چرایی کم رونق بودن بازار مسکن

بازار مسکن در سال گذشته روند پر‌رونقی را پشت‌سر نگذاشت. این کم‌رونقی در سال جاری با‌شدت بیشتری خود را در معاملات این بخش نشان داد. کم‌رونقی بازار مسکن در شرایطی رقم خورده است که قیمت مسکن حداقل 50 درصد افزایش داشته و این رشد برای مسکن‌های نوساز به 100 درصد رسیده است. افزایش قیمت مسکن اثر خود را در سبد خانوار مصرف‌کنندگان نیز گذاشته است. مقایسه سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 و 1385 نشان‌دهنده افزایش چشمگیر اجاره‌نشینی است. این رشد مستندی بر ادعای افزایش شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم است. البته سیمای بازار اجاره نیز متفاوت از بازار خرید نبوده است. آهنگ افزایش اجاره‌بها بیش از افزایش قیمت در بخش خرید و فروش بوده است. چنین شرایطی بازار را به سمت رکود تورمی شدید سوق داده است. بروز رکود تورمی محصول چندین عامل بیرونی و درونی در بازار مسکن است.

عوامل درونی

عوامل درونی در مرزهای داخلی بخش مسکن قابل دسته‌بندی است. اتفاقاتی که در بخش مسکن می‌افتد در دو دسته خلاصه می‌شود.

دسته اول:

پروژه مسکن مهر یکی از عوامل درونی و تاثیر‌گذار مسکن است. پروژه مسکن مهر به دلیل آنکه تاکنون نتوانسته مسکن قابل سکونت به صورت انبوه به بازار عرضه کند با شکست روبه‌رو شده است. این پروژه برای رسیدن به مرحله قابل سکونت بودن به برنامه پیوسته‌ای نیاز دارد که در خوش‌بینانه‌ترین حالت دو سال زمان خواهد برد. از طرفی این پروژه در کلان‌شهرهای بزرگ همچون تهران، شهرهای جدید حاشیه‌ای را هدف قرار داده است.

اجرای پروژه بزرگی همچون مسکن مهر در شهرهای جدید اگر چه از نگاه کارشناسی به تعدیل عرضه مسکن کمک خواهد کرد اما در درجه اول نیازمند برآورد ظرفیت این شهر است. سوالی که هم‌اکنون پیش روی شهرهای جدید با وجود مسکن مهر است به نحوه تعریف سیستم شهرهای جدید در کشور باز‌می‌گردد. در حال حاضر این شهرها فاقد امکانات زیربنایی، حمل و نقل سریع، تنوع شغلی و... است. همین عوامل می‌تواند مانعی در برابر پیشبرد طرح مسکن مهر باشد.

دسته دوم:

دومین عامل درونی بخش مسکن که عرضه‌کنندگان بخش مسکن را تحت تاثیر قرار داده است افزایش قیمت مصالح ساختمانی بوده که هزینه تمام‌شده قیمت مسکن را تا حدود زیادی افزایش داده است.

نوسان‌های بیرونی

در کنار عوامل درونی، عوامل بیرونی زیادی بازار مسکن را تحت شعاع قرار داده است که مهم‌ترین آنها نوسانات و بی‌ثباتی شرایط سیاسی و اقتصادی است. در چنین شرایطی گرایش به سمت نقدینگی آن هم به شکل ارز و ریال خواهد بود. مسکن گرچه کالای ریالی به حساب می‌آید اما قابلیت تبدیل شدن آن به پول نقد زمان‌بر است بنابراین در شرایط پر‌نوسان محیط‌های بیرونی از توجه سرمایه‌گذاری بیرون می‌آید.

شرایط کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد روند رکود تورمی همچنان در این بخش ادامه‌دار خواهد بود و تنها در صورت تنش‌زدایی نگاه سرمایه‌گذاران به این بخش خواهد رفت. در این صورت بخش مسکن دوباره دچار جهش کوتاه‌مدتی خواهد شد و بعد از آن دوباره به رکود خواهد رفت. البته در شرایط کنونی باید امیدوار بود سرمایه‌های سرگردان انباشته در دست مردم راهی به سمت بازار مسکن پیدا نکند چرا که اقتصاد ما نیاز دارد که چنین سرمایه‌هایی به جای بخش مسکن به سمت سرمایه‌گذاری مولد پیش رود و در مرحله بعد پس از ایجاد شرایط رشد اقتصادی در بخش مسکن جایی برای خود پیدا کند.

با توجه به اینکه بخش عمده ای از فولاد مورد نیاز در بخش ساختمان وارداتی است، بنابراین نوسانات نرخ ارز موجب گرانی برخی از کالاهای ساختمانی به خصوص تیرهن و سیمان شده است که با افزایش قیمت انواع میلگرد، ورق، تیرهن، سقف‌های کاذب، بلوک‌های پلی استایلن و دیگر مصالح ساختمانی، انبوه سازان را با مشکلات بسیاری مواجه کرده است.

همچنین؛ متعاقب این امر نیز قیمت املاکی که با مولفه‌های فناوری‌های وارداتی ساخته شود، خود به خود افزایش پیدا خواهد کرد.

طبق اعلام مسئولان قیمت مصالح ساختمانی در اوایل تیرماه، 25 درصد افزایش یافت که ادامه این روند با توجه به رکود تورمی موجود در بازار مسکن سبب شدت افزایش قیمت ها و ادامه رکود در بازار مسکن شده است.

تهیه مواد و مصالح ساختمانی به دلیل روزآمد شدن ارزش دلار، سیر صعودی گرفته و این مسئله، تمامی افرادی را که با این مصالح سر و کار دارند  را در بلاتکلیفی قرار داده است. کسانی که درکار فروش واحدهای ساختمان هستند نیز، در تعامل با مشتری دچار سردرگمی شده‌اند.

همچنین جذابیت بازار ارز و سکه و نقدشوندگی سریع سرمایه در این بازارها موجب شده  تا بازار مسکن به نوعی با خروج سرمایه مواجه شود و به مشکلات بازار مسکن دامن بزند که در نتیجه ن رونق همیشگی طبق سنت هر ساله با غاز فصل معاملات ملکی در خرید و فروش و رهن و اجاره از ابتدای سال جاری تا کنون اتفاق نیفتاد.

در حال حاضر بازار مسکن به‌صورت تقریبا خالص از خرید‌های مصرفی پوشیده شده است و اگر معامله ای انجام می شود بر حسب اجبار است و متقاضیان با رویکرد کالای سرمایه ای ضمن بلاتکلیفی در این بخش، سیاست انتظار در پیش گرفته اند.

کارشناسان بر این اعتقادند که هم‌اکنون به دلیل نکه انگیزه‌های سوداگری در بازار مسکن وجود ندارد و به سمت بازار ارز و سکه مهاجرت کرده است ، نقدینگی مازاد نیز در این بازار نیست، لذا تحریک تقاضای مسکن قابل طرح نیست و نمی‌تواند اتفاق بیفتد.

نوسانات نرخ طلا و ارز اثر مستقیم بر روی بخش مسکن دارد که شاخص‌ترین آن جلب سرمایه‌های خارجی و تشدید رکود مسکن است که در این میان افزایش قیمت مصالح ساختمانی وارداتی که در برج سازی بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد نیز با تاثیرگذاری در ساخت و سازهای خرد، مزید بر علت شده است.

از دیگر عوامل نوسانات نرخ ارز و سکه این است که کلیه معاملات و معادلات به صورت وسیع به رکود منجرشود که این مساله در بازار مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای بیشتر اثر گذار خواهد بود که نتیجه آن ایجاد اختلال در امر معاملات مسکن است.

کارشناسان مسکن معتقدند، ادامه رکود تورمی در معاملات مسکن موجب می شود که در بخش مسکن خود به خود تغییراتی حاصل شود؛ به طوری که احتمال تغییر قیمت‌ها در این بازار زیاد است.

لازم به ذکر است؛ دولت تنها مرجعی است که می‌تواند به رفع این بحران کمک کند. در صورتی که نرخ ارز تعادل یابد، تاثیرات آن بر روی قیمت مصالح نیز کمتر می شود، همچنین دولت می‌تواند سازندگان را برای تولید و عرضه بیشتر تشویق کند تا به تعادلی در عرضه و تقاضا و تثبیت قیمت‌ها در بخش مسکن دست یابیم.

چندین باره تاکید می کنیم که خانه باید محل آرامش و سکینه اعضای خانه باشد. اما با اوضاع کنونی و افزایش قابل توجه اجاره خانه ها و... چنین هدفی به سختی تأمین می گردد. هر چند جدای از سیاستگذاریهایی که به این شرایط منجر شده بد نیست صاحبخانه ها را هم به انصاف دعوت کنیم. گاهی معضل اساسی مستاجران صاحبخانه هایی هستند که با علم به شرایط موجود و قرار گرفتن در موضع قدرت اجاره های میلیونی را از مستاجران طلب می کنند.

فرآوری: ریحانه حمیدی فر

بخش اقتصاد تبیان

منابع:عصر ایران/خبرآنلاین

مطالب مرتبط:

چگونه در تعویض مسکن ضرر نکنیم؟

مسکن مهر به تاریخ پیوست؟

وام مسکن عامل گرانی خانه؟

خانه گران می شود یا ارزان؟