وامی که ناجی بخش مسکن نمی‌شود

بازار مسکن که امسال روزهای پر فراز و نشیبی را سپری کرد، در آخرین روزهای سال 90 هم هنوز از پای ننشسته و روند افزایشی قیمت را سپری می‌کند. البته مسئولان معتقدند این روند چندان هم محسوس نبوده و نمی‌توان از آن به‌عنوان افزایش بی‌رویه قیمت‌ها یاد کرد. در این بین با افزایش تسهیلات خرید و ساخت مسکن، عده‌ای عنوان کردند که این رویه بر روند افزایش قیمت‌ها دامن خواهد زد و افزایش نقدینگی در بازار، منجر به افزایش قیمت‌ها نیز خواهد شد و عده‌ای نیز بر این باورند که شاید همین افزایش، بتواند امید خانه‌دار شدن را برای عده‌ای محقق کند.

بر این اساس، ایرج رهبر ـ رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ـ درباره تاثیر افزایش نرخ تسهیلات بر بازار مسکن معتقد است که وام خرید مسکن می‌تواند قیمت‌ها را تا حدی افزایش دهد و راهکار بهتر این است که تسهیلات برای تولید مسکن اختصاص پیدا کند تا با افزایش عرضه، قیمت‌ها هم کاهش پیدا کند.

در این زمینه پای سخنان وی نشسته‌ایم تا به بررسی تاثیر افزایش تسهیلات مسکن بر بازار ملک بپردازیم.

*اخیرا شاهد افزایش سقف تسهیلات بخش مسکن بودیم، موضوعی که منتقدانی داشت و آنها معتقد بودند که این افزایش بر نرخ ملک تاثیر می‌گذارد و آن را افزایش می‌دهد. نظر شما در این زمینه چیست؟

ـ با افزایش نرخ تسهیلات وام خرید مسکن از 20 به 25 میلیون تومان، کارشناسان اعلام می‌کنند که نرخ تورم، مسئولان را وادار به افزایش وام خرید مسکن کرده است و این تصمیم تاثیر چندانی بر بازار مسکن ندارد. البته تا مردادماه امسال هم وام خرید مسکن 18 میلیون تومان بود که برای شهرهای بزرگی مانند تهران رقم بسیار ناچیزی به‌شمار می‌رفت اما مسئولان بارها اعلام کرده بودند که وام خرید مسکن برای تهران نیست و بیشتر برای خریداران مسکن در شهرهای کوچک‌تر تعیین شده است.

اما اینکه به یک‌باره و در مدت چند ماه وام خرید مسکن با چند میلیون تومان افزایش مواجه شده است، این سئوال را ایجاد می‌کند که آیا قیمت مسکن در شهرهای کوچک هم مانند کلانشهرها با افزایش قابل توجهی روبرو شده است که دولت را وادار به افزایش نرخ وام کرده است یا دولت تصمیم گرفته تا خریداران در کلانشهرها هم از مزایای وام مسکن بیشتر استفاده کنند.

در کل آنچه می‌توان گفت این است که افزایش پنج میلیون تومانی وام خرید مسکن می‌تواند برای واحدهای کوچک تاثیرگذار باشد. وام خرید مسکن برای خانه‌هایی با کمتر از 100 میلیون تومان کاربرد دارد و برای قیمت‌های بالاتر از 200 میلیون تومان، این وام نمی‌تواند مشکلی را از خریداران کم کند.

*دلایل این افزایش چه بوده است؟

ـ کاهش ارزش پول در سال جاری به نسبت سال‌های گذشته دولت را وادار کرد تا وام خرید مسکن را افزایش دهد تا به این وسیله متقاضیان بتوانند مسکن مناسب را خریداری کنند. خانه‌ای که در سال گذشته با وام 18 میلیون تومانی مسکن خریداری می‌شود امسال باید با وام 25 میلیون تومانی تهیه شود، زیرا قیمت‌ها با افزایش مواجه شده‌اند. وام خرید مسکن می‌تواند قیمت‌ها را تا حدی افزایش دهد. راهکار بهتر این است که تسهیلات برای تولید مسکن اختصاص پیدا کند تا با افزایش عرضه، قیمت‌ها هم کاهش پیدا کند. این تسهیلات در ابتدا رونق و هیجان را در مسکن‌های درجه دو و کم قیمت ایجاد می‌کند و گردش پول باعث می‌شود که تحریکی در بخش ساختمان ایجاد شود و پولهای دیگر هم جذب این بازار شوند.

این پنج میلیون تومان وام مسکن در مقابل نیاز نقدینگی در این بخش رقم آنچنانی نیست ولی تحریک و شوک مختصری اتفاق می‌افتد که حرکتی را در بخش ساختمان و مسکن ایجاد کرده و تاحدودی موجب رونق می‌شود.

*معتقدید آیا نقدینگی که چند وقت اخیر به سمت بازار سکه و ارز رفت به بخش مسکن بازمی‌گردد؟

ـ در این زمینه باید همواره در نظر داشت که بخش مسکن برای سرمایه‌گذاری مطمئن است، چرا که حاشیه سودش ایمن است. بنابراین و براساس شواهد موجود، نقدینگی در سال آینده وارد صنعت ساختمان و صنایع وابسته این بخش می‌شود و از آنجاییکه فعلا در رکود تورمی به سر می‌بریم، بنابراین بخش مسکن نیاز به رونق در تولید دارد. نیمی از صنایع کشور ما به ساختمان و صنایع وابسته آن مرتبط است. برای رونق در اقتصاد کشور و خروج از رکود به شوک در بخش ساختمان نیاز داریم تا از این طریق شوک دیگری به کل اقتصاد کشور وارد شود.

بنابراین باید تعادل عرضه و تقاضا و افزایش متعادل بخش مسکن را داشته باشیم. ما از سال 87 تاکنون کمترین تولید را در دهه گذشته داشتیم که زیان آن متوجه بخش ساختمان می‌شود و سالهای آینده  کشور را با مشکل مسکن مواجه می‌کند.

*آیا معتقدید افزایش تسهیلات توانمندی خرید می‌آورد؟

ـ تجربه نشان می‌دهد در هیچ دوره‌ای افزایش وام خرید مسکن موجب توانمندی خانوار نشده است بلکه توانمندی خانوار را نسبت به گذشته کاهش داده و این بدان علت است که تقاضا در بحث مسکن همیشه بیشتر از عرضه بوده است. دولت زمانی می تواند با افزایش وام خرید مسکن به توانمندی خانوار کمک کند که ضریب شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی به زیر یک بیاید. به عبارت دیگر تعداد واحد مسکونی از تعداد خانوار بیشتر شود. در سال 85 وام مسکن با 50 درصد افزایش از 12 میلیون به 18 میلیون رسید. در صورتی که مسکن در این سالها با 70 درصد افزایش قیمت مواجه شد و این افزایش برای تهران 100درصد بود.

*آیا این اعتقاد که سیاست افزایش وام خرید مسکن منجر به تحریک تقاضا می‌شود را قبول دارید؟

ـ بازار مسکن به سبب نداشتن ابزارهای کنترل آنی و نبودن سیستم کنترلی مناسب با مشکلات عدیده‌ای مواجه خواهد شد. هرگونه حمایتی از جانب تقاضا می‌تواند تعادل عرضه و تقاضا در بازار را بهم بزند. افزایش وام خرید مسکن گرچه به رونق خرید و فروش و ساخت و ساز کمک می‌کند اما باید مراقب بود تا دلالان بازهم به سمت بازار مسکن سرازیر نشوند. بنابراین در حوزه مسکن نیز برخی از سازنده‌ها نگران آن هستند که نرخ سود تسهیلات ساخت با افزایش روبه‌رو شده و هزینه بیشتری برای دریافت تسهیلات ساخت‌وساز بپردازند.