آنچه باید درباره سرقفلی بدانید

سرقفلی از جمله موضوعاتی است که از عرف وارد قوانین شده است. در واقع ابتدا رسم و رسوم تجار و بازرگانان، چنین حقی را ایجاد کرده و سپس وارد قوانین و مقررات شده است. همچنین سرقفلی شرکت ها را قادر می سازد تا سود مازادی نسبت به بازده سرمایه گذاری به طور نرمال کسب کنند.

بخش حقوق تبیان

در تعریفی جامع، سرقفلی چنین بیان شده است: سرقفلی ممکن است شاخصی از تجارت باشد که شرکت ها را قادر می سازد تا سود مازادی نسبت به بازده سرمایه گذاری به طور نرمال کسب کنند. مازاد سود به معنای سود اضافی است که بیشتر از سود معمولی باشد.

انواع سرقفلی

امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود:
1- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره های قبل از سال 13766) دارد، در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
2- سرقفلی واقعی: این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند، سرقفلی ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

برای فروش سرقفلی یک ملک، چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید، شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.
ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت: در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند.
پ- در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است توجه کنید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند.

سرقفلی چگونه منتقل می شود؟

الف- انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
ب- انتقال قهری: در انتقال قهری، شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می شود.
پ- انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود، در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد

هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند سرقفلی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است که حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می شود. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می دهند، مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

برای داشتن حق انتقال، چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت (حق انتقال به غیر را دارد) در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال، به معنای ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.

تکلیف مالک سرقفلی در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.
زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
پرسش دیگری که مطرح می شود، این است که زمانی که سرقفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد، انتقال کل ملک به یکی از وارث در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر چه بنابر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند، انتقال به غیر محسوب نمی شود اما نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود.

اجاره دادن محل سرقفلی

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می شود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود. بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد اما پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلا و کار شناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.