هزینه‌های آپارتمان چگونه محاسبه می‌شود؟

با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان ‌ها با مراجعه به این قانون و آیین ‌نامه آن حل می‌شود. در این قانون پیش‌بینی شده است که آپارتمان دارای دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر یک قواعد حقوقی مختلفی حاکم است؛ بخش‌های مشترک و بخش‌های اختصاصی آپارتمان.

یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاری مالکان است و برخی دیگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است تفاوت می‌کند.

قسمتهای اختصاصی‌ آپارتمان

ماده 1 ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود كه عرفاً برای استفاده انحصاری شریك ملك معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد.

ماده 2 ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌های متعلّقه برای مالكیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالكیت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصی‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهای وابسته‌، ارزش وغیره باید در سند قید گردد.

قسمتهای مشترك‌  آپارتمان

ماده 3 ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می‌باشدقسمتهای مشترك محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترك ممنوع است‌.

قسمتهای مشترك در ملكیت مشاع تمام شركای ملك است‌، هرچند كه در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتهاعبور نماید.

ماده 4 ـ قسمتهای مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترك از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برِ، كنتورها،تلفن مركزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

هزینه‌های ساختمان

قسمت‌های مشترک آپارتمان هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزینه‌های مشترك عبارتند از:

1. هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگهداری عادی ‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌

2. هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است چراکه سهم هر یک از مالكان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌ های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد – مثلا مالک واحد بزرگتری باشد – سهم او در هزینه ‌های قسمت ‌های مشترک بیشتر خواهد بود. البته این قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترك براساس نرخ معینی كه به ‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود. علاوه بر این قواعدی که در بالا بیان شد جنبه «امری» ندارد یعنی می‌توان برخلاف آنها توافق کرد و این توافق معتبر خواهد بود. بنابراین مالکان در مورد پرداخت هزینه‌ها می‌توانند به اشکال دیگر توافق کنند. در آپارتمان‌هایی که بیش از سه مالک دارند این توافق در مجمع عمومی خواهد بود. مدیران مجموعه با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كنند.

ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان تنها بین چند مالک مشترک باشد در این صورت لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه ‌های آن را بپردازند. چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌كننده یا استفاده‌كنندگان است.

هر گاه یک آپارتمان دارای مالكان متعدد باشد، مالكان یا قائم مقام قانونی آنها مكلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند، رای اكثریت بقیه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.

امتناع از پرداخت و ضمانت اجرایی آن

وقت هایی هست كه یكی از مالكان آپارتمان یا مستاجران خیلی راحت و خونسرد می گوید كه اصلا دلش نمی خواهد هزینه هایی را كه مدیر ساختمان یا هیات مدیره تعیین كرده اند بپردازد و خیلی مایل است بداند آنها چه می توانند بكنند!

در چنین حالتی به موجب ماده مكرر قانون تملك آپارتمان ها، مدیر یا هیات مدیره باید سیر قانونی را طی كنند كه روالش به این صورت است كه ابتدا مدیر یا هیات مدیره باید اظهارنامه ای را به این بنده خدا بدهند كه در آن مبلغ بدهی و صورت هزینه ها به صورت شفاهی مشخص شده باشد و آنها را مطالبه كنند.

اگر این فرد كوتاه آمد و تا 10 روز پول را پرداخت كه هیچ، ولی همچنان از پرداخت هزینه ها و بدهی امتناع كرد، مدیر یا هیات مدیره ساختمان می توانند برای وصول این وجوه به اداره ثبت محل بروند و طبق اظهارنامه ای دادخواست حقوقی بدهند و ثبت محل اجراییه ای صادر خواهد كرد. اما اگر باز هم طرف به دلایلی كه برای خودش محترم است قبول نكرد، مدیر یا هیات مدیره می توانند طبق تبصره یك ماده 10 ملكی به دادگاه شكایت كنند و دادگاه هم بدون نوبت به این شكایت ها رسیدگی می كند و آن وقت دادگاه می تواند علاوه بر محرومیت های قانونی مانند قطع خدمات مشترك از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز، او را تا 2 برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهكار محكوم كند.