بررسی نظام ثبتی ایران

ماده 22 قانون ثبت چنین اشعار می‏دارد «همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید، دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده و یا كسی را كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده یا اینكه ملك مزبور از مالك رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالك خواهد شناخت... .»

پس دفتر املاك معیار مالكیت یا دیگر حقوق عینی است كه اشخاص روی ملك دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همین اساس از نظر قانونی ما برتری را به شخصی میدهیم كه توانسته از فروشنده سند انتقال رسمی بگیرد. ماده 873 قانون مدنی آلمان می‏گوید:« مالكیت منتقل می شود از طریق توافق طرفین و ثبت آن در دفتر املاك. » پس برای احراز مالكیت دو ركن وجود دارد: یك ركن تراضی و توافق و دیگری ثبت در دفتر املاك؛ این ماده صراحت كامل دارد که در آلمان قولنامه باید با سند رسمی منعقد شود و در واقع مندرجات دفتر املاك به عنوان اماره صحت مورد پذیرش قانونگذار این كشور باشد.

اهمیت و اهداف ثبت رسمی

هدف از ثبت اسناد در یك بیان كلی، رسمیت و اعتبار بخشیدن و نتیجتاً استفاده از امتیازاتی است كه قانونی برای اسناد ثبت شده قائل گردیده است، بدیهی است فواید و امتیازات ثبت قراردادها، معاملات و وضعیت املاك تا به حدی است كه بیش از پیش هر نظری را بر ضرورت الزامات گسترده تری برای ثبت، جهت احتراز از مسایل عدیده ناشی از عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی, مجاب می نماید. شاید از همین رهگذر است كه برخی از صاحب نظران حتی در مفاهیم وقوع عقد بیع و مالكیت ناشی از معاملات املاك غیرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قائل به تفكیك گردیده و تحقق معامله و ثبوت مالكیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه منوط و موكول می دانند. البته به نظر می رسد با توجه به نظریه سنتی در خصوص ملزومات وقوع عقد بیع و نیز تصریحات مواد 183 و 191 قانون مدنی, كه بر اساس آن برای وقوع عقد صرفاً نیاز به ایجاب و قبول است، پذیرش چنین نظریه ای حداقل در وضعیت قانونی فعلی، مشكل است؛ ولی فایده ای كه برای این نظریه متصور است، تاكید بر رویكردی قانونی است كه الزامات افزونتری را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غیرمنقول حاكم می نماید.

وظایف اداره ثبت نسبت به اسناد مالکیت معارض

ادارات ثبت مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالكیت معارض (ثبت مۆخر) و همچنین سند مالكیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه كتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال دارند ممكن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالكیت شود و یا این كه دارنده سند مالكیت مقدم یا مۆخر این موضوع را اطلاع دهد؛ لذا پس از اطلاع نماینده و نقشه‏بردار ثبت به محل وقوع ملك عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاك‏های مجاور نقشه پلاك را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی نمایان و جریان امر را به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال نمایند چون رسیدگی به تعارض اسناد مالكیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالكیت كلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است، رأی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

وقتی كه رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی‏نفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و چنان‏چه ظرف مدت مذكور به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد رأی را اجرا می‏نماید و در صورت دریافت اعتراض در مدت 20 روز سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال می‏گردد و پس از دریافت رأی شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‏نماید چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند كه سند مالكیت معارض صادر شده، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملك اعلام می‏نمایند و ثبت محل موضوع تعارض را كتباً به دارنده سند مالكیت ثبت مۆخر ابلاغ می‏نماید چنان‏چه دارنده سند مالكیت معارض با اخطاری كه طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالكیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملك قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و چنان‏چه سند مالكیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‏نماید؛ ولی اگر دارنده سند مالكیت معارض در ظرف مدت 2 ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حكم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نمی‏نماید

منابع:

نشریه ماوی

سایت وکالت