تبیان، دستیار زندگی
در شرایط حاضر عمده ترین تلاش در سرمایه گذاری، معطوف به ارائه تسهیلات بانکی برای ساخت و ساز و خرید مسکن است
بازدید :
زمان تقریبی مطالعه :

احتمال بروز بحران در بازار مسکن


در شرایط حاضر عمده ترین تلاش در سرمایه گذاری، معطوف به ارائه تسهیلات بانکی برای ساخت و ساز و خرید مسکن است که حجم اندکی از قیمت مسکن را می پوشاند.....

اجاره-مستاجر-مسکن

بخش مسکن در تئوری های کلاسیک اقتصادی به عنوان “پسماند”‌ مورد توجه بوده است و بدین معنا مسکن پسمانده عوامل تولید را دریافت می کند زیرا به دلیل برگشت بالای نرخ سرمایه در بخش های صنعت و خدمات، این بخش ها جاذب اولیه سرمایه بوده و بخش مسکن فقط جاذب آن قسمت از سرمایه است که دیگر بخش ها جذب ننموده اند. از تعریف فوق نتیجه گرفته می شود که مسکن نمی تواند عامل عمده و موثر در اقتصاد باشد و مهمترین نقش آن ضربه گیر اقتصادی بودن آن بوده است. ولی در سال های اخیر نقش این بخش در ایجاد بحران های اقتصادی بیشتر مشخص شده است که بسیاری بحران شرق آسیا را در نتیجه جابه جایی منابع مالی در این بخش می دانند.

تولید مسکن به دلیل ماهیت اشتغال زایی بالای خود می تواند تا حد قابل توجهی به ایجاد کار و رفع مشکل بیکاری کمک موثر نماید

در بحران فوق منابع سرشار مالی پس از هجوم به بخش مسکن و در نتیجه آن تولید فراوان و حصول تعادل عرضه و تقاضا مجبور به بازگشت شد که حاصل آن بحران مذکور بود.  چنان چه مشابه حرکت فوق را ما در ایران اخیراً تجربه کردیم. باتوجه به آمار موجود در ایران در دهه اخیر در سطح کشور، در حدود بیش از 15  میلیون خانوار شهری با جمعیتی در حدود 7 الی 8 میلیون نفر از افراد ساکن در شهرها به درجات مختلف با مساله کمبود و گرانی سرپناه مناسب روبه رو هستند و در دهه آتی سالانه یک میلیون خانوار با جمعیتی حدوداً 4 میلیون نفر به آن اضافه می شوند.  در حال حاضر جمعیت اشاره شده در ارتباط با تأمین مسکن در فشار شدید قرار دارند و با درآمدهای ماهانه ناچیز و نبود سیاست های ویژه در امر واگذاری مسکن به این گروه، به هیچ وجه افق روشنی، حتی در آینده دور برایشان متصور نیست.  در واقع محدود بودن تعداد واحدهای مسکونی ارزان قیمت حتی با حداقل مساحت و امکانات و در نتیجه بالا بودن شدید قیمت تمام شده واحدهای مسکونی یا اجاره بها از عوامل اصلی و مستقیم عدم توان تأمین مسکن مناسب به شمار می رود.  در وضعیت فعلی و با روند کلی نرخ رشد مسکن، بروز واقعه چندان هم دور از انتظار نیست.

معملات مسکن-رهن و اجاره

مستاجرین، زوج های جوانی که در شرف تشکیل خانواده بوده یا به تازگی تشکیل خانواده داده اند، خانواده هایی که به صورت اشتراکی در یک واحد مسکونی زندگی می کنند و بالاخره خانواده هایی که در مسکن مستقل اما به ناچار با تراکم نامطلوب و فضاهای نامتناسب با جمعیت زیاد افراد خانوار، مسکن گزیده اند، مشکل مسکن را به خوبی درک می کنند و باتوجه به درآمد محدود خانواده که معمولا توسط یکی از افراد خانوار تأمین می گردد و نیز به نظر می رسد سیاست های فعلی تأمین مسکن در شهرها، این عده سال ها با مشکل مسکن به طور جدی دست به گریبان خواهند بود.  در شرایط حاضر عمده ترین تلاش در سرمایه گذاری، معطوف به ارائه تسهیلات بانکی برای ساخت و ساز و خرید مسکن است که حجم اندکی از قیمت مسکن را می پوشاند. چنان چه کم و کیف سرمایه گذاری مذکور به سمت افزایش تولید مصالح ساختمانی و تغییر تکنولوژی ساخت از روش سنتی به تولید صنعتی جهت گیری کند می توان عرضه قابل توجه مسکن به بازار را ممکن دید و الا در شرایط حاضر حد توان جامعه در میزان ساخت و ساز وجود بحران عظیم در سال های آتی را قطعی می نماید.

از طرفی در صورت افزایش تولید مسکن جهت رسیدن به عرضه مطلوب در دهه آینده با کمبود شدید مصالح ساختمانی روبه رو می شویم که نتیجه آن افزایش قیمت اینگونه مصالح خواهد بود. شایان ذکر است که در صورت تولید 100 درصد ظرفیت اسمی کارخانه های تولید مصالح، می توان تنها یک سوم نیاز آتی به مصالح را تأمین کرد.

تولید مسکن یا مسکن سازی به واسطه ماهیت اجرایی، خود به صورت مختلف (مستقیم و غیرمستقیم) در امر تولید اشتغال و تقلیل بیکاری تأثیر بسیار دارد

در دهه های قبلی عمده سرمایه گذاری بخش خصوصی برای مسکن سازی در مناطق شهری بوده به طوری که در سال 1375 بیش از 45 درصد سرمایه گذاری این بخش در تهران و 26 درصد در شهرهای بزرگ بوده است. این ارقام نمایانگر تقاضای موثر برای مسکن در این مناطق است و از طرفی نشاندهنده ضعف اقتصاد روستایی و شهرهای کوچک در جذب سرمایه است.

تولید مسکن به دلیل ماهیت اشتغال زایی بالای خود می تواند تا حد قابل توجهی به ایجاد کار و رفع مشکل بیکاری کمک موثر نماید. سرمایه گذاری در این بخش علاوه بر آنکه از شدت مشکل کمبود مسکن خواهد کاست، همزمان تعداد قابل ملاحظه ای شغل را به طور غیرمستقیم در امر تولید مسکن و به طور غیرمستقیم در سایر بخش ها ایجاد خواهد نمود.  هر کوششی در امر اشتغالزایی و تقلیل بیکاری، رسیدن به ثبات اقتصادی، سیاسی امنیت را و به دنبال آن برقراری عدالت اجتماعی را آسان تر می نماید.

اهمیت امر تأمین مسکن برای اقشار مختلف، کمتر از اهمیت اشتغال و تقلیل نرخ بیکاری در جامعه نیست. به طور کلی تولید مسکن یا مسکن سازی به واسطه ماهیت اجرایی، خود به صورت مختلف (مستقیم و غیرمستقیم) در امر تولید اشتغال و تقلیل بیکاری تأثیر بسیار دارد.  درصد شاغلان در بخش مسکن نسبت به کل شاغلان در طی دوره 76 الی 85 از رشد مثبت برخوردار نبوده. در سال 1376 شاغلان در این بخش 97. 10 درصد شاغلان کل کشور را تشکیل می داده است که این نسبت در سال 1385 به 20 درصد نزول داشته و در چهارسال گذشته بخش مسکن نسبت به بخش های مهم دیگر از قدرت جذب اشتغال کمتری برخوردار بوده است.

مسکن

به طور متوسط در سطح جهان حدود 25 درصد از هزینه های مصرفی خانواده صرف تأمین و اجاره مسکن می شود که در ایران تقریبا دو برابر رقم فوق می باشد لذا مسکن را می توان به عنوان یک کالای مصرفی بادوام مورد بررسی قرار داد. این دیدگاه موجب می گردد که برای مسکن یک طول عمر خدماتی در نظر گرفته و ارزش تمام خدماتی این کالا را برابر قیمت اولیه آن در نظر گرفت. مسکن به عنوان کالای سرمایه ای باعث می شود در شرایط انتظارات تورمی شدید جاذب سرمایه و نقدینگی باشد.

با بررسی نسبی نقدینگی و سرمایه در بخش های مختلف در طی دوره 1376 الی 1385 حاکی از این است که در سال 1376 میزان 5/13 درصد از نقدینگی کشور در بخش مسکن بوده که این نسبت در سال 79 به 6/11 درصد و نهایتا با رشدی اندک به 4/12 درصد در سال 80 می رسد. و در سال 1385 حکایت از نزول بیشتری دارد.

چنان چه برنامه تولید برای افزایش سالانه 100 میلیون مترمربع واحد مسکونی را داشته باشیم نیازمند 220 هزار میلیارد ریال خواهیم بود که در این صورت تعادل بین عرضه و تقاضا ایجاد خواهد شد.

محدودیت های موجود در امر ساخت و سرمایه گذاری اولیه، افزایش نرخ رشد قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی را به دنبال داشته و در نهایت در توان تأمین مسکن اقشار کم درآمد جامعه اثر معکوس خواهد داشت.

از آن جا که درآمد غالب خانواده هایی که در امر تأمین مسکن با مشکل مواجه هستند، از طریق دریافت حقوق و دستمزد ماهیانه تأمین می گردد و در پاره ای مقاطع نرخ رشد میزان حقوق ماهیانه آنان از نرخ رشد قیمت واحد مسکونی بسیار پایین تر است. این عده افق بسیار کمرنگ و مبهمی برای خانه دار شدن یا حتی مستاجر بودن در واحدهای مسکونی مناسب در پیش رو دارند و با گذشت زمان، توان تأمین مسکن در آنان کمتر و کمتر نیز خواهد شد.

در صورتی که به سرعت سیاست های خاصی در امر سرمایه گذاری در مقیاس کلان و تولید واحدهای مسکونی ارزان قیمت در شهرک ها و مجموعه های احداثی در اراضی کم بهای اطراف شهرها، با تدارک منابع مالی معتبر و مطمئن اندیشیده نشود و اقدام عاجلی صورت نپذیرد، مشکل اشاره شده ادامه یافته و در سال های آتی با نرخ بالاتری رشد خواهد نمود.

بخش اقتصاد تبیان

منبع : همشهری اقتصاد