پیچیدگی بازار مسکن و اجاره دوساله
بازار اجاره بها در چند ماه اخیر به اندازه کافی پیچیده بوده، اما حالا با ابلاغ بسته سیاستی جدید میتوان انتظار داشت که در آستانه "فصل جابجایی" بازار اجارهها پیچیده تر از قبل شود.
به گزارش گروه اقتصادی تبیان، از روزهای ابتدای سال 90 و بعد از آنکه انتظار میرفت با تمام شدن 13 روز تعطیلات عید، بازار اجاره جان دوبارهای بگیرد، مستاجران خانه به دوشی که برای یافتن خانه اجارهای بنگاههای مختلف را زیر پا میگذاشتند تنها با یک جواب تکراری بدرقه میشدند: فعلا تا خردادماه و رسیدن فصل اجاره امیدی به پیدا کردن گزینههای مناسب نداشته باشید.
از طرف دیگر، اگر از سر اتفاق خانه مناسبی هم برای این سرپناه جویان پیدا میشد، دیگر نمیتوانستند به پیداکردن خانهای با شرایط "رهن کامل" امید ببندند، چون در شرایط فعلی اقتصادی مالکان همه ترجیح میدهند هرماه اجاره نقدی را از مستاجر بگیرند و خود را به دردسر سرمایهگذاری با پول پیش مستاجران نیاندازند. حتی گفته می شود از دلایل اصلی افزایش اجارهبها، کاهش سود بانکی بوده که برخیها را ناچار ساخته تا پول خود را از بانک بیرون بکشند و درعوض برای گذران زندگی اجاره ملک خود را افزایش دهند. در چنین شرایطی بود که اعلام خبر "لزوم دوسالانه شدن قراردادهای اجاره" بر پیچیدگی های بازار اجاره افزود...
قراردادهای اجاره مسكن دوساله شد
بالاخره بسته سیاستی اجارهبها به تمام بنگاههای معاملات ملكی ابلاغ شد و بر اساس بسته سیاستی ابلاغ شده، تمام بنگاهها موظف به عقد قرارداد اجاره دو ساله میان مستاجر و موجر هستند. اما بستهای كه دولت آن را راهكاری برای ایجاد تعادل در بازار اجارهبها میداند، واكنشهای متفاوتی را به همراه داشته است. در همین رابطه مصطفی قلیخسروی، رییس اتحادیه املاك كشور گفته است: بسته سیاستی اجارهبها از سوی دولت نهایی و به اتحادیه املاك و بنگاههای معاملات ملكی ابلاغ شده است، بنابراین در این بسته سیاستی مشاوران املاك باید قراردادهای اجاره را میان مستاجر و موجر حداقل به صورت دو ساله تنظیم كنند. اتفاقی که میتواند واکنشهای پیشبینی نشدهای از مالکان و حتی آژانس های املاک به دنبال داشته باشد؛ به طوریکه برخی كارشناسان بر این باورند، اجباری كه دولت بر سر راه موجران قرار داده در نهایت منجر به آشفتگی بازار مسكن خواهد شد، چرا كه این اقدام در درازمدت منجر به كاهش عرضه مسكن اجارهای و سوق دادن سرمایهگذاران این بخش به بازارهای جذاب دیگر خواهد شد. هرچند دولت با اجرای این طرح سعی دارد آشفتگی و رشد نامتوازنی را كه در سالهای اخیر به واسطه افزایش بیسابقه نقدینگی ایجاد شده به نوعی مهار كند.هرچند دولت با اجرای این طرح سعی دارد آشفتگی و رشد نامتوازنی را كه در سالهای اخیر به واسطه افزایش بیسابقه نقدینگی ایجاد شده به نوعی مهار كند.
جزئیات بسته اجاره بهای مسکن
این بسته شامل دو سری طرح کوتاهمدت و میانمدت است که بخشی از این طرحها مستقیما مالکان واحدهای اجارهای را هدف قرار میدهد و بخشی دیگر به صورت غیرمستقیم بر بازار عرضه واحدهای اجارهای تاثیر میگذارد. براساس این بسته، مشاوران املاک باید قراردادهای اجاره را به صورت دو ساله یا بیشتر تنظیم کنند. مشاوران املاک همچنین موظف هستند کلیه قراردادهای اجاره را همچون مبایعه نامه در سامانه رهگیری معاملات املاک ثبت کنند و لیست مالکانی که اجارهبها را به صورت نرخهای پیشتاز ( نرخ بالاتر از عرف منطقه یا نرخ پایینتر از عرف منطقه) تنظیم میکنند برای تشویق یا استفاده از ابزارهای تنبیهی به مسئوولان اعلام کنند. بخش دیگری از این بسته به "استفاده از ابزار مالیاتی" در بخش اجاره بها اختصاص دارد. با استفاده از این ابزار، قرار است با انجام اصلاحاتی، ضمن حذف معافیت عمومی مالیاتی برای واحدهای اجارهای، اعمال چنین معافیتهایی را فقط به عنوان یک ابزار تشویقی آن هم برای مالکانی در نظر گرفت که در کنترل اجارهبها مشارکت میکنند. به این ترتیب شرط معافیت مالیاتی مالکان واحدهای مسکونی اجارهای از مالیات 15 درصدی، انعقاد قراردادهای بیشاز یک سال و اعمال افزایش سالانه اجاره متناسب با تورم اعلامی از سوی بانکمرکزی است. همچنین موجرانی که قراردادهای اجاره قبلی را متناسب با نرخ تورم تمدید کنند نیز از این معافیت بهرهمند خواهند شد. در این طرح در عین حال پرونده شناسایی و برخورد با خانههای خالی باز گذاشته شده که قرار است توسط وزارت مسکن بررسی شود.ماموریتهای جدید برای مهار بازار مشکلات احتمالی
اگر دولت از عدم افزایش نرخ تورم در سالهای آتی اطمینان دارد دلیلی بر عقد قراردادهای دو ساله نیست
بنابراین انگیزهای كه صاحبخانهها تحت شرایط بازار آزاد در راستای ارائه خدمات به مستاجرها خواهند داشت، در حالت اعمال كنترل به شدت كاهش خواهد یافت. برخی كارشناسان با اشاره به این نكته كه اجبار برای عقد قراردادهای دو ساله ممكن است واكنشهای منفی در پی داشته باشد، معتقدند در حال حاضر که تنظیم قرارداد به صورت یكساله بوده و پس از اتمام مدت قرارداد طرفین بر اساس تورم سالیانه اقدام به تمدید قرارداد خود میكنند، اگر دولت از عدم افزایش نرخ تورم در سالهای آتی اطمینان دارد دلیلی بر عقد قراردادهای دو ساله نیست. علاوه بر این، با اجرای این بند از بسته اجارهبها عملا هزینههای ناشی از افزایش تورم سالانه متوجه مالكان شده و مستاجران از این موضوع منتفع خواهند شد. این درحالی است که به طور قطع بنگاههای مسکن هم تمایل دارند با قراردادهای یکساله، هرسال رقمی را به عنوان کمیسیون از موجر و مستاجر دریافتز کنند و بهطور قطع حاضر نخواهند شد به همین راحتی این کمیسیون را هر دوسال یکبار از طرفین دریافت کنند.
توجیه دولت
درحالی که بسته جدید اجارهبها منتشر شده نظرات متفاوتی درباره تضمین اجرایی بودن آن مطرح شده، وزیر مسکن و شهرسازی در خصوص تدوین بسته اجاره بهای مسکن گفته است: بسته اجاره بها با کمک بخش دولتی و خصوصی تدوین شده است و درباره اجاره بها با قیمت واحد مسکونی در کشور به خصوص شهر تهران ارتباط منطقی تعریف شده است که تا پایان سال این دستور العمل ابلاغ می شود.وی افزوده است: در کنار تدوین این بسته، افتتاح پروژه ها را با سرعت بیشتری انجام می دهیم تا با آزاد شدن خانه های استیجاری قیمت ها کاهش یابد همچنین اقدامات این بسته در کنار ثبات قیمت زمین و مسکن باعث می شود که اجاره بها ثبات یابد.
حال باید در انتظار ماند و دید اقدام جدید دولت ـ در صورت عملی شدن ـ میتواند بازار مسکن را آرام و اسب سرکش اجارهها را رام کند و یا در صورت واکنش منفی بنگاهها و البته مالکان، پیدا کردن موارد مناسب برای اجرا سخت تر از قبل شده و کم کم به یک ماموریت غیر ممکن تبدیل میشود.
متین کاکویی
بخش اقتصاد تبیان