جویندگان خانه بخوانند

نکاتی برای عبور از بنگاه های معاملاتی تا مقصد خانه دار شدن

مسکن، نیاز اساسی انسان است. در هر چیزی می توان صرفه جویی کرد اما چشم بر این نیاز نمی توان بست. رمز رونق کسب و کار مشاوران املاک همین است.

فروش و اجازه خانه و مغازه، شهروندان را به بنگاه های املاک می کشاند. معاملات املاک نزد مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی منعقد می شود اما آمار نشان می دهد، مردم مراجعه به مشاوران املاک را برای خرید، فروش و اجاره ترجیح می دهند. رونق کسب و کار بنگاهی ها، باعث شده  که تعداد مشاوران املاک در تهران افزایش پیدا کند. در حالی حاضر، در برخی از محلات شهر تهران، تعداد بنگاه های املاک از بقالی ها هم بیشتر است.

شهروندان برای انعقاد اجاره و بیع، به مشاوران املاک مراجعه می کنند. آگاهی صاحبان این مشاغل از ظرایف قانونی و بی اطلاعی برخی مشتریان، شرایطی را فراهم می آورد که گاه حقوق شهروندان در جریان معاملاتی که انجام می شود، نادیده گرفته می شود. راه مبارزه با این مشکل، اطلاع رسانی به شهروندان است. نگرانی شهروندان در هنگام معامله در دفاتر املاک، بخاطر ناآگاهی آنها از قوانین و مقررات است.

نرخ کمیسیون

بیش از هر چیز، آنچه می تواند موضوع سوء استفاده در دفاتر مشاوران املاک قرار بگیرد، نرخ کمیسیونی است که خریدار و فروشنده یا دو طرف قرارداد اجازه پرداخت می کنند. حداکثر نرخ خدمات کارمزد دریافتی واحدهای صنفی مشاورین املاک تهران در سال 1379 تصویب شده و یک بار در سال 1380 اصلاح شده است. مشاوران املاک تنها براساس این نرخ ها می توانند از مشتریان خود، پول دریافت کنند. این نرخ ها براساس درصددهای زیر محاسبه می شود:

- برای معاملات املاک تا 30 میلیون تومان از هر طرف معامله  نیم درصد مبلغ مورد معامله

- برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد برای معاملات املاک از 50میلیون تومان تا 100 میلیون تومان، برای تا 30 میلیون اول نیم درصد و مازاد آن تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله برای معاملات املاک بیش از 100 میلیون تومان، برای تا 100 میلیون تومان آن طبق بندهای 1 و 2 و 3 مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان 25 صدم درصد به عنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ شود.

- بابت کارمزد اجاره، یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله دریافت می شود.

- در معاملات رهن، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ می شود.

در حالی که بنگاه های مسکن طبق مصوبه اتحادیه مشاوران املاک موظف هستند هزینه مشاوره را براساس ارزش ملک فروخته شده محاسبه و از طرفین معامله دریافت کنند، اما برخی بنگاه ها به عرفی که در بازار مسکن رایج شده استناد می کنند و برخلاف نظر اتحادیه، از همه معاملات، یک رقم ثابت و البته قابل توجه دریافت می کنند که این موضوع با قوانین و مقررات موجود هم خوانی ندارد به عنوان تخلف قابل تعقیب است. تخلفات مشاوران املاک را می توان از طریق اتحادیه مشاوران املاک تعقیب کرد.

سامانه اینترنتی املاک

اتفاق مهمی که در سال های اخیر روی داده و به کمک رعایت قانون در بنگاه های املاک آمده، سامانه اینترنتی املاک است. سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستقلات کشور با هدف شفاف سازی اطلاعات معاملات املاک و مستغلات کشور و در راستای ساماندهی امور مسکن، به صورت یک پارچه با سایر سیستم های این حوزه طراحی و پیاده سازی شده است. این سیستم در مرحله اول به صورت پایلوت در شهرستان شمیرانات و شهر تهران و از تاریخ اول آذر ماه سال 1387 در کل کشور به بهره برداری رسیده است. این سامانه در آدرس اینترنتی www.iranamlaak.ir در دسترس شهروندان قرار دارد.

هوشیاری مشتری، ضامن حقوق او

توجه و دقت کافی از سوی مشتری، بیش از هر چیز دیگری می تواند در رعایت حقوق مراجعه کنندگان به مشاوران املاک موثر باشد. در هنگام معامله در بنگاه املاک، باید برخی نکات را در نظر داشت. قبل از هر چیز باید بررسی کرد که آیا صاحب بنگاه املاک داری مجوز از اتحادیه صنف مشاوران املاک هست یا خیر. با مراجعه به سایت اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور، می توان از این موضوع اطمینان حاصل کرد. سند ملک باید از سوی خریدار یا مستاجر بررسی شود تا نام موجود با سند با نام طرف معامله  انطباق داشته باشد. صاحب بنگاه باید امضای طرف معامله را تایید کند. هم چنین باید میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند ذکر شود وقتی نوبت به معامله رسید، باید توجه شود که قرارداد اجاره یا مبایعه نامه به درستی تنظیم شده باشد. در یک قرارداد اعم از جاره نامه یا مبایعه نامه موارد زیر باید وجود داشته باشد:

اجاره نامه

مشخصات کامل موجر

مشخصات کامل مستاجر

مورد اجاره (مشخصات کامل ملک یا واحد مورد نظر اعم از متراژ، مشخصات کال سند مالکیت، تعداد اتاق ها، و هر گونه وسایل یا ملزوماتی که در ملک یا واحد آپارتمانی مورد بحث وجود دارد یا تهیه و تدارک در تعهد موجر است.

مدت اجاره

اجاره بها که باید نحوه پرداخت آن به طور کامل و دقیق (به صورت نقدی، چک یا هر گونه سند دیگر) قید شود.

قید نوع مصرف مستاجر(مسکونی، اداری یا تجاری)

تعداد نفراتی که در مدت اجاره از ملک استفاده می کنند و دیگر شروطی که موجر و مستاجر در زمان انعقاد قرارداد بین خود شرط می کنند.

مبایعه نامه

مشخصات فروشنده یا فروشندگان

مشخصات خریدار یا خریداران

مشخصات و امکانات مورد معامله (مشخصات کامل سندی ملک و هر گونه امکاناتی که در زمان معامله یا در زمان تحویل ملک به خریدار یا خریداران در تعهد فروشنده یا فروشندگان است)

ثمن مورد معامله، زمان بندی و چگونگی پرداخت آن.

ارکان بالا جزو ارکان اصلی یک مبایعه نامه هستند، ولی توضیحات دیگری نظیر تعهد فروشنده یا فروشندگان به اینک مورد معامله مشمول مصادره اموال، سرپرستی، توقیف یا مورد رهن و وثیقه و ممنوع المعامله نیست. از مواردی است که باید در نظر گرفته شود. هر کدام از انواع قراردادهای ذکر شده یا تمامی شروط و بندهای آن در زمانی که سه نفر شاهد با ذکر مشخصات خود ذیل تمامی صفحات آن را به امضا برسانند رسمیت یافته و از آن لحظه به بعد قابل اجرا و قانونی خواهد بود. به همین ترتیب در صورت بروز اختلاف یا مشکل بین طرفین معامله قابل طرح در همه محاکم دادگستری واقع در آدرس ملک است.