تحولات مسكن طی سال های اخیر

مسكن همواره یكی از اساسی‌ترین و مهمترین نیازها بشر بوده است و همین اهمیت، حكومتها و دولتها را واداشته در این زمینه تلاش‌های فراوانی داشته باشند و سعی كنند گامهای مثبت و قابل لمسی برای مردمشان بردارند. این اهمیت، در اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز نمایان است. این اصل بر «حق مسكن» و وظیفه دولت برای تامین آن برای تمام اقشار جامعه توجه دارد. آنچه در این گزارش محل بحث است سیاست‌ها و وضعیت بخش مسكن طی سالهای اخیر است. سالهایی كه كارشناسان متفق‌القول بر وجود ركود در بازار مسكن در آن تاكید دارند و البته همین چند ماه پیش نیز شاهد بی‌نظمی‌هایی در بازار اجاره بها بودیم. در كنار این مسائل توجه به صنعتی‌سازی، اجرای طرح مسكن مهر برای خانه‌دار شدن اقشار پایین جامعه و .. نیز از جمله سیاست‌های مثبت و مفیدی بوده است كه تاثیرشان در بازار را نمی‌توان نادیده گرفت.

با روی كار آمدن دولت نهم و دهم یكی از حوزه‌های اقتصادی كشور كه دچار تغییرات قابل توجه و اساسی شد، حوزه مسكن بود. روند اقتصادی بازار مسكن كشور در این سالها فراز و نشیب‌هایی را طی كرده است. این شرایط با توجه به نیاز پیش‌بینی شده قابل توجه برای بخش مسكن تا انتهای دولت دهم، بر ضرورت نقد و بررسی سیاست‌های اتخاذ شده از سوی در دولت در حوزه اقتصاد مسكن تأكید دارد.

مجموعه استراتژی‌ها و اقدامات دولت طی این سال‌ها جدای از برخی نواقص،‌ حاكی از روند مثبت سیاست‌گذاری‌های صورت گرفته در حوزه مسكن است. هرچند این شاخص‌ها از وضعیت مطلوب فاصله دارند اما پیش بینی می‌شود به دلیل تأخیر زمانی اثرگذاری سیاست‌ها بر روی شاخص‌های كمی، بازار مسكن در صورت تداوم سیاست‌گذاری اصولی در سال‌های آتی شاهد بهبود شاخص‌های كمی اقتصادی در این حوزه نیز باشد.

در شرایط فعلی، ضرورت دخالت برنامه‌ای دولت در بازار مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار برکسی پوشیده نیست. دولتهای مختلف در زمانهایی كه با مشكلاتی در زمینه مسکن مواجه بودند، با برنامه‌ریزی مؤثر توانسته‌اند این بازار را به تعادل برسانند. هرچند مداخله دولت در بازار مسکن از اصول معینی پیروی می‌کند، اما نحوه و سطح مداخله دولتها در شرایط مختلف متفاوت بوده است. از دیگر سو، ایران با ورود پیک هرم سنی جمعیت کشور به سن ازدواج و اشتغال، با حجم بالای تقاضای مسکن مواجه شده است که عمدتا خود را از سال 1384 تا 1392 بر بازار مسکن تحمیل کرده است. بررسی برنامه‌ها و اقدامات دولتها و نتایج سیاستهایی که اتخاذ کرده‌اند، می‌تواند در تصمیم‌سازی برای مسیر پیش روی سیاستگذاران و مجریان راهگشا باشد.

*مسكن روستایی و شهری

مسئله مسکن در کشور را می‌توان در دو حوزه مسکن شهری و روستایی نیز مورد بررسی قرار داد؛ هرچند این دو حوزه دارای تفاوتهایی ذاتی با یكدیگر هستند اما مسئله مسکن در مناطق شهری کشور عمدتا ناشی از عدم عملکرد صحیح بازار مسکن به عنوان یک کالا نشات گرفته است. سهم بالایی از مشکل مسکن در مناطقی است که با منابع محدودی مواجه هستند. در مناطق روستایی به دلیل فراوانی نسبی زمین، مسئله‌ای تحت عنوان کمبود منابع زمین وجود ندارد. همین امر باعث شده است تا مسئله مسکن روستایی برخلاف مسکن شهری از جنس مسائل اقتصاد مسکن نباشد و در حوزه مسائل تکنیکی (یعنی مقاوم سازی و بهسازی مساکن روستایی ) بگنجد و بر این اساس عمده تمركز طی سالهای اخیر و البته پیش از آن نیز در حوزه مسکن شهری بوده است.

*مسكن پس از هدفمندی یارانه‌ها

طی سالهای اخیر كشور شاهد آغاز جراحی بزرگ اقتصادی بود كه ما آن را با عنوان هدفمندی یارانه‌ها می‌شناسیم. قانونی كه بسیاری كشورها اجرایش كردند و همگان نیز بر ضرورت اجرای آن در ایران نیز تاكید دارند. اجرای این قانون در ابتدا نگرانی‌هایی برا برای مردم در حوزه‌های مختلف ایجاد كرد كه یكی از این بخشها "مسكن" بود. هر چند مسئولان این بخش تاكید كردند اجازه افزایش قیمت مصالح ساختمانی را نخواهند داد و این امر از طریق اختصاص یارانه به مصالح ساختمانی محقق می‌شود اما بسیاری بر این باورند كه تاثیر این قانون بلندمدت است و طی سالهای آینده شاهد افزایش قیمت خانه خواهیم بود چراكه قیمت تمام شده ساخت افزایش یافته است.

*نگاهی به طرح مسكن مهر

چند سال پیش وقتی طرح مسکن مهر پا به میدان گذاشت بارقه‌ای از امید را در دل قشر عظیمی از جامعه روشن کرد تا شاید آرزوی خانه‌دار شدن آنها به حقیقت بپیوندد. هر چند این طرح در ابتدا منتقدان فراوانی داشت و آنها بر این اعتقاد بودند كه مسکن مهر طرحی نیست که بخواهد به نیاز سالانه 5/1 میلیون واحد مسکونی آن هم با تسهیلات قطره‌ای که حتی بانکها از پرداخت آن دریغ کردند پاسخ دهد اما در نهایت با مدد از انبوه‌سازان این طرح در آستانه فرود بر فرش خود را بالا كشید و كمی سامان‌یافته‌تر پیش رفت.

مسکن مهر یکی برنامه‌های طرح جامع مسکن بود و در قالب بند «د» تبصره 6 قانون بودجه سال 86 توسط دولت به مجلس پیشنهاد و با کسب حداکثر آرای نمایندگان مردم در خانه ملت، قانونی شد، در ابتدا اگرچه تصور می‌شد در قالب یک مثلث سه‌گانه شامل وزارت مسکن، وزارت تعاون و مردم شکل گرفته و پس از آن با هماهنگی دستگاه‌ها و ارگان‌های مربوطه از جمله وزارت اقتصاد و امور دارایی و سیستم بانکی کشور مراحل اجرایی را سپری کند، اما در حقیقت تا به امروز تنها در حدود 15 درصد این طرح انجام شده است و این پروژه طی این مدت به بخش‌های مختلفی سپرده شد که متأسفانه به جایی نرسید و به قول معروف برای بی‌خانمان‌ها، مسکن نشد.

برخی کارشناسان بخش مسکن معتقدند طرح مسکن مهر پا به میدان گذاشت تا خاطره طرح استیجار را از ذهن‌ها پاک کند. طرحی که وزارت مسکن و شهر‌سازی با ورود به ساخت و ساز زمین نتوانست موفق عمل کند و چند سال بعد طرحی به نام مسکن مهر به شکل و شمایل تازه از راه رسید. این طرح که در دولت نهم استارتش خورد، مسئولان امر آن را نجات بخش بازار مسکن معرفی کردند و طرح را بزرگترین و موفق‌ترین اقدام دولت نهم دانستند که پیش از این تکرار نشده بود. این طرح بر حذف قیمت زمین از قیمت خانه استوار شده بود و براین اساس واگذاری‌ها بدون احتساب ارزش زمین انجام گرفت تا اینجا دولت نهم گامی خوبی برای اجرای طرح مسکن مهر برداشته بود اما به‌تدریج با اجرای طرح مشکلات نمود پیدا کرد.

پیش از هر اقدامی باید مکان‌یابی مناسبی برای واگذاری زمین‌ها در سطح هر شهری انجام می‌شد تا هویت و معماری شهری را برهم نریزد اما از این مسئله غفلت شد. زیرا در اولین مرحله با 4 میلیون متقاضی مواجه شد که امید داشتند از این طریق خانه‌دار شوند. البته برخی از این تعداد در پالایش‌های بعدی حذف شدند اما تعداد باقی‌مانده نیز ‌اندک نبودند. این افراد که به گفته مسئولان امر از بازار تقاضای مسکن خارج شدند به این امید ماندند تا صاحب مسکن شوند.

مسکن مهر به مدد تبلیغات توانست جای خود را در میان عموم جامعه باز کند و انتظارات مردم را افزایش داد چراکه تصور شد از این طریق به سرعت می‌توانند صاحب‌خانه شوند اما واگذاری زمین در مکانهای نامناسب یا شهرکهای اقماری اطراف کلانشهرها یکی از دلایلی بود که رغبتی برای ساخت این زمینها ایجاد نکرد. شهرک‌های اقماری موفقیتی را به‌دست نیاورده‌اند و تجربه خوبی نیز برای مسکن مهر نیست. گرچه مسکن مهر ایده درستی به نظر می‌رسید اما در عمل نشان داد از ضعفهای بسیاری برخوردار است اما مسئولان فراموش کردند زمین‌های شهری یک دهم نیاز مسکن کشور است پس تأمین این میزان زمین هم در کلانشهرها امکان‌پذیر نیست. تکنولوژی موجود در کشور باید متحول شود زیرا نمی‌توان با روش‌های سنتی تعداد زیادی واحد مسکونی تولید کرد به عبارت دیگر باید ساختار تکنولوژیکی تولید مسکن را به‌طور کامل دگرگون کرده و به سمت صنعتی شدن حرکت کرد.

*نگاهی به آینده بازار مسكن

درباره پیش‌بینی آینده بازار مسكن باید به دو مسئله توجه کرد. اول اینکه هدفمندی چه تاثیری روی قیمتها می‌گذارد چراكه در حال حاضر سازنده‌ها کم کم در حال گلایه‌مندی از افزایش برخی مصالح در ساخت و ساز هستند. لذا اگر شاهد افزایش هزینه‌های ساخت باشیم، قطعا در قیمت کل مسکن تاثیر می‌گذارد. در کنار این موضوع، در خصوص مسکن مهر نیز باید ببینیم با چه برخوردی از سوی مردم روبه رو می‌شود. با بهره برداری از مسکن مهر آیا مردم به این خانه‌ها برای سکونت می‌روند؟ آیا با كاهش اجاره بها طی سالهای آینده مواجه خواهیم شد؟ آیا قدرت خرید مردم بالاتر خواهد رفت و هزار اما و اگر دیگر.

*نگرانی از افزایش قیمتها

کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در 17 سال گذشته، همواره رابطه منطقی با تورم داشته است. بر مبنای این رابطه که قابل تایید وزارت مسکن نیز است، قیمت مسکن در طول دوره‌های رکود و رونق، به‌صورت پلکانی نوسان می‌کند، اما منحنی این نوسان در اطراف منحنی نرخ تورم که روند فزاینده خطی دارد، در حرکت است به طوری که، در سال‌هایی (زمان رونق)، نوسان قیمت مسکن از نرخ تورم بالاتر می‌رود، اما بعد از مدتی، منحنی نوسان قیمت مسکن (زمان رکود) به سمت منحنی نرخ تورم بازمی‌گردد و در نقطه‌ای با یکدیگر تلاقی می‌کنند.

بر مبنای این رابطه و با توجه به تاثیرپذیری قیمت مسکن از تورم عمومی، پیش بینی این است که اگر راه‌حلی پیش بینی نشود از سال آینده، تورم می تواند قیمت مسکن را بلافاصله افزایش دهد و هم می‌تواند زمینه جهش قیمت در سالهای آینده را فراهم کند. به بیان ساده‌تر چنانچه در سال آینده، منحنی نوسان قیمت مسکن همچنان روند نزولی را ادامه دهد، اما نرخ تورم افزایش یابد، در این صورت در دو یا سه سال بعد که دوره رونق مسکن آغاز می شود، قیمت مسکن برای آنکه فاصله عقب افتاده خود را با نرخ تورم جبران کند، مجبور به جهش خواهد شد.

با توجه به تمام مسائل مطروحه و عملكرد دولت طی سالهای اخیر، ضرورت توجه بیش از پیش به بخش مسكن و اتخاذ سیاستهای موثر و ملموس در بازار مسكن بر كسی پوشیده نیست و باید برای جهش بازار و خانه‌دار شدن تمام اقشار برنامه ریزی و سیاست‌گذاری دقیقی صورت گیرد.

لینک های مرتبط:

وضعیت معاملات مسکن پاییز

پیچیدگی بازار مسکن و اجاره دوساله

اجاره‌بها هنوز سر به فلک می‌کشد

مسکن خط مقدم جهاد اقتصادی

وداع اجاره نشین‌ها با خوش نشینی!

تعیین اجاره بها یا ظلم به مستأجر؟

انصاف صاحبخانه و بحران مسکن

زمستان و اجاره بها