هزینه‌های آپارتمان چگونه محاسبه می‌شود
قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 به تصویب رسیده است، یعنی زمانی که تازه موضوعی به نام آپارتمان نشینی در کشورمان مطرح شده بود. احتمالا تدوین کنندگان این قانون خود نیز نمی دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند.
با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان ها با مراجعه به این قانون و آیین نامه آن حل می‌شود. در این قانون پیش‌بینی شده است که آپارتمان دارای دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر یک قواعد حقوقی مختلفی حاکم است؛ بخش‌های مشترک و بخش‌های اختصاصی آپارتمان. در ادامه رژیم حقوقی که در هر یک از این دو قسمت آپارتمان حاکم است، بیان می شود.
یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاری مالکان است و برخی دیگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است تفاوت می‌کند.
بخش‌های اختصاصی ساختمان
سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک ملک به شما داده می‌شود یکی از محکمه‌پسندترین دلایلی است که در دادگاه پذیرفته می‌شود. آن قسمت‌هایی از آپارتمان در ملکیت اختصاصی شما است که در این سند صریحا به آن اشاره شده باشد. به این قسمت ها «بخش‌های اختصاصی ساختمان» می‌گویند. مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و... در سند مالکیت شما بیان شده است.
در مقررات، بخش‌های اختصاصی ساختمان اینگونه تعریف شده است:«قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود كه عرفا برای استفاده انحصاری شریك ملك معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد.» بنابراین آن قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاری مورد استفاده قرار می‌گیرد قسمت‌های اختصاصی آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن یا انباری یک ملک، انحصارا مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراین جزو بخش‌های اختصاصی به حساب می‌آید. البته ممکن است مالک این قسمت‌ها را اجاره دهد و این موضوع در تقسیم آپارتمان به اختصاصی و مشترک بی‌تاثیر است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌های اختصاصی ساختمان را دارد. اما سوال این است که مالک حق هر استفاده‌ای را دارد یا به عبارتی، آیا چهاردیواری اختیاری است؟ پاسخ منفی است. اگر چه مالکیت حقی است که قانون اساسی به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی آزادی مالک تا جایی به رسمیت شناخته می‌شود که به حقوق و آزادی های دیگران آسیبی نرساند.
:«قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود كه عرفا برای استفاده انحصاری شریك ملك معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد.» بنابراین آن قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاری مورد استفاده قرار می‌گیرد قسمت‌های اختصاصی آپارتمان نام دارد
حدود حقوق مالكان
مالكیت، یكی از كاملترین حقوق است و به مالك حق هرگونه استفاده را می‌دهد. حقوق مالك در استفاده از ملك خود در قانون مدنی بدین ترتیب به رسمیت شناخته شده است:«هر مالكی نسبت به مایملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی كه قانون استثنا كرده باشد.»، «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌تواند بیرون كرد مگر به حكم قانون»، «مالكیت زمین مستلزم مالكیت فضای محاذی آن است تا هر كجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیرزمین بالجمله مالك حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثنا كرده باشد.» اوصاف حق مالكیت، مطلق، دائمی و انحصاری بودن است. مالك به طور انحصاری می‌تواند از حقوق مالكانه خود استفاده كند و محدودیتی در استفاده از این حقوق نیست. اما ضرورت‌های زندگی اجتماعی سبب شده كه حد و مرز حقوق و آزادی‌های افراد، حقوق و آزادی‌های دیگران باشد. در ماده 132 قانون مدنی حدود اختیار مالك در استفاده از ملك خود بدین ترتیب محدود شده است:«كسی نمی تواند در ملك خود تصرفی كند كه مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی كه به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
بنابراین مالك در استفاده از ملك خود نمی‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا كه چنین استفاده‌ای موجب تضرر همسایه‌ها خواهد بود.
قسمت‌های مشترک
آنچه آپارتمان را از سایر اجتماعات دیگر انسانی متفاوت می‌کند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت می کند فرق دارد، چراکه قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند، از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است چراکه مالک نمی‌تواند هر استفاده‌ای از آن بکند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکا باشد. قسمت‌هایی از ساختمان كه به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شركا است، قسمت‌های مشترك محسوب می شود که عبارت است از قسمت‌هایی از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالكان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی نیست یا در اسناد مالكیت، ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكان تلقی نشده از قسمت‌های مشترك محسوب می‌شود.
در ماده 132 قانون مدنی حدود اختیار مالك در استفاده از ملك خود بدین ترتیب محدود شده است:«كسی نمی تواند در ملك خود تصرفی كند كه مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی كه به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
زمین و اسكلت ساختمان از جمله قسمت‌های مشترک ساختمان است، همچنین تأسیسات قسمت‌های مشترك از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه، كنتورها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن، همه جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک - به هر صورتی كه باشد – قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. مراد این است که هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهروها یا آسانسور جداگانه به دیگری واگذار کند، بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.
اثرات تقسیم آپارتمان به قسمت‌های مشترک و اختصاصی
تقسیم‌بندی ساختمان به قسمت‌های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص می‌کند. مالک در قسمت‌های اختصاصی می تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاع(مشترک) نیازمند اجازه دیگران است. به طور مثال گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترك ممنوع است. این تقسیم بندی علاوه بر نشان دادن حدود اختیارات مالک، آثار دیگری نیز دارد.
هزینه‌های ساختمان
قسمت‌های مشترک آپارتمان هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزینه‌های مشترك عبارتند از 1. هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه، 2. هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است چراکه سهم هر یک از مالكان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد – مثلا مالک واحد بزرگتری باشد – سهم او در هزینه های قسمت های مشترک بیشتر خواهد بود. البته این قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترك براساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود. علاوه بر این قواعدی که در بالا بیان شد جنبه «امری» ندارد یعنی می‌توان برخلاف آنها توافق کرد و این توافق معتبر خواهد بود. بنابراین مالکان در مورد پرداخت هزینه‌ها می‌توانند به اشکال دیگر توافق کنند. در آپارتمان‌هایی که بیش از سه مالک دارند این توافق در مجمع عمومی خواهد بود. مدیران مجموعه با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كنند.
ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان تنها بین چند مالک مشترک باشد در این صورت لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه های آن را بپردازند. چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌كننده یا استفاده‌كنندگان است.
هر گاه یک آپارتمان دارای مالكان متعدد باشد، مالكان یا قائم مقام قانونی آنها مكلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند، رای اكثریت بقیه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
وظیفه دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد کسی که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند.
روابط آپارتمان‌نشینی به وسیله قانون تملك آپارتمان‌ها تنظیم می‌شود اما كاهش مشكلات آپارتمان‌نشینی به چیزی بیش از رعایت قانون نیاز دارد. باید فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشینی در كشور نهادینه شود•
منبع:وبلاگ تخصصی حقوق ایران
