آشنایی با آثار و شرایط حقی به نام حق شفعه

شفعه تملک سهم فروخته شده شریک به وسیله شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر با پرداخت همان بها به مشتری حصه شریک خود را تملک کند.

بخش حقوق تبیان

قانونگذار در ماده ٨٠٨ قانون مدنی می گوید: هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده 140 قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.

در اصطلاح حقوقی، شفعه تملک سهم فروخته شده شریک به وسیله شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر بتواند با پرداخت همان بها به مشتری حصه شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.

شرایط اخذ به شفعه

غیر منقول بودن مال در ماده ٨٠٨ قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت ذکر شده است که مال غیرمنقول باشد. منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه می تواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت. بر اساس ماده ٨٠٩ قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.

مشاع بودن مال غیرمنقول

در ماده ٨٠٨ قانون مدنی، به مشاع بودن مال غیرمنقول تصریح شده است. اگر مالی بین دو نفر مشترک باشد و تقسیم شود، بعد از تقسیم دیگر حق شفعه ای نخواهد بود؛ چرا که دیگر شرکتی باقی نیست تا به منظور جلوگیری از ضرر، حق شفعه وجود داشته باشد. حال اگر بعد از تقسیم مال و از بین رفتن شرکت، شریک دیگر حصه خود را به شخص ثالثی بفروشد، در این صورت نیز حق شفعه وجود نخواهد داشت، به دلیل اینکه یکی از شرایط اخذ به شفعه، مشاع بودن و وجود شراکت بین دو نفر است اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد. شفعه فقط در صورتی است که تنها یک شریک وجود داشته باشد. بنابراین شفعه منحصر به مواردی است که شرکت میان دو نفر است. در خصوص مشاع بودن مال غیر منقول و وجود حق شفعه بعد از تقسیم یا از بین رفتن شرکت استثنایی وجود دارد. ماده ٨١٠ قانون مدنی که تصریح می کند: اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؛ اگرچه در خود ملک مشاعا شریک نباشد اما اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد. قانون مدنی در ماده مذکور، به طور استثنا حق شفعه را در بیع ملک مفروز (جدا کرده) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است که از این استثنا نمی توان تجاوز کرد

قابل تقسیم بودن مال غیر منقول

بر اساس ماده ٨٠٨ قانون مدنی، مال غیرمنقول مشاع بین دو نفر، باید قابل تقسیم باشد تا در اثر فروش یکی از دو شریک، دیگری با استفاده از حق شفعه حصه شریک دیگر را تصاحب کند و مانع از ضرر به خود شود. حق شفعه در ملک قابل تقسیم به وجود می آید تا بدین وسیله از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل می شود، جلوگیری شود اما در ملک غیر قابل تقسیم این ضرر متصور نیست.

دو نفر بودن شرکا

اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می گیرد که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد و به صراحت در ماده ٨٠٨ قانونی مدنی در این مورد تصریح شده است؛ بنابراین چنانچه تعداد شرکا بیشتر باشد، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت. در صورتی که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر می تواند نسبت به تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا در زمان عقد شرکاء دو نفر هستند و با فروش سهم توسط یکی از شرکا، حق شفعه برای شریک دیگر حاصل می شود و تعدد خریداران تأثیری در حق شفعه نخواهد شد.

شریک تمام حصه خود را انتقال دهد

از اطلاق ماده ٨٠٨ قانون مدنی چنین استنباط میشود که حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد می شود که شریک دیگر تمامی حصه خود را به شخص ثالث انتقال دهد. در غیر این صورت، هر وقت بعضی از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر موجود نخواهد بود زیرا با اخذ به شفعه زیان ناشی از درخواست افراز باقی خواهد ماند و حکم اخذ به شفعه بر خلاف قاعده است و در مورد تردید در وجود آن، اصل بر نبود آن است.

حق شفعه به ورثه منتقل می شود

حق اخذ به شفعه پس از فوت شفیع به ورثه به ارث می رسد و ورثه می توانند به قائم مقامی شفیع نسبت به اخذ به شفعه اقدام کنند. با توجه به اینکه شفعه، حق مالی است، پس از فوت صاحب آن به ورثه منتقل می شود و آنان می توانند از این حق استفاده کنند. ماده ٨٢٣ قانون مدنی می گوید که حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. بر اساس نص صریح قانون، حق شفعه به ارث می رسد و همانگونه که ماترک تقسیم می شود، حق شفعه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم می شود اما مسئله ای که مطرح است، این است که بعد از تقسیم حق اخذ به شفعه، وراثی که صاحب این حق می شوند، چگونه می توانند نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند. در صورتی که ورثه متعدد باشند، نمی توانند در حق شفعه تبعض کنند، به این معنا که بعضی از سهم خود صرف نظر و بعضی دیگر نسبت به سهم خود اخذ به شفعه کنند، زیرا ورثه بیش از حقی که مورث دارا است، نمی تواند دارا شود و مورث نیز نمی توانست نسبت به بعض از مبیع، اخذ به شفعه و نسبت به بعض دیگر آن را ترک کند.

حق شفعه قابل اسقاط است

حق اخذ به شفعه توسط شفیع اسقاط می شود؛ این اسقاط ممکن است به واسطه فعل شفیع باشد؛ به گونه ای که عمل او منصرف به اسقاط این حق باشد یا اینکه با لفظ صورت می گیرد که انصراف خود را شفاهی اعلام می کند. ماده ٨٢٢ قانون مدنی که می گوید «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می شود.» این اسقاط ممکن است به لفظ باشد مانند آنکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی کنم یا به فعل باشد، چنانکه شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود ، سهمش را به دیگری انتقال دهد که با این انتقال حق اخذ به شفعه اش خود به خود ساقط می شود.

منبع باشگاه خبرنگاران