تبیان، دستیار زندگی
اجاره نسبت به هر دو طرف، قراردادی لازم است و برای به هم زدن آن یا باید آن را اقاله کرد یا آنکه با یکی از موجبات فسخ آن را فسخ نمود. برای اینکه با راههای فسخ اجاره آشنا شوید کلیک کنید.
بازدید :
زمان تقریبی مطالعه :

چگونه اجاره فسخ میشود

داد و ستدهای شرعی - اجاره 5

اجاره

در مطلب قبلی عرض کردیم که  اجاره نسبت به هر دو طرف، قراردادی لازم است یعنی همین طوری و بدون دلیل نمی توان آن را به هم زد و برای به هم زدن آن یا باید آن را اقاله نمود (یعنی با رضایت طرفین اجاره را به هم زد) یا آنکه با یکی از موجبات فسخ آن را فسخ نمود.

یکی از فروع این اصل، این بود که اگر به دنبال اجاره، خرید و فروش صورت بگیرد، اجاره باطل نمی گردد که آن را در مطلب قبل مورد بررسی قرار دادیم.

یکی دیگر از فروع اصل فوق این است که عذر مستاجر اجاره را باطل نمی کند.

توضیح آن که گاهی اوقات مالی که اجاره می شود بخاطر دلایل و موانعی مورد استفاده قرار نمی گیرد؛ این موانع به طور کلی عبارتند از:

1- موانعی که برای مستاجر پدید آمده است و در نتیجه مستاجر از ملک استفاده نمی کند  بعنوان مثال مستاجر انباری را اجاره نموده تا کالایی را در آن، انبار نماید، اما قبل از استفاده از انبار، کالای او به سرقت می رود، یا در اثناء مدت کالای او فاسد می شود و دیگر قابل استفاده نیست، و در نتیجه مستاجر نیازی به آن انبار ندارد؛ در این گونه موارد مستاجر نمی تواند اجاره را فسخ نماید، بلکه اجاره به قوت خود باقی است و مستاجر باید اجاره بها را به موجر بپردازد.

2- موانعی که بطور طبیعی برای استفاده از ملک بوجود می آید و مستاجر دخالتی در آن ندارد مثلا انبار اجاره شده در اثر حوادث طبیعی خراب می شود، یا راهی که به انبار می رسد در اثر سیل یا بارش برف و... بسته می شود،اینگونه موارد خودشان به دو قسمت تقسیم می شود:

أ‌-  مواردی که خرابی را می توان فورا بدون اینکه به مستاجر ضرری وارد بشود تعمیر و رفع مانع نمود مثلا مستاجر دو اتاق را یکسال اجاره کرده و یکی از آنها خراب شده است ولی خرابی آن ظرف مدت یک یا دو روز تعمیر می شود، در این صورت اجاره پا برجاست و از بین نمی رود.

مواردی که خرابی را می توان فورا بدون اینکه به مستاجر ضرری وارد بشود تعمیر و رفع مانع نمود مثلا مستاجر دو اتاق را یکسال اجاره کرده و یکی از آنها خراب شده است ولی خرابی آن ظرف مدت یک یا دو روز تعمیر می شود، در این صورت اجاره پا برجاست و از بین نمی رود.

ب‌-  مواردی که تعمیرات مدت زیادی طول می کشد به طوری که مستاجر در قبال آن متحمل ضرر می گردد، در این موارد اگر مورد اجاره به کلی از بین رفته باشد اجاره نسبت به مدت باقی مانده باطل است ولی اگر مورد اجاره به کلی از بین نرفته و مقداری از آن قابل استفاده است مستاجر می تواند اجاره را در مدت باقی مانده به هم بزند.

3- موانعی که موجر برای استفاده مستاجر بوجود آورده مثلا موجر ملک را در اختیار مستاجر قرار نمی دهد. در این گونه موارد موجر تا وقتی مورد اجاره را تحویل نداده نمی تواند درخواست اجاره بها نماید و اگر مدت طولانی شود مستاجر می تواند اجاره را  فسخ نماید و یا آنکه صبر کند تا موجر مورد اجاره را تحویل دهد که در این صورت موجر مستحق اجاره بهای مدتی است که مال را تحویل داده است. و اگر موجر از تحویل آن خودداری می کند می تواند از حاکم شرع درخواست الزام نمودن موجر بر تحویل عین مستاجره را بنماید.

4- موانعی که شخص ثالث در استفاده از اجاره بوجود آورده است که  دو صورت دارد :

خانه

أ‌- قبل از آنکه موجر مال مورد اجاره را تحویل مستاجر دهد شخص ثالث ایجاد مزاحمت کند؛ مثلا مال اجاره داده شده را غصب نماید؛ در این صورت مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید و چیزی را که به اجاره دهنده داده پس بگیرد. یا اجاره را به هم نزند و اجاره مدتی را که در تصرف غصب کننده بوده به میزان معمول از او بگیرد، یعنی اگر حیوانی را یک ماهه به ده تومان اجاره نماید و کسی آن را ده روز غصب کند و اجاره معمولی ده روز آن پانزده تومان باشد، می تواند پانزده تومان را از غصب کننده بگیرد.

ب‌- بعد از آنکه مستاجر، اجاره را تحویل گرفت شخصی آن را غصب کند، مستاجر نمی تواند اجاره را به هم بزند و فقط حق دارد کرایه آن چیز را به مقدار معمول از غصب کننده بگیرد.

اجاره با مرگ باطل نمی شود خواه اجاره دهنده فوت کرده باشد یا اجاره گیرنده،و اجاره به وارثان متوفی منتقل می شود مگر آنکه یا در اجاره شرط کرده باشند که شخص مستاجر از خانه استفاده نماید یا آنکه موجر تنها در زمان حیات، مالک منفعت عین مستاجره باشد، مثلا خانه مال اجاره دهنده نباشد و دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، حال اگر او خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است. ولی اگر مالکِ فعلی آن، اجاره را امضاء نماید صحیح می شود و وجه اجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده ، به مالک فعلی داده میشود

اگر در اجاره یکی از دو طرف مغبون شود، می تواند اجاره را فسخ نماید. مثلا اگر اجاره بهای ملکی 100 تومان بوده و موجر آن را با فریبکاری، بدون آنکه مستاجر از قیمت واقعی آن خبر داشته باشد 200 تومان اجاره دهد، مستاجر مغبون شده و می تواند اجاره را فسخ نماید.

یا آنکه بر عکس ملکی اجاره اش 200 تومان است و مستاجر با فریبکاری آن را 100 تومان اجاره نماید، موجر می تواند اجاره را به هم بزند.

نوشته: مرتضی رستمی

مشاوره
مشاوره
در رابطه با این محتوا تجربیات خود را در پرسان به اشتراک بگذارید.