فروش خانه اجاره داده شده

داد و ستدهای شرعی - اجاره 5

در مطالب قبلی شرایط مال و منفعت اجاره داده شده و همچنین شرایط اجاره دهنده و اجاره گیرنده را بیان کردیم؛ و حالا نوبت آن رسیده است که درباره عقد اجاره صحبت کنیم و بگوییم که اگر تمام شرایط مهیا بود، یعنی هم شرایط مال و هم شرایط منفعت رعایت شده بود و اجاره دهنده و اجاره گیرنده هر دو از شرایط لازم برخوردار بودند چگونه باید قرار داد اجاره را ببندند.

در هر معامله ای یکی از دو طرف قرار داد را جاری می کند( که اصطلاحا به آن ایجاب می گویند) و دیگری آن را می پذیرد (قبول می کند)

در عربی برای ایجاب اجاره از الفاظی مانند «آجرتک، اکریتک، یا ملکتک منفعتها سنة و... » استفاده می شود و در فارسی از الفاظی مانند «به تو اجاره دادم» ، «به تو کرایه دادم»، «تو را استخدام نمودم» و یا از هر لفظ دیگری دلالت بر اجاره نماید می توان استفاده نمود.

قبول اجاره هم در عبی با لفظ «قَبِلتُ» است و در فارسی با الفاظی مانند «قبول کردم»، پذیرفتم و یا هر لفظی که دلالت بر رضایت مستاجر بر اجاره نماید؛ بنابراین لازم نیست که در اجاره از الفاظ عربی استفاده نمود و می توان قرار داد (صیغه) اجاره را فارسی نیز جاری نمایند؛ بلکه اگر حرفی هم نزنند و مالک به قصد اینکه ملک را اجاره بدهد آن را در اختیار مستاجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد، اجاره صحیح است، در خصوص اجیر نیز وضع به همین گونه است یعنی اگر انسان بخواهد بدون صیغه خواندن برای انجام عملی اجیر شود همین که با رضایت طرف معامله، مشغول به آن عمل شد ، اجاره صحیح است.

خوب با توضیحات فوق تکلیف افراد لال هم روشن شد یعنی همین قدر که بتواند با اشاره مقصود خود را بیان نماید، کافی است.

اجاره نسبت به هر دو طرف، قراردادی لازم است یعنی همین طوری و بدون دلیل نمی توان آن ار به هم زد و برای به هم زدن آن یا باید آن را اقاله نمود (یعنی با رضایت طرفین اجاره را به هم زد) یا انکه با یکی از موجبات فسخ آن را به فسخ نمود.

سوال: با توجه به اینکه قرار داد اجاره عقدی لازم است، آیا مالک (اجاره دهنده) می تواند ملکی را که اجاره داده، بفروشد؟

این مساله یکی از شایع ترین مسایل روز است فرض کنید شما آپارتمانی را اجاره کرده اید و بعد از آن مالک آپارتمان تصمیم به فروش آن می گیرد و آن را می فروشد، حال تکلیف چیست؟ آیا بیع مالک صحیح نیست؟ یا صحیح است و شما باید آپارتمان را تخلیه کنید؟

نگران نشوید! همیشه راه سوم که نه سیخ بسوزد نه کباب وجود دارد؟

در این گونه موارد، مالک می تواند با خیال راحت ملک خود را بفروشد و مالک جدید نیز حق بیرون کردن مستاجر را ندارد. زیرا همانطور که گفتیم اجاره، قراردادی لازم است و نمی توان آن را به هم زد و خرید و فروش مربوط به عین ملک است نه منفعت آن به عبارت دیگر در خرید و فروش عین کالا مورد مبادله قرار می گیرد و منفعت آن اگر مانعی نداشته باشد به تبع عین به خریدار منتقل می شود اما در اجاره همانطور که قبلا نیز گفتیم مقصود از آن منفعت چیزی است نه خود آن.

بنابراین اگر شخصی ملک اجاره داده شده ای را بخرد مالک عین آن شده است ولی منفعت آن متعلق به مستاجر است و با خرید و فروش منفعت آن به او منتقل نمی شود و اگر خریدار بخواهد از منفعت آن استفاده نماید، باید صبر کند تا مدت اجاره سپری شود.

حال سوال این است که مستاجر اجاره بها را به چه کسی باید پرداخت نماید؟ به فروشنده (مالک قبلی) یا به خریدار (مالک جدید)؟

پاسخ آن است که اجاره بها باید به فروشنده (کسی که قرارداد اجاره با او بسته شده) باید پرداخت شود و خریدار (مالک جدید) حقی در آن ندارد مگر اینکه در خرید و فروش به صراحت شرط کرده باشند که اجاره بها به خریدار پرداخت شود، در در غیر این صورت مستاجر اجاره بهای خود را باید به فروشنده بدهد. همچنین اگر مستاجر در بین مدت، اجاره را فسخ کند منفعت مال در بقیه مدت اجاره از آن فروشنده است  نه خریدار

در مقاله بعد به مطالبی در خصوص لزوم عقد اجاره و راههای فسخ آن خواهیم پرداخت.

منبع: کتاب روضة البهیة فی شرح لمعة الدمشقیة، تالیف شهید ثانی

تهیه و تنظیم برای تبیان: مرتضی رستمی