مسکن، خرید یا اجاره؟

در سال‌های اخیر دولتمردان از برنامه دولت برای مهار سرسام آور اجاره بها سخن گفته‌اند اما بازار اجاره بها، بی‌تفاوت نسبت به برنامه‌های دولت به سیر صعودی خود ادامه داده است

مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک، پرداختن به موضوع میزان افزایش اجاره‌بها در آغاز فصل نقل و انتقالات را بحران‌ساز دانسته و معتقد است: باید به‌جای این موارد، به تسهیلات و برنامه‌هایی که برای کاهش قیمت مسکن درنظر است پرداخت.

وی ادامه داد: اجرای طرح‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ویژه از مواردی است که مانع بحران قیمت مسکن و اجاره بها می‌شود.

خسروی درحالیکه اعلام میزان افزایش اجاره‌بها در ماه‌های آتی را عامل بحران‌ساز در بازار مسکن می‌داند از بیان آن خودداری کرد.

در حالی که رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک از بیان میزان افزایش اجاره‌بها در آغاز فصل نقل و انتقالات خودداری میکند، کارشناسان و بنگاه‌های معاملاتی کشور از روند صعودی میزان اجاره‌بها خبر می‌دهند.

بسیاری از متقاضیان نقل و انتقالات نیز عدم هماهنگی بیش درآمدها و اجاره‌بها را نگران کننده دانسته و معتقد هستند درصورت توافق با مالکان باید تا حد امکان از جابه‌جایی خودداری شود.

این مسئله از آن جا مورد توجه است که با توجه به این که قیمت خرید مسکن بسیار بالا است و افراد توان خرید آن را ندارند تقاضا به سمت خانه‌های استیجاری افزایش یافته است.

این افزایش تقاضا برای اجاره خود عاملی برای افزایش نرخ اجاره‌بها است. در حالی که بالارفتن تورم و گرانی و به دنبال آن افزایش قیمت زمین و رشد هزینه‌های ساخت و ساز، عدم واگذاری به موقع مسکن مهر و... از عوامل دیگر به شمار می رود.

در این میان دولت برای مهار افزایش بی‌رویه اجاره بها چند برنامه سیاستی تعریف کرده که به اعتقاد کارشناسان امر این برنامه‌ها نه تنها باعث تثبیت قیمت اجاره بها نشد بلکه در سایه وعده‌ها و بدقولی‌های مسئولان‏، قیمت اجاره بها هر روز رکورد تازه‌تری را در گرانی به ثبت می‌رساند.

یکی از این طرح‌های دولت اجرای طرح مسکن مهر است. با وجود اینکه چند هزار واحد مسکن مهر در سال گذشته به متقاضیان واگذار شده است ولی این طرح نتوانست دولت را در جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره بها کمک کند.

از سویی دیگر بیشتر کسانی که در شهرک پردیسان مسکن مهر دریافت کرده‌اند به خاطر دور بودن مسافت و عدم ارائه خدمات مناسب رفاهی یا خانه‌هایشان را فروخته‌اند و یا اجاره داده‌اند.

ممنوعیت افزایش بیش از 9 درصدی اجاره‌بها یکی دیگر از راهکارهایی است که دولت برای کنترل اجاره بهای مسکن در تهران و البرز اجرایی کرده است اما گفته می شود این راهکار به شکل‌گیری بازار غیررسمی اجاره بها کمک می‌کند.

یکی دیگر از طرح‌های دولت انعقاد قراردادهای 2 ساله است که از نظر مشاوران املاک قابلیت اجرایی ندارد چراکه مالکان واحدهای مسکونی بر اساس افزایش سالانه نرخ تورم اقدام به افزایش اجاره بها می‌کنند و انعقاد قراردادهای 2 ساله به ضرر آنهاست.

کنترل تعزیراتی بر اجاره بها

سال گذشته در پی افزایش بیش از حد اجاره‌بها و اعتراض مستاجران، دولت سیاست کنترل تعزیراتی قیمت‌ها را به اجرا درآورد و براساس تصمیم کارگروه مسکن و ابلاغیه اتحادیه کشوری املاک، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران هفت تا 9 درصد تعیین شد بنابر این دستورالعمل اگر مشاوران املاک قراردادی را بالاتر از این رقم منعقد یا موجران از مستاجران اضافه‌تر دریافت می‌کردند، متخلف محسوب شده و با آنها برخورد می‌شد.

براساس این تصمیم ‌اگر موجر تخلف گرانفروشی داشت براساس قانون تعزیرات جریمه می‌شد. اگر مشاوران املاک نیز کمیسیون اضافه می‌گرفتند یا اجازه می‌دادند معامله‌ای بالاتر از رقم مصوب برای افزایش اجاره‌بها شکل گیرد، براساس قانون نظام صنفی جریمه می‌شدند.

اگر چه در ظاهر چنین تصمیماتی برای برخورد با متخلفان خوب بود، اما در اجرا این طرح نتوانست موفق باشد؛ چرا که راه‌های گریز بسیاری برای آن پیدا شد.

تقی رضایی، مدیرکل مسکن و شهرسازی استان تهران ضمن اعتراف به ناموفق بودن این طرح در سال گذشته اعلام کرد: سال گذشته قرار بود براساس طرحی که از سوی وزارتخانه تعیین شده بود قیمت اجاره‌‌بها تعزیراتی شود که با توجه به موفق نبودن آن امسال قرار شد برنامه‌ریزی دقیق‌تری صورت گیرد.

به گفته وی، حدود پنج ماه روی طرح جدید کار شده و قرار است به‌طور همزمان برای تعدیل اجاره بها چند پروژه عملیاتی شود.

احمدرضا سرحدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره اجرای طرح‌های تعزیراتی برای کنترل اجاره بها در کشور اظهار کرد: این طرح‌ها و طرح‌های مشابه آن نمی‌تواند کمکی به بازار اجاره‌بها و تعدیل نرخ‌های آن داشته باشد.

وی ادامه داد: میزان اجاره‌بها و افزایش آن به طور کامل وابسته به عرضه و تقاضای مسکن است و زمانی که قیمت مسکن آنقدر بالاست که متقاضیان توانایی خرید یک خانه را ندارند به خانه‌های استیجاری روی می‌آورند.

سرحدی با بیان این‌که رکود در بازار خرید و فروش مسکن عامل اصلی در افزایش میزان اجاره‌بها است، گفت: در حال حاضر تقاضا در زمینه اجاره‌ی خانه‌ها بالا است و این خود منجر می‌شود که تعدیلی در نرخ‌های آن صورت نگیرد.

وی با تاکید بر این‌که طرح تعزیراتی سال گذشته باعث پیدایش قراردادهای غیر رسمی شد، خاطرنشان کرد: بهترین راه برای کنترل اجاره‌بها متناسب کردن عرضه و تقاضا و کاهش قیمت خرید مسکن است.

سرحدی ادامه داد: زمانی که متقاضیان خرید یک خانه بتواند خانه‌ای مطلوب با توجه به شرایط خود تهیه کند قطعا تقاضا از سمت بازار استیجاری کاهش پیدا کرده و قیمت اجاره‌ها نیز تعدیل می‌یابد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که نیاز به خانه و سرپناه جزو نیازهای اساسی هر فرد است، تصریح کرد: از این رو اول باید طرح‌ها و سیاست‌هایی در راستای تعدیل قیمت خانه اجرا شود تا در پی آن اجاره‌بها نیز کاهش یابد.

سرحدی با تاکید بر این‌که رکود در خرید و فروش مسکن امکان‌پذیر است ولی در خانه‌های استیجاری خیر، گفت: از آنجاییکه همه نیاز به یک سرپناه دارند در بازار استیجاری قیمت با سرعت بالاتری نسبت به بازار خرید و فروش مسکن رشد می‌یابد.

وی در پایان اظهار کرد: اگر افراد نتوانند در بازار استیجاری نیز مسکنی مناسب و در شان خود پیدا کنند ناچارند در مراکز دور از شهر در حومه‌ها، شهرهای جدید و یا مسکن‌هایی که از استانداردهای مطلوب برخوردار نیست زندگی کنند که آن هم در نوع خود تبعاتی به دنبال دارد.

محمدحسین مولاخواه، مدیرکل بازرسی ویژه سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان نیز چند روز پیش از اجرای طرح بازرسی ویژه از بازار معاملات املاک خبر داد و گفت: همزمان با افزایش معاملات مسکن در نیمه اول هر سال، بازرسی و نظارت بر فعالیت واحدهای مشاوران املاک تشدید شده و تا پایان شهریور ادامه خواهد یافت.

به گفته وی، طبق این طرح که به تمامی سازمان‌های صنعت، معدن و تجارت ابلاغ شده است، پروانه کسب و مجوز فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی، نصب تابلوی نرخ دستمزد در محل کسب و رعایت حق‌الزحمه مجاز توسط بازرسان صنفی کنترل می‌شود. همچنین اگر اجحافی در حق هر یک از طرفین قرارداد یک معامله یا اجاره‌نامه صورت گرفت، می‌توانند با مراجعه به سازمان صنعت، معدن و تجارت استان یا اتحادیه مربوط، علیه واحد متخلف شکایت یا از طریق تلفن 3 شماره‌ای 124 گزارش تخلفات یادشده را اعلام کنند تا توسط بازرسان مربوط تحت رسیدگی قرار گیرد.

با این حال، کارشناسان اجرای طرح‌های تعزیراتی را بی‌نتیجه می‌دانند. در این زمینه سیدمحسن مقدس‌زاده کارشناس بازار مسکن گفت: برای باثبات کردن بازار اجاره نه تعزیرات جوابگوست نه هیچ قدرتی بلکه تنها راه‌حل آن افزایش تولید و عرضه مسکن است. اگر به اندازه کافی عرضه وجود داشته باشد متقاضی حق انتخاب پیدا می‌کند و عرضه‌کننده مجبور است برای اجاره خانه‌اش ملاحظه مستاجر را بکند.

به گفته وی، در شرایطی که اقتصاد کشور با تورم بالا مواجه است و نرخ ارز با نوسان روبه‌روست، چه انتظاری از یک مالک می‌توان داشت زیرا او هم در چنین وضعیتی به دنبال آن است که هزینه‌های خود را پوشش دهد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر دولت با ورود جدی در بافت‌های فرسوده، ساخت‌وساز را افزایش دهد، می‌تواند در تعدیل عرضه و تقاضای مسکن تاثیر داشته باشد.

در پایان باید گفت که فارغ از تحلیل های کارشناسان بازار مسکن، به نظر می رسد که دغدغه مسکن از خرید به اجاره تغییر کرده است و مسکنی که باید محل آرامش و آسایش اهالی خانه باشد آن قدر دور از دسترس است که حتی تصور اجاره خانه مناسب هم به ذهن عده ای خطور نمی کند چه برسد به خرید خانه. باید پیش از اینکه این احساس عدم امنیت به سایر بخش های اقتصادی تسری یابد چاره ای اندیشیده شود.

فرآوری: ریحانه حمیدی فر

بخش اقتصاد تبیان

منبع: عصر ایران/ جام جم آنلاین/ خبرآنلاین