شركا و فروش ملك مشترك

اگر شركا هم عقیده نباشند و نخواهند در آرامش از مالی كه دارند استفاده كنند آن وقت به هر ترفندی متوسل می‌شوند تا شریك را آزار بدهند، شاید بعضی‌ها هم بخواهند مال شریكشان را از دستش درآورند، یعنی او را آنقدر در تنگنا بگذارند كه او مال را بگذارد و برود یا با فروش مال به شریكش یا به دیگری عرصه را خالی كند..

البته همیشه این‌طور نیست كه شركا با هم نسازند و درگیر شوند كه اگر این‌طور باشد مشكلی هم به وجود نمی‌آید، بلكه چالش‌ها برای زمانی است كه شركا قصد سنگ‌اندازی پیش پای یكدیگر را دارند. شاید برای خیلی‌ها پیش آمده باشد كه مثلا با برادر یا خواهر یا یكی از اقوام و آشنایان خود ملكی مشترك خریده‌اند و بعد از مدتی به خاطر برخی اختلافات به مشكل افتاده‌اند مثلا شریكشان آنها را مجبور به فروش سهم‌شان كرده در حالی كه خودش حاضر به فروش سهمش به شریك نیست. در واقع یكی از شركا نه مالش را به شریكش می‌فروشد و نه سهم او را می‌خرد، بلكه می‌خواهد پای شخص سومی را در معامله باز كند و با این روش شریك را از میدان به در كند. البته شاید بعضی شركا با نیت سوءقصد، فروش سهم خود از ملك مشترك به شخص ثالث را نداشته باشد و این كار را به خاطر احتیاج به پول نقد انجام دهد، ولی به هر حال بهانه این كار هر چه باشد قانونگذار برای شریك دوم حقوقی را قائل شده است.

حق‌شفعه همان حق شریك دوم است كه ماده 808 قانون مدنی آن را این‌طور بیان كرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترك باشد و یكی از 2 شریك حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل كند شریك دیگر حق دارد قیمتی را كه مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملك كند.» در واقع حق‌شفعه به زبان ساده به این معنی است كه هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترك باشد و یكی از 2 شریك سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریك دیگر حق دارد قیمتی را كه مشتری داده است به او بدهد و مالك سهم فروخته شده شود.

به طور مثال شخص «الف» و شخص «ب» در مالكیت زمینی شریك هستند و شریك «الف» قصد فروش سهم خود از زمین مشترك را دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص «ج» می‌فروشد. در این حالت شخص «ب» با دارا بودن شرایطی می‌تواند سهم شریك اول را به همان قیمتی كه به خریدار فروخته است بخرد، یعنی سهم او را به ملكیت خود درآورد و شخص «ج» را از دور خارج كند.

حق شفعه و شرایط آن چیست؟

یکی از موارد حقوقی که در جامعه امروز زیاد استفاده نمی شود وبه نوعی مردم از آن بی اطلاع می باشند حق شفعه می باشد. حق شفعه بدین معنی است یک مال غیرمنقول و قابل تقسیمی مالکیت آن بین2 نفر به صورت شراکتی می باشد و یکی از این 2 نفر سهم خود را به صورت بیع به شخص ثالثی واگذار می نماید در این حالت برای شریک دیگر حقی به نام حق شفعه به وجود می آید وصاحب آ ن حق که شریک دیگر است را شفیع می گویند . در این حالت شریک می تواند مبلغی را که شخص ثالث به شریک خود داده است به او بدهد وحق وسهم او را تملک نماید این حقی است که قانونگذار ما طبق شرایطی که در بالاگفته شد درجایی که مالی بین 2 نفر شریک بود ویکی از آنها آن را به غیر واگذار کرد برای دیگری درنظر گرفته است . قاعده شفعه یک امر خلاف اصل است وشاید در ظاهر امری غیراصولی به نظر آید اما قانونگذار ما که در این موردمنحصرا شارع مقدس اسلام می باشد بنابه مصلحت این امر را در نظر گرفته است .

نکاتی که در ایجاداین حق باید به آن توجه کرد این است که زمانی این حق برای شریک دیگر ایجاد می گردد که شریک دوم سهم ویا حقه خود را از طریق بیع به نفر سومی انتقال دهد اگر این انتقال وجابه جایی به وسیله همه ویا صلح ویا معارضه ویا قرار دادن مهر باشد باعث ایجاد حق شفعه نمی گردد وسهم شاعی که فروخته می شد باید بیع معامله باشد نه شخص معامله واین موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه بوجودآمده برای شریک را از بین برد و در خیلی مواقع طرفین برای اینکه حق به وجود آمده برای شفیع را به نوعی ساقط نمایند معامله انجام شده را به صورت یکی از موارد ذکر شده دربالاتثبیت می نمایند که شفیع نتواند با استناد به آ ن از حق خود استفاده نماید و آیا اینکه حق شفعه ویژه املاک است وفقط ارسال غیرمنقول ایجاد می شود واموال منقول از این قاعده خارج می باشند و در مواردی که یک مال غیرمنقول تبعی که متعلق به ملک باشد اگر به فرض همین اتصال فروخته شود تابع ملک وموضوع شفعه است درزمانی که این حق برای شفیع به وجود آمد ایشان با پرداخت مبلغ حقه فروخته شده به خریدار آن را تملک می نماید و هرگاه شفیع بخواهد از نظر قانونی اقدام نماید طبق رای های صادر شده در دیوان عالی کشور ورویه قضائی باید دعوای خود را به طرفیت خریدار وشریک با هم اقدام نماید تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.

منابع: جام جم آنلاین/ رسالت