زمستان و اجاره بها

شکی نیست که خانه برای هر کسی باید محل آرامش باشد. اما حداقل برای اجاره نشین ها کابوس پرداخت به موقع اجاره این آرمش را با سختی هایی همراه می کند. اما در جند سال اخیر افزایش بی رویه اجاره بها و ناامنی بازار مسکن باعث شده که نهایتا دولت برای کنترل اوضاع وارد عمل شود. اما این اتفاق خوب است یا بد؟

فصل آخر سال 89 درحالی سپری می‌شود که با وجود کاهش 5 درصدی اجاره بها نسبت به اوایل سال، بازهم اجاره‌ها به طور متوسط افزایش 10 درصدی را نسبت به زمستان سال گذشته نشان می‌دهند و موجرها بر دریافت اجاره به جای ودیعه تمایل دارند.

امسال با افزایش قیمت اجاره بها در اوایل سال با افزایش 20 درصدی روبرو شد و باوجودی که مسئولان در ابتدا از قبول این موضوع سرباز می زدند اما با اعلام قیمتها سرانجام افزایش قیمتها را پذیرفتند.

همین امر منجر به این شد که وزیر مسکن وشهرسازی دستور تدوین بسته اجاره بها را بدهد تا براساس این بسته، قیمت اجاره بها در سطح شهر در کنترل باشد. گرچه مشاوران املاک در سطح شهر تهران، اجرای چنین موضوعی را ناممکن می دانند اما علی نیکزاد براجرای این بسته اصرار دارد وآن را حتمی می داند.

علی نیکزاد وزیر مسکن وشهرسازی  در جمع خبرنگاران در خصوص تدوین بسته اجاره بهای مسکن گفت: بسته اجاره بها با کمک بخش دولتی  و خصوصی تدوین شده است و درباره اجاره بها با قیمت واحد مسکونی در کشور به خصوص شهر تهران ارتباط منطقی تعریف شده است که تا پایان سال این دستور العمل ابلاغ می شود.

وی افزود: در کنار تدوین این بسته، افتتاح پروژه ها را با سرعت بیشتری انجام می دهیم تا با آزاد شدن خانه های استیجاری قیمت ها کاهش یابد همچنین اقدامات این بسته در کنار ثبات قیمت زمین و مسکن باعث می شود که اجاره بها ثبات یابد.

با اجرای هدفمند كردن یارانه‌ها و در زمانی كه بازار مسكن در ركودی محسوس به سر می‌برد، قیمت اجاره‌بها با افزایش مواجه شد و این نگرانی را دربین كارشناسان و متولیان مسكن به وجود آورد كه ادامه این روند افزایش بی‌سابقه نرخ اجاره‌بها را در سال آینده به همراه خواهد داشت.

در روزهای کنونی که به گفته مشاوران املاک فصل بی رونقی برای اجاره محسوب می شود؛ قیمت اجاره بها با ثبات همراه بوده و حتی کاهش 5 درصدی نسبت به تابستان امسال نشان می دهد که البته غیر فصل بودن از مهمترین دلایل آن است.

مشاوران املاک این نکته را تایید می کنند که ازابتدای امسال تاکنون موجرها همچنان به دنبال اجاره بیشتر هستند و حتی حاضرند که نسبت به ارزش واقعی واحد مسکونی اجاره بهای کمتری را تعیین کنند به شرطی که مستاجران به جای ودیعه، اجاره بپردازند. در واقع کمبود نقدینگی در بازار باعث شده است که موجرها به دنبال دریافت اجاره ماهانه باشند.

از سویی فعالان بازار مسکن معتقدند که با وجود کاهش قیمتها نسبت به اویل سال جاری اما بازهم اجاره بها نسبت به زمان مشابه سال گذشته افزایش 10 درصدی را نشان می دهد. در واقع هنوزهم قیمتها به نرخهای قبل بازنگشته اند.

به عبارتی اجاره‌بهای مسكن زمانی مطرح شد كه نرخ اجاره‌بها در تابستان امسال بین 10 تا 20 درصد با افزایش مواجه شد و در این هنگام بود كه وزیر مسكن با ارائه دستورالعملی نسبت به افزایش اجاره‌بها واكنش نشان داد، اما این تمام ماجرا نبود، زیرا بسیاری از كارشناسان و حتی اتحادیه‌ املاك با تعیین دستورالعمل قیمت نرخ اجاره‌بها مخالفت كردند و آن را معضلی جدید بر معضلات بازار مسكن قلمداد كردند.

این در حالی است كه وزیر مسكن با اصرار بر تعیین نرخ اجاره‌بها در تلاش است كه دومینوی افزایش قیمت مسكن كه در سال‌های 84 تا 86 ادامه داشت تكرار نشود؛ البته این بار نه در بازار مسكن بلكه در نرخ اجاره‌بها.

بسیاری از كارشناسان معتقدند مادامی كه بازار مجازی معاملات مسكن گسترش نیافته است و بازار مسكن به لحاظ روانی كنترل نشده است، نمی‌توان نرخ اجاره‌بها را به صورت دستوری تعیین و ابلاغ كرد. این كارشناسان عقیده دارند عدم‌سیاست‌گذاری‌های مناسب پولی و مالی از یك سو و عدم ساماندهی نقش بنگاه‌های املاك كشور از سوی دیگر بر این موضوع صحه می‌گذارد كه هیچ‌گاه نمی‌توان در كشوری مثل ایران كه با حجم بسیار وسیعی از تقاضا در بازار مسكن مواجه است، نرخ اجاره‌بها را به صورت دستوری تعیین كرد.

فعالان بازار مسكن بر این باورند: دولت نباید در بازار مسكن و همچنین اجاره‌بهای آن دخالت مستقیم داشته باشد؛ چرا كه معضلاتی همچون تصدی‌گری، بستری برای فعالیت‌های رانتی به وجود خواهد آمد.

در حال حاضر بسیاری از مالكان در بازار رهن و اجاره، سهم اجاره به نسبت رهن را افزایش داده و ترجیح می‌دهند با افزایش انتظارات تورمی ناشی از اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها و پایین آمدن نرخ سود سپرده بانكی از مستاجران خود اجاره‌بهای بیشتری دریافت كنند تا اینكه قیمت رهن خانه را افزایش دهند.

با وجود همه این توضیحات شاید سرنوشت تعیین نرخ اجاره بها مسكن به سرنوشت محتوم دستوری كردن قیمت‌های كالاها دچار شود، باید به نظاره نشست؟ اما آنچه كه شفاف است افزایش تدریجی نرخ اجاره‌بها است كه با نزدیك شدن به آغاز سال بیشتر چهره خود را نمایان می‌كند.

دخالت دولت برای تعیین یک اجاره بهای مناسب ساده ترین راهکار ممکن است. در اقتصاد امروزه دنیا دخالت دولت در امور مختلف اقتصادی اصلا مورد قبول نیست و آنچه مورد نظر است وجود یک دولت حداقل ولی کارامد است. به عبارتی این موضوع نسخه كهنه و نخ‌نمایی است كه هر از گاهی در بین برنامه‌ریزان دست به دست می‌شود. روزگاری را به خاطر آوریم كه وزارت بازرگانی از این نسخه برای كنترل قیمت كالاها استفاده كرد و یا مجلس هفتم نیز با طرحی تحت عنوان تثبیت قیمت‌ها در سال 84 در تلاش بود كه تورم افسار گسیخته آن زمان را كنترل كند.

بهتر است دولت به جای دخالت مستقیم در تعیین اجاره بها با ایجاد امکانات و تسهیلاتی روند ساخت و ساز مسکن را ساده کند و به علاوه شرایطی را فراهم کند که متقاضیان خرید و یا رهن و اجاره خانه با دسترسی به اطلاعات کافی در تصمیم گیری دچار مشکل نشوند. هر ساله صحبتهایی درباره ارائه تسهیلات مسکن مطرح می شود که در ظار بسیار مناسب به نظر میرسند اما به مرحله عمل که میرسد وجود رانتهای بعضا دولتی باعث می شود که مردم عادی بهره چندانی از این تسهیلات نبرند.

به عبارتی دولت باید به عنوان ناظر در جایی حاضر شود که وجود رانت اطلاعاتی بیم ایجاد هزینه ای مبادله را ایجاد میکند چرا که اغلب نظزیات امروزه اقتصاد بر این مبنا هستند که دخالت دولت باعث ایجاد انرحاف در روند بازار شده و مشکلاتی فراهم میکند.

شاید حلقه گمشده در این بین انصاف صاحبخانه ها هم باشد و اینکه اگر پایه درستی برای تعیین اجاره بها تعیین شود شاهد چنین افزایشهای پر دردسری نخواهیم بود. هر چند همان طور که در بالا ذکر شد عدم اطلاعات متقارن میان موجر و مستاجر قطعا به این موضوع دامن میزند

خبرگزاری مهر

خبر گزاری کار ایران

جام حم آنلاین

فرآوری: حمیدی فر

بخش اقتصاد