تعزیرات،راه حل مشکل اجاره؟

در حالی که بانک مرکزی شاخص بهای مسکن اجاره‌ی در مناطق شهری ایران طی سال 90 در مقایسه با سال 89 را بیش از 11 درصد اعلام کرده‌ است، بسیاری از کارشناسان نرخ تورم سال قبل در بازار مسکن را بیش از این عدد می‌دانند.

این روزها مستاجران روایت تازه‌ای از گرانی‌ها در بازار اجاره‌بها را تجربه می‌کنند و معتقد هستند افزایش نرخ اجاره‌ها بسیار بیشتر از درصدهایی است که اعلام می‌شود و برای خانواده‌ای که درآمد ثابتی دارد، این افزایش اجاره‌بها باری بر دوش مستاجران اضافه می‌کند.

بانک مرکزی درحالی میزان رشد شاخص بهای مسکن طی سال 90 را 11.1 درصد اعلام کرده که این میزان طی سال 89 معادل شش درصد بوده است. همچنین طی سال‌های 88 و 87 نیز میزان رشد شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در مناطق ایران به ترتیب 12.8 و 28.6 درصد بوده است.

همچنین در سه ماهه پایانی سال 90 میزان رشد بهای مسکن اجاره‌ای در کل مناطق شهری در مقایسه با زمستان سال 89 معادل 13.6 درصد بوده است.

درحالیکه شاهد عینی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن مردم و متقاضیان اجاره‌بها هستند، مسوولان این بخش معتقدند به غیر از سه ماه تابستان که فصل نقل و انتقالات است بازار مسکن از ثبات نسبی برخوردار است.

بیت‌الله ستاریان ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز درباره‌ی تورم در بازار مسکن با بیان این‌که افزایش براساس آمار‌ها و کارشناسی‌های انجام گرفته در سال گذشته 50 تا 60 درصد بوده است، اظهار کرد: امسال نیز ما در فروردین‌ماه شاهد 15 درصد افزایش قیمت‌ها، در اردیبهشت‌ماه 7 تا 10 درصد تورم را شاهد بوده‌ایم. تغییرات قیمتی قیمت مسکن تا پایان امسال نیز اصلا دور از ذهن نیست.

به گفته او، غیر از سه ماه تابستان مسکن شهر تهران از ثبات برخوردار است، ولی زمانی که عده‌ای می‌خواهند قیمت مسکن را افزایش دهند بهترین زمان را برای این کار را سه ماه تابستان می‌دانند

این کارشناس اقتصاد با تاکید بر این‌که راه‌حل‌هایی که برای کنترل بازار اجاره‌بها مطرح می‌شود، راهکارهای مناسبی نیست، گفت: به‌طور مثال طرح بلوک‌بندی صرفا برای اطلاع‌رسانی از قیمت‌ها مناسب است، بدین معنی که کسی که از قیمت‌ها خبر ندارد، از طریق طرح بلوک‌بندی از قیمت‌ها اطلاع‌ می‌یابد.

ستاریان با تاکید بر این‌که علت اصلی تورم در بازار مسکن کمبود آن است، بیان کرد: ‌در چند سال اخیر تنها 140 هزار واحد مسکن مهر تحویل متقاضیان داده شده ، این درحالی است که قرار بود با اجرای پروژه‌ی مسکن مهر قیمت‌ها تا حد زیادی کاهش یابد.وی ادامه داد: در تولید مسکن فقط تبلیغ شده است این درحالی است که وظیفه‌ی تولید مسکن باید برعهده بخش خصوصی باشد.

یکی از راه حل هایی که از آن به عنوان راه نجات بازار مسکن یاد می شود کنترل های تعزیراتی است. تابستان سال 90 همزمان با آغاز فصل نقل و انتقال مسکن و رونق بازار اجاره، بحث افزایش اجاره ها مطرح شدف موضوع صحت داشت، افزایش اجاره ها واقعا برای مردم مشکل ایجاد کرده بود، اما آیا واقعا برخورد تعزیراتی در سال 90 نتیجه بخش بوده است که در سال 91 دوباره به سراغ ان رفته ایم؟

در شهریورماه سال 90 خسروی رئیس اتحادیه مشاوران مسکن در گفتگو با خبرگزاری فارس گفت: علیرغم تمام جنجال ها و مانورهای تبلیغاتی منفی بر روی طرح برخورد تعزیراتی با افزایش بیش از 7 تا 9 درصدی اجاره بها آمارها نشان میدهد که در تابستان سال جاری میزان ثبت خرید و فروش مسکن و اجاره در بنگاه های مسکن نسبت به سال گذشته از رشد بالایی برخوردار بوده است.

بعد از اجرای طرح برخورد تعزیراتی با افزایش اجاره بها برخی که با این طرح مخالف بودند اعلام کردند که در بسیاری از بنگاه ها ثبت قرارداد اجاره به صورت زیر میزی و یا به صورت های مختلف با تخلف انجام میشود. اما این آمارها نشان میدهد که این طرح با موفقیت انجام شده است.

اما این موفقیت چه بوده است، آیا واقعا در این دوره شاهد تحقق نرخ رشد 7تا 9 درصدی اجاره بها بوده ایم؟

آمارهای بانک مرکزی نشان می دهند در سه ماهه دوم سال 90 یعنی آغاز طرح تعزیراتی مسکن اجاره بها در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل معادل 10 درصد رشد کرده است، در همین حال نرخ رشد اجاره بهای در شهرهای بزرگ طی سه ماهه سوم سال 90 در مقایسه با پاییز سال 89 به 12.5 درصد رسیده و همین نسبت در زمستان برای شهرهای بزرگ کشور رقمی معادل 14 درصد را نشان می دهد.

این گزارش ها حاکی از آن است که بر خلاف انتظار نرخ 7 تا 9 درصدی به عنوان نرخ اجاره بها نتوانسته است در سال گذشته به نتیجه برسد، اما امسال بازهم شاهد همان قصه تکراری هستیم، از شنبه دهم تیرماه سقف افزایش قراردادهای اجاره نسبت به سال گذشته معادل 15 درصد شد.

اما نکته جالب اینجا بود که رئیس اتحادیه مشاوران املاک که در سال گذشته تعزیراتی شده بازار اجاره را موفق ارزیابی کرده بود در دوم تیرماه امسال و قبل از برگزاری نشست چهار جانبه ای که سقف 15 درصد را تعیین کرد از تعزیراتی شدن بازار اجاره گله کرده و گفته است:« طرح تعزیراتی برخورد با اجاره بها در سال گذشته (7 تا 9 درصد) موفق نبود چرا که شاخص بانک مرکزی وقتی نرخ تورم را 20 درصد اعلام می‌کند نمی‌توان بر موفقیت این طرح در سال جاری نیز امیدوار بود.»

اما وضعیت اجاره در سال جاری چگونه بوده است؟ گزارشها نشان می دهند که در سه ماهه بهار سال جاری شاهد رشد بیش از 20 درصدی نرخ اجاره واحدهای مسکونی بوده ایم.در چنین شرایطی آیا دولت می تواند نرخ اجاره بها را مهار کند؟

تجربه سال گذشته نشان داد تمهیدات تعزیراتی تنها به افزایش معاملات غیر شفاف و زیر میزی مسکن منجر شد، نکته جالب این است که در فرایند تعیین حداکثر افزایش نرخ اجاره بحث تمدید قرادادهای سال گذشته مطرح بوده است، یعنی اگر مالکی بخواهد قرارداد مستاجری خود را برای سال دوم به بعد تعیین کند مجبور به رعایت این سقف 15 درصد است، در حالی که اگر بخواهد برای سال اول قرارداد اجاره منعقد کند سقف افزایش دیگر مفهومی ندارد، این راه فرار باعث شد که بسیاری از مستاجرین در سال گذشته مجبور به اسباب کشی شوند، امسال هم که بحث اجاره متری واحدهای مسکن نقل مطبوعات شد.

این اخبار گویای آن است که دولت حداقل از طریق برخوردهای تنبیهی نمی تواند مشکل بازار مسکن و به خصوص اجاره را برطرف کند، تغییرات شاخص اجاره بها نشان میدهد در دوره ای که دولت به اجرای برنامه های تعزیری و حتی مسکن مهر مشغول بوده است شاخص اجاره بها معادل 313 درصد رشد کرده است یعنی نزدیک به دوبرابر شاخص بهای تورم.

اما راه حل چیست؟

بر خلاف دولت که به نظر می رسد به دنبال کوتاه ترین راه می گردد؛ مردم معتقدند که باید کاهش نرخ اجاره را در جای دیگر جستجو کرد، کاهش نرخ تورم و افزایش نرخ سود بانکی یعنی دو عاملی که به مهار نقدینگی منجر می شود و نتیجه طبیعی آن کاهش ورود سرمایه های سرگردان به بازار مسکن می شود البته در چنین شرایطی مالکانی که از طریق دریافت اجاره هزینه های زندگی خود را تامین می کنند، دیگر نیازی به افزایش ها نجومی اجاره بها نخواهند داشت؛ همین نکته ساده یک اما دارد، دولتی که با اجرای سیاستهای تعزیری مردم را تنبیه می کند حاضر نخواهد شد برای کاهش نرخ تورم با تن دادن به انضباط مالی خود را تأدیب کند.

نکته پایانی اینکه هر چند مسئولان امر موظف هستند با اتخاذ سیاست های مناسب نسبت به بهبود اوضاع اجاره بها اقدام کنند، اما در نهایت این جامعه هدف این سیاست ها یعنی صاحبان خانه هستند که باید به این سیاست های متخذه عمل کنند. نگاه کوتاهی به آموزه های اقتصاد اسلامی نشان می دهد که شرط اولیه صحت هر قراردادی تراضی است. یعنی طرفین معامله هر دو از انجام آن معامله و شرایط آن راضی باشند و این محقق نمی شود مگر در سایه رعایت انصاف. موضوعی که به نظر می رسد در بازار مسکن دارد به فراموشی سپرده می شود.

فرآوری: ریحانه حمیدی فر

بخش اقتصاد تبیان

منبع: خبرآنلاین/خبرگزاری فردا