اجارهبها هنوز سر به فلک میکشد
افزایش شدید قیمت مسکن و بروز شوکهای ادواری قیمت در کشورهای مختلف و به ویژه در ایران، پدیدهای بسیار گسترده و پیچیده و فراتر از موضوعی صرفا محدود و درونبخشی است....
نوسانات قیمت مسکن در برخی کشورها، از جمله ایران، طی دو دهه اخیر یکی از چالشهای اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، بهطوریکه در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا زیاد و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم میشود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظهای در بخش مسکن و در نهایت در کل اقتصاد پدیدار میشود. افزایش شدید قیمت مسکن و بروز شوکهای ادواری قیمت در کشورهای مختلف و به ویژه در ایران، پدیدهای بسیار گسترده و پیچیده و فراتر از موضوعی صرفا محدود و درونبخشی است.
بر این اساس و با توجه به اظهارات مسوولان امر که اجارهبها متاثر از قیمت ملک است، در پی فراز و نشیبهای قیمت ملک، نرخ اجارهبها هم بالا میرود به طوری که طی هفتههای گذشته علیرغم وعده مسوولان مبنی بر اینکه اجارهبها نباید افزایشی بیش از 9 درصد داشته باشد، افزایش 30 درصدی و پس از آن اعلام مرکز آمار ایران افزایش 24 درصدی اجارهبها را نشان میدهد که البته مراجعهای به مشاوران املاک و ملاحظه معاملات انجام شده، رقمی بیش از این ارقام را گویاست؛ هر چند بعد از چند روز از اعلام این افزایش، مرکز آمار خبر را از روی سایت خود حذف کرد.
این آمارها در حالی منتشر شدهاند که سال گذشته مسوولان پیشبینی کرده بودند از اردیبهشت سال 90 با کاهش قیمت اجاره و خرید و فروش ملک روبرو میشویم. پیشبینی که درست از آب درنیامد و اکنون روند به گونهای است که اجارهبها نسبت منطقی با قیمت ملک ندارد.
مصطفی قلی خسروی که همواره از مشاوران املاک که ریاست اتحادیهشان را بر عهده دارد، دفاع کرده و آنها را فرزندان درستکار خود میخواند، تصریح میکند که اجاره بها مانند مهریه معیار ندارد و نرخ آن با توافق طرفین تعیین میشود.
خسروی با تاکید بر اینکه بیشتر مالکان رعایت حال مستاجران را میکنند، اضافه میکند که برخی میگویند که با اجرای قانون جلوگیری از افزایش 7 تا 9 درصدی اجارهبها، قراردادها از دفاتر مشاور املاک خارج میشود و مردم خودشان اقدام به عقد قرارداد میکنند اما بنا به ماده 9 قانون دلالان هرکس بدون مجوز دلالت به دلالی کند از شش ماه تا دو سال محکوم به حبس میشود.
اثرات اقتصادی افزایش قیمت مسکن و تشکیل حباب قیمت مسکن تخصیص منابع اقتصادی را دستخوش تغییر قرار میدهد
البته این اظهاراتی در حالی مطرح میشود که در پایتخت کشور مسکن متری 8 میلیون تومانی هم معامله میشود، حقیقت امر آن است که هستند کسانی که در اوضاع و احوال کنونی از چنان تمولی برخوردار هستند که برای یک متر مربع زیربنای مسکونی رقم هفت میلیون و 999 هزار و 500 تومان را میپردازند. این عدد که مربوط به فصل بهار امسال است نسبت به حداکثر قیمت زمستان سال گذشته که هفت میلیون و 921 هزار و 500 تومان بوده، افزایش یک درصدی داشته است.
بر اساس سیستم سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور که با هدف شفافسازی اطلاعات معاملات املاک و مستغلات در راستای ساماندهی امور مسکن طراحی و پیادهسازی شده است، بنگاههای معاملات ملکی موظف هستند مشخصات تمام معاملات خرید و فروشی را که سند آنها از طریق دفتر ثبت اسناد انتقال پیدا میکند، در این سامانه ثبت کنند که البته در حال حاضر درباره معاملات اجاری، بنگاهها موظف به ثبت معاملات نیستند و این شاید یکی از دلایل برخی تخلفات در بازار اجاره بها باشد.
جدای از مدیریت بازار مسکن و همچنین اجاره ملک که این روزها دغدغه بسیاری از خانوادههای ایرانی است و بسیاری از مستاجران این روزها را با دغدغه یافتن سقفی مناسب برای زندگی میگذرانند، و جدای از اینکه مسوولان علیرغم همه وعدهها برای کنترل بازار افسارگسیخته مسکن، موفق به انجام این کار نشدند، کارشناسان درباره حبابهایی که هر از چندگاهی در بازار اجاره و خرید و فروش پیش میآید نظرات حائز اهمیتی دارند.
کارشناسان حوزه مسکن در این زمینه مطرح میکنند که اثرات اقتصادی افزایش قیمت مسکن و تشکیل حباب قیمت مسکن تخصیص منابع اقتصادی را دستخوش تغییر قرار میدهد. تجربه نشان داده است که سرمایهگذاری در املاک و مستغلات یکی از مناسبترین گزینههای پیش روی خانوارها است زیرا ترکیب ریسک و بازدهی مسکن طی سالهای اخیر در دوره میانمدت و بلندمدت نسبت به سایر داراییها مسکن را به عنوان بهترین دارایی معرفی میکند. همین ویژگی موجب سرمایهگذاری بیش از حد خانوارها، به ویژه خانوارهای واقع در دهکهای درآمدی بالا، در بخش مسکن شده است.
آنها بر این باورند که جذابیت بخش مسکن، سیاستهای پولی و منابع بانکی را به طور مستقیم و غیر مستقیم تحت تاثیر قرار داده و باعث سرمایهگذاری غیرمتعارف بانکها در بخش داراییهای غیرمنقول و همچنین انحراف در عملکرد اعتبارات اعطایی شده است. اثرات توزیع درآمدی ناشی از افزایش و تکانههای قیمت مسکن بسیار مهم و حائز اهمیت است. افزایش قیمت مسکن از طرفی منافع فراوان اقتصادی در اختیار دهکهای درآمدی بالا قرار میدهد و از سوی دیگر قدرت و توان خرید مسکن گروههای کم درآمد و جوانان را به شدت کاهش میدهد و زیانهای فراوانی متوجه خانوارهای مستاجر خواهد کرد.
کارشناسان اقتصاد مسکن میگویند که در دوره افزایش قیمت و تشکیل حباب قیمت مسکن توان خرید مسکن گروههای کم درآمد به شدت کاهش مییابد، لذا گروههای کم درآمد و جوانان حتی در تامین سرپناه در حداقل ممکن با مشکلات اساسی روبهرو خواهند بود. از این رو در برخی موارد امکان تشکیل زندگی فراهم نمیشود و در موارد دیگر ممکن است موجب فروپاشی زندگی مشترک خانوارها شود.
به دلیل سهم بالای هزینه مسکن و ضریب اهمیت قابل توجه آن در شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی، رشد اجاره میتواند اثرات تورمی قابل توجهی داشته باشد
آنها یادآور میشوند که اثرات و مشکلات ناشی از افزایش اجارهها میتواند شدیدتر و گستردهتر باشد؛ زیرا بخش عمده مستاجران اقشار میان درآمد و کمدرآمد جامعه هستند که به شدت از افزایش اجارهها آسیب میبینند. با عنایت به سهم بالای هزینه مسکن و ضریب اهمیت قابل توجه آن در شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی، رشد اجاره میتواند اثرات تورمی قابل توجهی داشته باشد.
اکنون این سوال مطرح است که آیا تحرکات اخیر بازار مسکن را میتوان شوک یا حباب بازار مسکن نامید یا خیر؟
برای پاسخ به این سوال یکی از رایجترین شاخصها استفاده از نسبت قیمت به اجاره است. در چند ماه اخیر بر اساس منابع موجود هم نرخ اجاره و هم قیمت مسکن افزایش یافته است. بر مبنای این روش چنانچه افزایش نسبت قیمت به اجاره موجب انحراف این شاخص از روند بلند مدت شود، پیدایش شوک تایید خواهد شد. با این تعبیر، اگر رشد قیمت و اجاره یکسان باشد شوک اتفاق نیفتاده است، اگر قیمت بیشتر از اجاره رشد یابد، حباب شکل گرفته است و نهایتا اگر قیمت کمتر از اجاره افزایش یابد یا شاخص کاهش یابد، میتوان به فروپاشی حباب حکم کرد.
استدلال آن است که اگر شوک در بازار مسکن اتفاق بیفتد، قیمتها در مقایسه با اجاره به طور نسبی واکنش شدیدتری نشان میدهند. بر اساس این واقعیت و بررسی شرایط بازار مسکن، وقوع شوک منتفی خواهد بود، زیرا افزایش اجاره در ماههای اخیر بیشتر از افزایش قیمت بوده است. از طرف دیگر بیشتر بودن رشد اجاره به معنای کاهش شاخص قیمت به اجاره است. به هرحال عدم شکلگیری حباب به معنای عدم ضرورت واکنش دولت در بازار مسکن نخواهد بود.
معصومه نصیری
بخش اقتصاد تبیان