وب سایت موسسه فرهنگی و اطلاع رسانی تبیان
وب سایت موسسه فرهنگی و اطلاع رسانی تبیان
سه شنبه 3 اسفند 1395 - 24 جمادي الاول 1438 - 21 فوريه 2017
اغلب تحلیل های کارشناسی ارائه شده در حوزه مسکن، حاکی از وجود حباب در این بازار است. حباب در بازار مسکن هنگامی رخ می‌دهد که فاصلهء زیاد میان قیمت‌های عرضه و تقاضای مسکن به وجود می‌آید...
بازدید :
زمان تقریبی مطالعه :

حباب قیمت مسکن شکسته می‌شود؟


اغلب تحلیل های کارشناسی ارائه شده در حوزه مسکن، حاکی از وجود حباب در این بازار است. حباب در بازار مسکن هنگامی رخ می‌دهد که فاصلهء زیاد میان قیمت‌های عرضه و تقاضای مسکن به وجود می‌آید...


مسکن

چکیده معاملات مسکن در شهر تهران که به عنوان "نتایج طرح جمع آوری اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران" مربوط به زمستان سال 90 توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است در این گزارش گرانترین قیمت ثبت شده برای یک متر واحد مسکونی در تهران حدود 12 میلیون تومان، گرانترین زمین متری 9 میلیون و 970 هزار تومان و گرانترین اجاره بها متری 50 هزار تومان (برای یک آپارتمان 100 متری معادل ماهی 5 میلیون تومان) به ثبت رسیده است.

مقایسه نرخ های منتشر شده در گزارش مرکز آمار نشان می دهد در یک دوره کمتر از یکسال یعنی در فاصله بهار تا زمستان سال 90 شاهد رشد 17 درصدی واحدهای مسکونی، 33 درصدی زمین و اجاره بالغ بر 19 درصد رشد کرده است، این روند به راحتی نرخ تورم را پشت سر می گذارد ولی تفاوت درصد تغییرات نیز گویای شرایط بازار مسکن در پایتخت است.

در بازار مسکن نوساز حداقل قیمت ثبت شده تغییر نداشته است و این نشان می دهد که در مناطق ارزان قیمت بازار مسکن رونق چندانی برخوردار نبوده است و در مقابل شاهد رشد 58 درصدی در سقف قیمت هستیم.

اتفاقی که در سال 90 در بازار مسکن افتاد، رشد ساخت و سازهای لوکس بود، روندی که درآن به دلیل ورود پیدا کردن دولت به بازار مسکن ارزان و واحدهای کوچک به عنوان عکس العمل از سوی بخش خصوصی اتفاق افتاده است البته افزایش هزینه مصالح نیز سرمایه گذاری در واحدهای لوکس را از این نظر به صرفه می کند که بر خلاف گذشته در یک مجموعه آپارتمانی با کاهش تعداد واحدها هزینه مصالح اصلی کاهش پیدا کرده و در مقابل با اضافه کردن برخی امکانات لوکس که به مراتب هزینه کمتری دارند، قیمت هایی به مراتب بیش از یک واحد مسکونی ساده را مطالبه می کنند.

دیگر دوره اینکه انبوه سازان به فکر سوداگری و افزایش قیمت باشند، گذشته و در حال حاضر افت قیمت توهمی و نجومی که مایه خودخواهی های این انبوه سازان بوده، شروع شده است

اغلب تحلیل های کارشناسی ارائه شده در حوزه مسکن، حاکی از وجود حباب در این بازار است. حباب در بازار مسکن هنگامی رخ می‌دهد که فاصلهء زیاد میان قیمت‌های عرضه و تقاضای مسکن به وجود می‌آید به طوری که این افزایش قیمت بسیار فراتر از قدرت خرید عموم مردم است. در شرایط تورّمی ‌ترکیدن حباب مسکن بدین شکل است که قیمت مسکن ثابت می‌ماند و قیمت سایر کالاها افزایش می‌یابد. در این شرایط قیمت واقعی مسکن افت کرده است. راه‌های جلوگیری از بزرگ شدن حباب قیمت کاهش حجم نقدینگی و افزایش نرخ بهره است

با شروع به كار سامانه اعلام قیمت مرجع، مشخص شد كه تقریبا در همه مناطق تهران، قیمت پیشنهادی مسكن مترمربعی 200 هزار تا 500 هزار تومان بالاتر از قیمت مرجع است و در برخی از فایل ها، این فاصله به یك میلیون تومان هم می رسد. این فاصله به این معنی است كه آپارتمان های در نوبت فروش در بنگاه های املاك شهر تهران 30 درصد گران تر از آپارتمان هایی كه در بهار گذشته به فروش رفته، قیمت گذاری شده اند!

مسکن

 حال، این بحث مطرح می شود در شرایط فعلی با توجه به وجود یک میلیون و 600 هزار خانه خالی براساس آمارهای رسمی و بعضا آمارهای بیشتر از این توسط منابع دیگر، که بیشترین حجم در استان تهران و البرز را دارد، هرچه زودتر باید مالیات بر محتکران خانه های خالی یعنی هر متر 4000 تومان، برای هر ماه که برای هر 100 متری 400 هزار تومان در هر ماه محاسبه می شود، باید هرچه زودتر اجرا شود تا قیمتها از حالت توهمی هرچه سریعتر به حالت واقعی تبدیل شود.

در همین زمینه، غلامرضا مصباحی مقدم رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هشتم و رئیس فعلی کمیسیون برنامه و بودجه مجلس، گفت: به زودی طرح مالیات بر خانه های خالی در مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی تصویب می شود.

مصباحی مقدم افزود: مسئله این است که در کل کشور بیش از 800 هزار خانه خالی و 328 هزار مسکن در تهران در حال حاضر مورد شناسایی جدید قرار گرفته اند و اگر سرمایه خالی راکد باقی بماند، سرمایه به گونه ای بلا استفاده می شود و این در حالی است که نیازمندان واقعی مسکن محروم شده و قیمت ها مانند زمان کنونی توهمی میشوند.

وی اظهار داشت: زمانی که مالیات بر محتکران خانه های خالی وضع شود، دیگر آنها چاره ای جز عرضه آن به صورت فروش و یا اجاره ندارند و در این صورت نمی توانند با اقتصاد مملکت بازی کنند و به سوداگری خود ادامه دهند؛ چرا که مستضعفان و محرومان زیادی از این بساز و نفروش‌ها آسیب دیده اند.

در شرایط تورّمی ‌ترکیدن حباب مسکن بدین شکل است که قیمت مسکن ثابت می‌ماند و قیمت سایر کالاها افزایش می‌یابد. در این شرایط قیمت واقعی مسکن افت کرده است

مصباحی مقدم خاطرنشان کرد: دیگر دوره اینکه انبوه سازان به فکر سوداگری و افزایش قیمت باشند، گذشته و در حال حاضر افت قیمت توهمی و نجومی که مایه خودخواهی های این انبوه سازان بوده، شروع شده است و همچنین ساخت مسکن مهر توسط دولت به زودی توسعه پیدا می کند و دولت می تواند در امر قیمت گذاری مسکن موفق باشد وباید قبول کرد بیش از حد مورد نیاز در کشور هم دارای واحد های مسکونی هستیم.

در همین زمینه ایرج ندیمی نماینده کمسیون عمران مجلس، افزود:همانطور که قیمت مرغ از اوج توهمی خود به زیر آمد، به زودی دولت حباب مسکن را خواهد شکست و افت قیمتها شروع خواهد داشت.

وی با بیان اینکه برای کاهش هزینه های تمام شده مسکن باید از تکنولوژی های روز بهره ببریم، افزود: الگوی اقتصاد معیشتی مردم عوض شده کسی به فکر خرید خانه نیست درنتیجه عرضه بیشتر از تقاضا است.

مقایسه ای از قیمت مسکن در تهران و چند پایتخت دیگر

شاید بد نباشد اگر در کنار تحلیل های مطرح شده تصویری هم از وضعیت قیمت مسکن در کشورهای دیگر ارائه کنیم.

گزارش سایت مقایسه هزینه زندگی در کشورهای مختلف تحت نظر شرکت مدیریت هزینه در لندن به نام "اکسپاتیستان" حاکی از آن است که قیمت مسکن در تهران و سایر شهرهای کشور در مقایسه با شهرهایی چون مادرید، رم، فرانکفورت، سانفرانسیسکو، استانبول، بسیار بالاتر از آنها است. در زیر به نمونه هایی از قیمت خانه در کشورهای دیگر اشاره می کنیم:

مسکن

1-قیمت هر متر آپارتمان نوساز، مبله، در شهر مادرید اسپانیا در بهترین منطقه این شهر، 422 یورو است و این براساس تحلیل سایت هزینه زندگی در شهرهای مختلف، قیمت مسکن درمنطقه شمالی تهران 1347 یورو است.

2- میانگین قیمت مسکن در تهران، پایتخت ایران 231 درصد گران تر از شهر دهلی نو پایتخت هند است؛ چرا که میانگین قیمت هر متر مسکن نوساز، مبله در بهترین منطقه هند تنها 17.9 هزار روپیه است.

3- میانگین قیمت مسکن در تهران از شهر بندری و زیبای ناپل، 39 درصد گران‌تر بوده و میانگین قیمت مسکن در شهر ناپل در منطقه مناسب مبله و نوساز و تجهیزات تلویزیونی، هر متر مربع 457 یورو است.

4- قیمت مسکن در شهر استانبول پایتخت اقتصادی ترکیه به طرز فاجعه باری از تهران کمتر بوده؛ چرا که بهترین خانه مبله نوساز با تجهیزات تلویزیونی و با شاخص های ضد زلزله، 1000 لیر ترکیه یعنی حدود 1 میلیون و 200 هزار تومان با تمامی تجهیزات است.

5- در شهر آنکارا پایتخت ترکیه، قیمت مسکن 153 درصد از میانگین قیمت مسکن در تهران کمتر است.

6- میانگین قیمت مسکن در مناطق لوکس شهر مونیخ، 26 درصد ارزان تر از شهر تهران است،  چرا که قیمت مسکن 967 یورو در هر متر مربع است.

7- قیمت مسکن در کالیفرنیا در مقایسه با تهران، 60 درصد ارزان تر است.

8- میانگین قیمت مسکن در شهر بندری مارسی فرانسه، از  تهران ارزان تر بوده و هر متر خانه مبله، نوساز و با تجهیزات تلویزیونی 371 یورو در هر متر مربع است.

هر چند مقایسه صرف قیمت ها بدون توجه به شرایط بازار، منطقی به نظر نمی رسد و باید روند متغیرهای اقتصادی در طول زمان را بر حسب شرایط زمانی و مکانی سنجید، اما قطعا روشی که این کشورها برای کنترل بازار مسکن به کار برده اند، می تواند به عنوان تجربه ای پیش روی سیاست گذاران اقتصادی قرار بگیرد. در شرایط کنونی شاید بتوان گفت که یکی از علت های اساسی حباب مسکن در شهر تهران، روانه شدن نقدینگی _وارد شده به اقتصاد _ به بازار مسکن بود. این حجم نقدینگی وقتی با سوداگری و رانت های اقتصادی همراه شد، منتج به حبابی شد که در این نوشتار باختصار بررسی شده است. از این منظر حذف دستان دلالان از بازار مسکن و افزایش شفافیت اقتصادی از جمله راهکارهای مقابله با این مشکل اقتصادی است. باید دید که آیا با تثبیت اجرای طرح هایی مثل سامانه اعلام قیمت مرجع و وضع مالیات بر خانه های خالی گره این حباب گشوده خواهد شد یا خیر؟

فرآوری: ریحانه حمیدی فر

بخش اقتصاد تبیان


منبع:  خبرآنلاین/دنیای اقتصاد

تلفن : 81200000
پست الکترونیک : public@tebyan.com
آدرس : بلوارکشاورز ، خیابان نادری ، نبش حجت دوست ، پلاک 12

ارتباط با ما

روابط عمومی

درباره ما

نقشه سایت

تعدادبازدیدکنندگان
افراد آنلاین