تعیین اجاره بها یا ظلم به مستأجر؟

به گفته کارشناسان مسکن یکی از دلایل اصلی گرانی در بازار مسکن، هجوم متقاضیان در یک زمان مشخص به بازار است، به همین خاطر علت اصلی رشد نرخ اجاره واحدهای مسکونی در فصل تابستان، هجوم اکثر مستأجران به بازار رهن و اجاره ارزیابی می‌شود.

اگرچه مسئولان حوزه مسکن وظیفه دارند وضعیت بازار مسکن را از لحاظ میزان عرضه، قیمت خرید و فروش و غیره کنترل کنند و بر نحوه عملکرد بنگاه‌های املاک نظارت داشته باشند، اما از طرف دیگر مستأجران هم با برخی رفتارهای صحیح می‌توانند مانع افزایش اجاره‌بها شوند.

زمانی که بازار اجاره واحدهای مسکونی با رونق مواجه می‌شود اکثر مستأجران از نرخ‌های اعلام شده به بازار شکایت دارند و اظهار می‌کنند اجاره‌بها به میزان چشمگیری افزایش یافته است. در این بین هنگامی‌که اتحادیه مشاوران املاک با گلایه متقاضیان در بازار اجاره روبه‌رو می‌شود، سعی دارند با اظهار نظر رشد نرخ اجاره را متوقف کنند یا اینکه همان نرخ‌های قبل را ثابت نگه دارند، اما در بیشتر مواقع اقدامات آن‌ها باب میل مستأجران نیست، زیرا متقاضیان براین باورند که نتیجه پیشنهادات آن‌ها برای بهبود وضعیت بازار اجاره اگر قرار باشد بر قیمت‌ها تأثیر گذار باشد زمانی به نتیجه می‌رسد که دیگر فایده‌ای ندارد و اکثر مستأجران جابه‌جا شده‌اند.

اما در همین حال برخی کارشناسان بازار مسکن راهکاری را برای ثبات نرخ اجاره و حتی کاهش اجاره‌بها به مستأجران پیشنهاد می‌کنند که بدین شرح است: آنچه در بازار اجاره مسکن به چشم می‌خورد جابه‌جایی انبوهی از مستأجران در 3 ماهه تابستان است که علت آن از قول مستأجران اتمام امتحانات مدارس عنوان می‌شود.

شاید این باور یعنی اینکه برخی از مستأجران تعطیلات تابستانی مدارس را فرصت مناسبی برای جابه‌جایی می‌دانند، صحیح باشد، اما به طور یقین این شرایط برای همه مستأجران قابل تعمیم نیست.

معمولاً آن دسته از مستأجران در تابستان جابه‌جا می‌شوند که قصد دارند منطقه سکونت خود را تغییر دهند و از سوی دیگر مجبور هستند مدرسه فرزند خود را هم تغییر دهند اما مستأجرانی که قرار است در محله سکونت خود بمانند و تنها از کوچه‌ای به کوچه دیگر منتقل شوند و همچنین نیازی به جابه‌جایی مدرسه فرزند خود ندارند لازم نیست که حتماً در فصل تابستان نقل مکان کنند. از طرف دیگر مستأجرانی که فرزند مدرسه‌ای ندارند مجبور نیستند در 3 ماهه تابستان جابه‌جا شوند. با این تفاسیر اگر این دو گروه مستأجر از بازار اجاره در فصل تابستان خارج شوند و تا قبل از شروع تابستان یا در 6 ماهه دوم سال جابه‌جا شوند به بازار اجاره از لحاظ جلوگیری از افزایش نرخ اجاره کمک شایانی کرده‌اند زیرا هنگامی‌که مالکان در بازار مسکن با هجوم متقاضیان رو به رو می‌شوند به فکر افزایش اجاره‌بها می‌افتند و این چنین تصور می‌کنند، به دلیل اینکه حجم مستأجر در بازار زیاد است بالاخره یک متقاضی راضی به اجاره واحدی با نرخ اجاره بالا می‌شود، اما اگر از میزان متقاضیان در بازار کاسته شود و میزان عرضه بالا باشد مالکان مجبور هستند تا واحدهای خود را با نرخ‌های مناسب به بازار اجاره عرضه کنند تا مبادا مشتری را از دست ندهند و با توجه به حجم اندک مستأجران، از دست دادن متقاضی برای مالک ممکن است گران تمام شود.

پرهیز مستأجران از رفتار نابجا

رییس اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره گفت: برخی از متقاضیان با انجام رفتارهای نابجا باعث تشویش در بازار اجاره می‌شوند و انتظار داریم این دسته از مشتریان متوجه اشتباه خود شوند. برای مثال آن‌هایی که چند ماهی تا اتمام قراردادشان باقی مانده است دلیلی ندارد در بازار برای جست‌وجوی واحد مورد نظر حضور پیدا کنند.

مصطفی قلی خسروی در ادامه خاطرنشان کرد: افزایش تعداد متقاضیان (خریدار یا مستأجر) باعث افزایش نرخ اجاره یا قیمت فروش می‌شود پس یا نباید تقاضا در یک دوره مشخص افزایش پیدا کند یا اینکه باید نسبت به قیمت‌های گران اعلام شده، بی‌تفاوت بود و استقبال نکرد.

وی تاکید کرد: در حال حاضر قیمت مسکن توسط عده‌ای گران فروش افزایش یافته است، اما اگر خریداران از خرید چنین واحدهایی امتناع کنند، به طور یقین قیمت‌ها کاسته خواهد شد. اگر مستأجرانی که اتمام زمان قراردادشان چند ماه بعد است نیز از بازار خارج شوند و از حجم متقاضیان کاسته شود، اجاره‌بها به میزان چشمگیری افت پیدا خواهد کرد زیرا مالکان همیشه به حجم متقاضیان در بازار نگاه می‌کنند و بر اساس این مسأله قیمت فروش یا نرخ اجاره را تعیین می‌کنند.

اما این یک روی سکه است. در طرف دیگر ماجرا و از زاویه‌ای دیگر باید رفتار مالکان خانه‌ها هم بررسی شود تا این نیاز مستاجرین برای اجاره خانه به تضییع حقوق آن‌ها منجر نشود.

پشت نویسی اجاره نامه

افزایش اجاره بها در سال جدید، دولت را بر آن داشت تا با احکام تعزیراتی، اجاره بها را کنترل کند. بر این اساس رئیس سازمان تعزیرات حکومتی اعلام کرد که موجران مجاز به افزایش قیمت از 7 تا 9 درصد هستند و اگر افزایش اجاره مسکن بیش از این میزان باشد، تعزیرات با آن برخورد خواهد کرد.

اما با گذشت چند روزی از ابلاغ مصوبه افزایش 7 تا 9 درصدی اجاره‌بها به بنگاه‌های مسکن در تهران و کرج، موجران به روش‌های جدیدی در تنظیم اجاره‌بها دست یافته‌اند و اگر مستأجران تمایل به اجاره واحدی را داشته باشند، باید با این شرط کنار بیایند.

براین اساس موجران برای دور زدن قانون و تعیین اجاره‌بها به نسبت نرخ تورم، اجاره‌نامه‌های جدیدی را با مستأجران تنظیم می‌کنند؛ به نحوی که حتی نیازی به ثبت قرارداد در بنگاه‌های مسکن نیز نباشد.

بنابراین مستأجرانی که تمایل دارند در مسکن قبلی خود سکونت داشته باشند باید با توافق با مالک، پشت برگه اجاره‌نامه، رقم سال جدید را ثبت کنند و بنابراین، برگه‌ای به بنگاه املاک نمی‌رود تا سازمان تعزیرات حکومتی هم بتواند بر مبلغ اجاره‌ها نظارت کند.

یکی از مالکان گفت: اینکه قیمت‌ها باید بین 7 تا 9 درصد تعیین شود، راهکار درستی نیست و ما مجبوریم برای امرار معاش، قیمت‌ها را با نرخ تورم تعیین کنیم. صادقی افزود: با پشت‌نویسی برگه‌های اجاره سال قبل، اجاره‌بها با توافق مستأجر تعیین می‌شود و این روش را مالکان دیگری هم استفاده می‌کنند.

برخی از متقاضیان با انجام رفتارهای نابجا باعث تشویش در بازار اجاره می‌شوند و انتظار داریم این دسته از مشتریان متوجه اشتباه خود شوند

درخواست ارایه چک برای اجاره چندین ماه

اما یکی دیگر از بدعت‌هایی که در بازار اجاره در سال‌های اخیر رونق زیادی پیدا کرده است، درخواست ارایه چک برای چند ماه از مستأجران است. بر این اساس، مالکان با دریافت چک از پرداخت اجاره‌های خود تا چند ماه آسودگی دارند و مستأجران هم باید در موعد مقرر چک‌های خود را پاس کنند.

این شرایط در حالی است که جدای از شروع تابستان، نرخ اجاره‌بها با افزایش قیمت سکه و تورم با افزایش روبرو است و حتی افزایش 7 تا 9 درصدی قیمت‌ها هم برای اغلب مستأجران رقم بالایی محسوب می‌شود.

به نظر می‌رسد که رعایت موازین قانونی اجاره ملک و مراجعه به موقع برای انجام این امر دو راهکار ساده برای آرام کردن بازار رهن و اجاره است که بسیار هم آسان است.

فرآوری : ریحانه حمیدی فر

بخش اقتصاد تبیان

---

منبع:خبرگزاری مهر

ایران تجارت