شرط ضمانت در عقد اجاره

اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است (ابن منظور، 1/77، 78) و در اصطلاح فقها، عبارت از عقدی است مبتنی بر تملیك منفعت معلوم به عوض معلوم (شهید اول، اللّمعة، 155). در ماده 466 قانون مدنی آمده است: «اجاره عقدی است كه به موجب آن، مستأجر مالكِ منافعِ عین مستأجره می‏شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند».

رهن در لغت به معنای ثبوت، دوام و حبس است (طریحی، 6/258) و در اصطلاح فقها، عبارت است از وثیقه دین (شهید اول، همان، 129) كه به موجب آن مدیون در مقابل دینی كه برعهده اوست مالی را به عنوان وثیقه به داین می‏دهد تا در صورت عدم وصول دین، حق او از آن وثیقه استیفا شود. با توجه به این توضیحات، اجاره و رهن دو عقد مستقل، و مقتضای آن دو متفاوت است. اما امروزه در ارتباط با اجاره اشیا، مثل خانه، در میان مردم معامله‏ای شایع است كه آن را «رهن و اجاره» می‏نامند، به این ترتیب كه موجر در اجاره عین مستأجره مبلغی به عنوان رهن از مستأجر می‏گیرد و در مقابل بخشی از اجاره بها را كاهش می‏دهد. سؤال این است كه آیا این دو (رهن و اجاره) قابل جمع‏اند؟ و در چه مواردی و چگونه مانعة الجمع‏اند و مشروعیت ندارند؟

شرط رهن در عقد اجاره

ابتدا باید این نكته بررسی شود كه آیا می‏توان در عقد اجاره شرط رهن كرد؟ به نظر فقها رهن وثیقه دین است به این معنا اگر كسی به دیگری قرض دهد یا معامله‏ای مؤجّل انجام دهد، می‏تواند شرط كند مقترض یا خریدار چیزی را به عنوان وثیقه نزد او بگذارد تا در صورت عدم پرداخت دین، طلبكار حق خود را از آن استیفا نماید. گرفتن رهن در قبال اجاره بها در صورتی كه بر ذمّه مستأجر باشد نیز به نظر فقها، از جمله ابن براج، صهرشتی و صاحب جواهر ، صحیح است. از طرف دیگر رهن اختصاصی به دین ندارد و می‏تواند وثیقه عین هم باشد  و به گفته شهید ثانی در مورد هر چیزی كه امكان عروض ضمان در آن باشد، مانند مبیع و ثمن در بیع سلف و نسیه، شرط رهن جایز است.

با توجه به این نكته كه غالبا رهن و اجاره‏ای كه امروزه میان مردم رایج است در موردی است كه مستأجر ماهانه اجاره را می‏پردازد، قطعا شرط رهن در عقد اجاره به ازای اجاره بها نیست و باید در قبال عین مستأجره‏ای باشد كه به واسطه عقد اجاره در اختیار مستأجر قرار می‏گیرد. سؤال این است كه آیا گرفتن وثیقه از مستأجر در برابر عین مستأجره صحیح است؟ اگر مستأجر را نسبت به عین مستأجره، ضامن بدانیم، پاسخ این سؤال مثبت است و در غیر این صورت شرط رهن مشروعیت ندارد. بنا بر این در بحث از صحّت یا عدم صحّت شرط رهن بر مستأجر نسبت به عین مستأجره، باید این نكته روشن شود كه آیا شرطِ ضمانِ مستأجر در صورت عدم تعدی و تفریط صحیح است یا نه؟ در ماده 493 قانون مدنی آمده است: «مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست، به این معنا كه اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی او كلاً یا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود....»

استدلال كسانی كه قائل به عدم صحت شرط‏ هستند این است كه اولاً: شرط ضمانِ مستأجر با مقتضای عقد اجاره كه عبارت است از تملیكِ منفعتِ معلوم به عوضِ معلوم، منافات دارد، زیرا لازمه آن تسلیط مستأجر بر عین مستأجره و در نتیجه استیمان او نسبت به عین مستأجره می‏باشد و شرط ضمان با مدلول التزامی عقد اجاره مغایر و باطل است. ثانیا: شرط ضمان مستأجر با كتاب و سنت مغایرت دارد و مشروع نیست، زیرا روایات بر عدم ضمان امین دلالت دارد به نظر صاحب جواهر  و امام خمینی  اگرچه شرط ضمانِ مستأجر با مقتضای عقد اجاره كه مقتضی عدم ضمان نیست، منافات ندارد ولی با مقتضای ادله‏ای كه دلیل بر عدم ضمان امین است و نیز با روایاتی كه دلالت بر عدم ضمانِ مستأجر جز در صورت تعدی یا تفریط دارد، منافات پیدا می‏كند.

به نظر می رسد دلایل طرح شده قابل نقد و بررسی باشد:

آنچه می‏توان گفت اینكه اولاً: عقد اجاره ذاتا مقتضی ضمان نیست، نه اینكه مثل ودیعه مقتضی عدم ضمان نیز باشد؛ ثانیا: شرط ضمانِ مستأجر منافاتی با شرع ندارد؛ ثالثا: در صورت عدم اشتراطِ ضمان، اگر عین مستأجره در دست مستأجر تلف شود، ضامن نیست، ولی با اشتراط آن مانعی در صحت ضمانِ مستأجر نسبت به عین مستأجره وجود ندارد. بنابر این با توجه به توضیحات فوق در عقد اجاره شرط رهن بر مستأجر نسبت به عین مستأجره اشكالی ندارد و صحیح به نظر می‏رسد.

منابع:

·  شهید ثانی، زین‏الدین الجبعی العاملی، شرح لمعه (الروضة البهیة فی شرح اللمعة الدمشقیة)، بیروت، دارالعالم الاسلامی.

·  ابن رشد، شیخ الامام ابوالولید محمد بن احمد رشد القُرطبی، بدایة المجتهد و نهایة المقتصد، قم، انتشارات شریف رضی.

·  جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، تهران، كتابخانه گنج دانش، 1372ش.

·  فیض، علیرضا، مبادی فقه و اصول، تهران، انتشارات دانشگاه تهران، شهریور 1369ش.

·  ابن منظور، لسان العرب، بیروت، دار احیاء التراث العربی و مؤسسة التاریخ العربی، 1417ق.

·  حسینی عاملی، سید جواد، مفتاح الكرامة فی شرح قواعد العلامة، بیروت، مؤسسة ال البیت.

·  بجنوردی، سید میرزا حسن موسوی، القواعد الفقهیه، قم، دارالكتب العلمیة، 1389ق.

·  همو، الخلاف، چاپ در سلسلة الینابیع الفقهیة.

·  خویی، ابوالقاسم، معجم رجال الحدیث، قم، مركز نشر آثار الشیعة.

·  شوكانی، محمد بن علی بن محمد، نیل الاوطار من احادیث سیدالاخیار، بیروت، دارالقلم.

·  همو، حاشیة كتاب المكاسب، چاپ سنگی، رحلی، 1316ق.

·  كاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، تهران، انتشارات بهنشر، 1363ش.

·  شیخ طوسی، ابو جعفر محمد، النهایة، چاپ در سلسلة‏الینابیع الفقهیة.

·  عاملی، شیخ حر، وسائل الشیعة الی تحصیل مسایل الشریعة، بیروت، داراحیاء التراث العربی، 1403ق.

·  شهید اول، محمد بن جمال‏الدین مكی عاملی، اللمعة الدمشقیة فی فقه الامامیة، بیروت، دارالتراث والدار الاسلامیّة، 1410ق.

·  مجموعه قوانین اساسی - مدنی، تدوین: غلامرضا حجتی اشرفی، كتابخانه گنج دانش، 1375ش.