئول و پاسخگوی اعمال خویش است و متصدی بنگاه معاملات ملكی نیز در صورت بروز اختلاف بر سر موضوع معامله، مثل سایر افراد جامعه، مسئول است، هم از حیث مسئولیت كیفری و هم از نظر مسئولیت مدنی.تاجگر اضافه می‌کند: بدیهی است متصدی بنگاه معاملات ملكی كه اقدام به تنظیم سند راجع به ملك موردمعامله کرده هم مرتكب تخلف صنفی شده و با مراجعه به مراجع نظارتی صنف بنگاه‌های معاملات ملكی موضوع قابل تعقیب و رسیدگی از نظر شغلی و حرفه‌ای است (ماده 8 قانون راجع‌به دلالان) و هم این كه چون حق تنظیم سند را قانونا ندارد، از طریق مراجع قضایی، قابل تعقیب قضایی است.وی اشاره می‌کند: مردم باید این نكته را دقیق بدانند كه از نقطه‌نظر قانونی، در صورت تنظیم سند در بنگاه معاملات ملكی با حالتی كه طرفین معامله خودشان اقدام به تنظیم سند می‌کنند، هیچ تفاوتی نیست و هر دو سند، سندی عادی است. قانون‌گذار، فقط به اسناد تنظیمی نزد دفاتر اسناد رسمی وجاهت قانونی و اعتبار بخشیده، آن‌هم اعتباری صددرصدی چرا كه اسنادی كه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسمی می‌رسد، سند رسمی است و سند رسمی، لازم‌الاجراست ،یعنی جهت تحقق بخشیدن به مفاد سند رسمی، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و صرفا از طریق دوایر ثبتی، قابل تحقق است.

حدود اختیارات بنگاه‌های املاک در انعقاد معامله

این کارشناس حقوقی درباره صلاحیت تنظیم اسناد حقوقی در بنگاه‌ها خاطر نشان می‌کند: اساسا تنظیم هر نوع سندی اعم از حقوقی یا غیر از آن نزد بنگاه‌های معاملات ملكی، بی‌اعتبار بوده و خلاف صریح قانون است و اگر افراد جامعه به حقوق خود آگاهی داشته باشند و همه بخش‌ها اعم از دولتی و خصوصی صرفا ملتزم به اجرای قانون باشند، مسایل قابل حل است. ضمنا این نكته نیز قابل تامل است كه مطابق مفاد صریح ماده 353 قانون تجارت مصوب 1311، «دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد».تاجگر معتقد است: وقت آن رسیده كه جامعه به سمتی حركت کند كه تحت هیچ شرایطی با موضوع ملك و مال غیرمنقول، سند عادی تنظیم نشود. اگر جامعه حقوقی كشور بتواند این مهم را فرهنگ‌سازی کند كه هیچ سندی راجع به املاك تنظیم نشود، مگر در دفتر اسناد رسمی، یك اتفاق خوب رخ داده و اكنون می‌توان به صراحت گفت كه تامین امنیت حقوقی جامعه در گرو تحقق این مهم است.

حقوق

جایگاه بنگاه‌های معاملات ملکی در نظام حقوقی کشور

معاون مجتمع 31 شورای حل اختلاف تهران درباره جایگاه بنگاه‌های معاملات ملکی در نظام حقوقی کشورمان توضیح می‌دهد: با توجه به این كه دفاتر مشاوره املاك به لحاظ قانونی از قانون دلالی تبعیت می‌کنند و قانون مذكور فعالیت متصدیان این اماكن صنفی را صرفا در حوزه شناسایی طرفین معامله و ایجاد ارتباط بین ایشان و دلالت آنان برای تنظیم سند و قرارداد مجاز دانسته است، لذا به نظر می‌رسد كه مجوزی برای تنظیم قرارداد بیع فی ما بین طرفین توسط دلالان وجود ندارد.روحانی‌نیا در خصوص لزوم تنظیم مبایعه‌نامه برای طرفین و پرداخت هزینه‌های گزاف تصریح می‌کند: نخست باید متذكر شوم كه آن چه به نام مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاك تنظیم می‌شوند هیچ اثر حقوقی بیشتر از آن چه كه طرفین بین خود تنظیم نمایند و با وجود دو شاهد امضا كنند ندارد و اما واقعیت این است كه بر اساس ضوابط موجود جهت اخذ جواز كسب مشاوره املاك، صرفا دارا بودن تحصیلات ششم ابتدایی كافی است و حال سوال اینجاست كه چگونه می‌توان تنظیم قرارداد بیع میان افراد جامعه را كه یك امر كاملا حقوقی است و عموما با سرنوشت مردم ارتباط دارد، به اشخاص غیرحقوقی سپرد؟ لذا به همین دلیل است كه بسیاری از قراردادهای تنظیمی در دفاتر مشاوران املاك منتهی به تشكیل پرونده در قوه قضاییه می‌شود. روحانی‌نیا درباره تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها معتقد است: قطعا تنظیم اجاره‌نامه رسمی در دفترخانه‌ها، هم اعتبار بالا و قابل استناد دارد و هم هزینه آن بسیار پایین‌تر از اجاره‌نامه تنظیمی در مشاوران املاك است. اما واقعیت این است كه باید دید چرا آحاد مردم بیشتر تمایل به تنظیم سند اجاره در بنگاه‌های املاك دارند؟ به نظر می‌رسد كه وجود برخی از تشریفات در دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند اجاره مردم را به سمت تنظیم سند اجاره در بنگاه‌ها سوق داده است، لذا قطعا اگر تشریفات فعلی در دفترخانه‌ها بازنگری گردد و این امر برای مردم تسهیل شود، همگان تمایل به تنظیم سند اجاره در دفاتر اسناد رسمی خواهند داشت، كه هم رسمی است و هم قابلیت اجرا دارد و قانون از آن حمایت می‌كند؛ و البته هزینه بسیار پایین‌تری را نیز به همراه دارد.معاون مجتمع 31 شورای حل اختلاف تهران در خصوص صلاحیت تنظیم اسناد حقوقی بیان می‌دارد: ضمن احترام به مشاوران محترم املاك باید گفت كه برای حفظ نظم حقوقی جامعه و حفظ حقوق مردم لازم است مشاوران املاك هیچگونه سند حقوقی تنظیم نکنند و به جای آن در حوزه مشاوره و دلالی كه امر مهمی نیز هست فعالیت كنند.وی در پاسخ به این سوال که آیا انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی به کسب‌وکار مشاوران املاک آسیب نمی‌زند، می‌گوید: به هیچ عنوان چنین نیست. اشخاص محترم شاغل در این صنف دارای مسئولیت‌های قانونی هستند و نقش ایشان را نباید نادیده گرفت. مشاوران املاك مسئول شناسایی و معرفی طرفین قراردادهای بیع و اجاره به یكدیگر هستند. ارائه مشاوره و معرفی افراد به یكدیگر در این حوزه مسئولیت قابل توجهی است، بنابراین روش پسندیده و قانونی آن است كه هركسی در حوزه وظایف خود فعالیت کند. بنابراین یكی از پیشنهادات این است كه مشاوران محترم املاك پس از ارائه مشاوره و معرفی طرفین به یكدیگر و احراز تصمیم آن ها برای تنظیم قرارداد، آنها را به نزدیك‌ترین دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند معرفی کنند و دفتر اسناد رسمی نیز برای حفظ حقوق مشاور املاک، همزمان با تنظیم سند رسمی بیع یا اجاره، حق‌الزحمه مشاور املاك را نیز وصول و به او ایصال کند.در پایان باید گفت که قانون حوزه اختیارات را تعیین کرده‌ است. بنگاه‌های املاک دلال محسوب می‌شوند و تاجر هستند، در مقابل دفاتر اسناد رسمی مامورانی هستند که مورد تایید دولت هستند و به تنظیم قرارداد می‌پردازند. هر کدام از این دو گروه باید در حوزه اختیارات خود فعالیت کنند در این صورت شهروندان بیشترین استفاده را خواهند برد.

بخش حقوق تبیان


منبع : وب سایت حقوقی راه مقصود

تلفن : 81200000
پست الکترونیک : public@tebyan.com
آدرس : بلوارکشاورز ، خیابان نادری ، نبش حجت دوست ، پلاک 12

ارتباط با ما

روابط عمومی

درباره ما

نقشه سایت

تعدادبازدیدکنندگان
افراد آنلاین