افسارگسیختگی قیمتهای مسکن و حال آشفته متقاضیان

گفت و گوی تبیان با بیت الله ستاریان کارشناس مسکن

روزهایی که سپری می‌شوند بازار مسکن شاهد تجربه‌ای متفاوت از همیشه است. نرخ‌ها سوار بر آسانسور افسارگسیخته بالا می‌روند و متقاضیان این بازار آشفته و متحیر از این میزان افزایش، درصدد کنار آمدن با شرایط موجود هستند. شرایطی که در بسیاری از موارد عرصه را بر آنها تنگ کرده و آه از نهادشان بلند می‌کند. موضوع قیمت مسکن موضوعی است که این روزها نقل هر محفلی شده است و مسوولان مربوطه به دنبال راهکار برای برون رفت  از این شرایط هستند.

در این زمینه پای سخنان بیت‌الله ستاریان ـ کار‌شناس مسکن و استاد دانشگاه ـ نشسته‌ایم.

*این روزها خیلی‌ها حال بازار مسکن را ناخوش اعلام می‌کنند و مردم در این بازار دچار سرگردانی شده‌اند. این میزان تورم موجود در بازار مسکن ریشه در کجا دارد و چه راهکاری برای آن پیشنهاد می‌کنید؟

ــ براساس آمار‌ها و کارشناسی‌های انجام گرفته در سال گذشته نرخ تورم بخش مسکن 50 تا 60 درصد بوده است. امسال نیز ما در فروردین‌ ماه شاهد 15 درصد افزایش قیمت‌ها، در اردیبهشت‌ماه 7 تا 10 درصد تورم را شاهد بوده‌ایم. تغییرات قیمتی قیمت مسکن تا پایان امسال نیز اصلا دور از ذهن نیست و این میزان افزایش ادامه خواهد داشت که متاثر از برخی سیاست‌هاست.

البته راه‌حل‌هایی که برای کنترل بازار اجاره‌بها مطرح می‌شود، راهکارهای مناسبی نیستند. به‌طور مثال طرح بلوک‌بندی صرفا برای اطلاع‌رسانی از قیمت‌ها مناسب است، بدین معنی که کسی که از قیمت‌ها خبر ندارد، از طریق طرح بلوک‌بندی از قیمت‌ها اطلاع‌ می‌یابد و طرح‌هایی که این روزها از آنها برای نجات بازار مسکن نام برده می‌شود نمی‌توانند چندان کارساز باشند.

درباره علت اصلی تورم در بازار مسکن نیز باید کمبود مسکن را یکی از علتهای اصلی نامید. ‌در چند سال اخیر تنها 140 هزار واحد مسکن مهر تحویل متقاضیان داده شده، این درحالی است که قرار بود با اجرای پروژه‌ مسکن مهر قیمت‌ها تا حد زیادی کاهش یابد و البته مسکنهای مهری بیش از آنچه تاکنون تحویل داده شده است، تحویل متقاضیان شود.

* این میزان نیاز به مسکن ریشه در کدام بخش دارد؟

ـ نیاز مسکن در جامعه تنها مربوط به تشکیل خانوارهای جدید نیست. هم‌اکنون، ضریب استهلاک برای واحدهای مسکونی در شهر تهران 5/2 درصد است. با این حساب از سه میلیون واحد مسکونی موجود در تهران سالانه نزدیک به 70 تا 80 هزار واحد مسکونی مشمول استهلاک می‌شود. از سوی دیگر همواره 5 درصد واحدهای ساخته شده در ردیف خانه‌های خالی قرار می‌گیرد به این ترتیب با فرض اینکه همه 200 هزار واحد مسکونی جدید سال 90 در سال 91 تکمیل شود با احتساب ضریب تخریب، ضریب استهلاک و ضریب خانه‌های خالی کلا 135 هزار واحد مسکونی وارد بازار ساخت خواهد شد.

*این میزان افزایش قیمت و سیر صعودی که قیمتها در پیش گرفته‌اند نشات گرفته از چیست؟

ـ  افزایش قیمت‌ها و ادامه‌دار بودن روند صعودی رشد ارزش مسکن مربوط به نیازهای سال‌های قبل است. هم‌اکنون چهار سال از نیاز واقعی در بخش مسکن عقب هستیم. واحدهای مسکونی ساخته شده در سال جاری، تنها جوابگوی نیازهای چهارسال قبل خانوارها است. افزایش 50تا60 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته ناشی از کاهش تولید مسکن بود در حالی که همزمان با افزایش متقاضی همراه بودیم.

*این روزها بسیاری از کارشناسان بر این باورند که دولت نباید به بخش مسکن راسا ورود پیدا کند و این ورود می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات باشد. نظر جنابعالی در این باره چیست؟

ــ با ورود دولت به بخش مسکن کشور در حالی که 93 درصد بخش تولید مسکن در اختیار بخش خصوصی بود سرمایه‌های بخش خصوصی از بخش مسکن کشور خارج شد. در دهه 1370 و 1380 کمترین تولید مسکن در سه سال اخیر را داشتیم. از طرفی نقدینگی به سمت بازارهای طلا و سکه افزایش یافت. دولت‌های سایر کشور‌ها همیشه برای ورود به بخش مسکن با احتیاط وارد می‌شوند. متاسفانه دولت‌های کشور ما با عدم توجه به نظرات کار‌شناسی فرصت‌های بخش مسکن را سوزاندند. مسکن مقوله‌ای نیست که با یک برنامه کوتاه مدت و مقطعی نیاز جامعه را پاسخ دهد و نیاز به یک برنامه 10 ساله دارد که چنین زیرساختی برای این بخش انجام نشد.

افزایش قیمت‌ها و ادامه‌دار بودن روند صعودی رشد ارزش مسکن مربوط به نیازهای سال‌های قبل است. هم‌اکنون چهار سال از نیاز واقعی در بخش مسکن عقب هستیم

*پیش بینی شما از بازار مسکن تا پایان سال چه است؟

ــ  در سال 91 بین 100 تا 120 درصد در بخش مسکن افزایش قیمت خواهیم داشت. رفتار دولت با پروژه مسکن مهر غلط بود و برای اجرای این پروژه باید بدون تبلیغ وارد می‌شد اما این تبلیغ‌ها حضور 93 درصدی بخش خصوصی را از بین برد و سرمایه‌های بخش خصوصی از بخش مسکن کشور خارج شد.

*راهکار برون‌رفت از شرایط کنونی به‌طور مشخص چیست؟

ــ ما در کشورمان سالی یک میلیون واحد نیاز داریم و برای تحقق آن نیازمند جذب سرمایه هستیم. باید سرمایه‌های خارجی را در این بخش وارد کنیم. در بخش مصالح ساختمانی نیز باید سرمایه‌گذاری کنیم که در این راستا اگر کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی ما با ظرفیت اسمی خود کار کنند می‌توانیم در سال حدود 700 هزار واحد مسکونی ایجاد کنیم. برای تولید یک میلیون واحد 150 هزار میلیارد تومان سرمایه نیاز است. دولت به‌جای ورود به بخش مسکن باید تولید زمین شهری، تولید انبوه ساز و جذب نقدینگی را در دستور کار خود قرار می‌داد که متاسفانه خود دولت به این بخش ورود پیدا کرد.

*در پایان اگر توضیحی دارید بفرمایید؟

ـ به گمانم در بخش مسکن نیازمند برنامه‌های اساسی‌تری هستیم. برای تدوین این سیاستها بهتر است که از نظرات کارشناسی استفاده شود و با استفاده از خرد جمعی راهکاری مناسب برای این بخش مهم و استراتژیک جامعه اتخاذ شود.

لینک های مرتبط:

تعزیرات،راه حل مشکل اجاره؟

بازار مسکن این روزها حال خوشی ندارد

اثر مذاکرات بغداد بر بازار مسکن

تشنج قیمت مسکن در تهران؟!

چرا اجاره بها زیاد شده است؟