بیع شرط

بیع در لغت، گاه به معنای فروش و گاه به معنای خرید آمده است و از واژگان متضاد به شمار می‌رود. فقها و به تبع آنان حقوقدانان برای بیع تقسیمات مختلفی ذکر کرده اند، اما در این میان بیع شرط کمتر مورد توجه قرار گرفته است و صرفاً برخی از فقها آن هم در بحث از خیار شرط به آن اشاره کرده اند. در حالی که اگر به فلسفة وجودی آن توجه کافی شود می تواند راهگشای بسیاری از معاملات شبهه انگیز و ربوی مانند قرض و رهن گردد. حتی تبیین دقیق آن می تواند نظام بانکی کشور را متقاعد کند که این معامله می تواند به عنوان یکی از سرفصل های قاعده عملیات بانکی بدون ربا باشد.

بیع شرط در سایر مکاتب فقهی و حقوقی نیز مطرح می باشد. در حقوق مصر بیع شرط زمانی عقدی صحیح بود اما در دوره قانونگذاری جدید مصر مجلس شیوخ مصر آن را ممنوع اعلام کرد اما این نوع معامله در حقوق فرانسه و لبنان و سایر کشورها رایج می باشد. ادله صحت این بیع عبارتند از روایات خاص این باب و اجماع و اصل صحت و سایر دلایل نفوذ و صحت شرط. این بیع دارای احکام و آثار خاص خود می باشد. از جمله اینکه : عقدی است لازم و تملیکی و رضایی که حق شفعه در آن جاری است. برای صحت بیع شرط علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات شرایط اختصاصی نیز لازم الرعایه می باشد شرایطی مانند : معلوم بودن مدت خیار فسخ، طول مدت خیار، معلوم بودن موضوع متعلق به خیار، مشروع بودن جهت در بیع شرط، منافی نبودن تصرف مشتری در مبیع. در بیع شرط خیار در سه مورد ساقط می شود :

الف) شرط سقوط خیار بعد از عقد

ب) انقضای مدت

ج) تصرف بایع در ثمن.

در بیع شرط ثمن از جایگاه به سزایی برخوردار است چرا که رد ثمن در این معامله شرط می شود.

متعاقدین در ضمن عقد بیع می‌توانند، هر شرطی كه برخلاف احكام شرعی و مقتضای عقد نباشد، شرط نمایند. به طور مثال هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد نماید، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد؛ در هر حال حق خیار، تابع قرارداد متعاملین خواهد بود. به این معامله بیع شرط یا بیع خیاری می‌گویند.

ویژگی شرط خیار در بیع شرط

شرط خیار در بیع شرط، دارای ویژگی خاصی است و آن اینكه این خیار برای فروشنده شرط می‌شود، در حقیقت فقط فروشنده می‌تواند از این امتیاز استفاده كند و شرط استفاده از آن پرداخت ثمن می‌باشد. بدین ترتیب كه شخص مال خود را فروخته و در آن شرط می‌كند كه اگر در مدت خیار ثمن و قیمت آن مال را به خریدار برگرداند، بتواند عقد را فسخ كرده و مبیع را پس بگیرد.

از ساختمان حقوقی این نوع معامله سوء استفاده‌هایی می‌شد، بدین ترتیب كه از آن برای گرفتن سود پول، استفاده می‌شد، به طوری كه وام دهنده به طور صوری ملك وام گیرنده را خریده و در قرارداد شرط می‌کرد كه اگر فروشنده، ثمن را ظرف مهلت معینی بپردازد، حق فسخ معامله را خاهد داشت. غالباً در این معاملات، ارزش وام در مقابل ملك، ناچیز بود و اگر فروشنده در مهلت معین نمی‌توانست وام را پس داده و معامله را فسخ كند، معامله قطعی می‌شد و ضررهای زیادی به فروشنده وارد می‌شد.

جهت جلوگیری از سوء استفاده‌های مختلف، ماده 33 قانون ثبت وضع شد كه مقرر می‌دارد:

«نسبت به املاكی كه با شرط خیار یا ... مورد معامله واقع می‌شوند، حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده یعنی فروشنده است» (مفاد ماده 33 قانون ثبت)

در حقیقت با وضع این ماده قانون گذار اعلام كرد كه بیع خیاری، مملّك نیست و خریدار چنین ملكی نمی‌تواند به ادعای مالكیت، تقاضای ثبت ملك كند.

در نهایت ماده 34 اصلاحی قانون ثبت به طور كلی معاملات با حق استرداد (كه فروشنده حق استرداد را دارد) را در زمره معاملات رهنی قرارداد. به موجب این ماده در معاملات شرطی مثل بیع شرط، خریدار، تنها طلب كار فروشنده است و می‌تواند برای وصول طلب خود درخواست صدور اجرائیه و فروش مبیع شرطی را بنماید، نه این‌كه بتواند مستقلاً‌ ملك را به نام خود ثبت نماید.

آثار بیع شرط در قانون مدنی

1) برخلاف قانون ثبت، ملكیت مبیع به خریدار انتقال می‌یابد و طبق ماده 459 اگر فروشنده در زمان مقرّر، ثمن را باز نگرداند، بیع قطعی می‌شود؛ اگر چه این ماده با قانون ثبت اصلاح شده است.

2) قید خیار برای فروشنده موجب محدودیت سلطه خریدار بر ملك می‌شود.

«در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی كه منافی خیار باشد، از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید». (مفاد ماده 460 قانون مدنی)

فرآوری:فاتح حسینی

بخش حقوق تبیان

منابع:

1) كاتوزیان، ناصر؛ حقوق مدنی، تهران، شركت انتشار، 1376، چاپ دوم، ج 5، ص 172.

2) كاتوزیا، ناصر؛ حقوق مدنی، عقود معین (1)، تهران، شركت انتشار، 1378، چاپ هفتم، ص 162.

3) طاهری، حبیب الله؛ حقوق مدنی 6 و 7، قم، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین، بی‌تا، ص 25.

4)پژوهشکده باقرالعلوم