چگونه مالک شویم؟

مالکیت یک قانون اجتماعی بوده و از نخستین قوانینی است که جوامع آن را پذیرفته و به شهروندان خود منتقل کرده است اما این مالکیت از چه راه هایی منتقل می شود؟

انجام برخی اعمال و اقدامات، باعث ایجاد مالکیت می شود که به آن اسباب تملک گویند. بر این اساس، اسباب تملک یا مالکیت، به هر عمل یا واقعه حقوقی گفته می شود که هدف از آن ایجاد یا انتقال مالکیت باشد.

قانونگذار در ماده 140 قانون مدنی، این موضوع را مورد بررسی قرار داده است که تملک در چه شرایطی حاصل می شود.

انعقاد قرارداد

انعقاد قرارداد، شایع ترین وسیله تملک است؛ معمولا شخص از راه داد و ستد مالک می شود؛ مالی را که به دیگری تعلق دارد، از او می گیرد و مالی را که او به آن نیاز دارد، واگذار می کند.
این داد و ستد از راه تراضی یا توافق انجام می شود. با وجود این، اثر مهم قراردادها ایجاد تعهد است نه تملیک. قانون مدنی در ماده 183 عقد را این گونه تعریف می کند: عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری کنند و مورد قبول آنها باشد. بر اساس این تعریف، قانونگذار قرارداد را از اسباب ایجاد تعهد می داند.

آباد کردن زمین های بدون مالک از طریق زراعت و درختکاری

یکی از مواردی که باعث ایجاد تملک می شود، احیای اراضی موات است. احیا به معنای آباد کردن آمده است و قانونگذار در ماده 141 قانون مدنی، آن را اینگونه تعریف می کند. مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف، آباد کردن محسوب می شود، از قبیل زراعت، درختکاری و بنا ساختن، قابل استفاده کنند. همچنین اراضی موات، به زمین هایی گفته می شود که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمی شود.

حیازت اشیای مباحه

طبق ماده 146 قانون مدنی، «مقصود از حیازت، تصرف و وضع ید یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلا است.
حیازت مباحات به تناسب انواع آن متفاوت است؛ به عنوان مثال، حیازت زمین موات با احیای آن ملازمه دارد و باید بر اثر کارهایی که در عرف مردم آباد کردن محسوب می شود، برای زراعت یا درختکاری یا ساختن بنا قابل استفاده شود.  این در حالی است که حیازت آب رودخانه ها و ماهی ها از طریق تصرف مادی این اشیا است. حیازت دفینه به کشف آن و حیازت حیوانات وحشی با شکار کردن آن حاصل می شود. تملک اشیای مباح، ایقاع است و به قصد انشا و رضای حیازت کننده نیاز دارد و عمل حیازت شرط تحقق آن است.

حجیر

شروع به احیاء، حق تقدمی ایجاد می کند که سایر داوطلبان تملک زمین را از رقابت با آغازکننده باز می دارد. این حق را حق تحجیر می نامند که مثال شایع آن دیوارکشی و محصور کردن زمین است.

تحجیر در صورتی در اراضی موات، حق اولویت ایجاد می کند که داری شرایط زیر باشد:
1-کاری که به عنوان تحجیر انجام می شود، به گونه ای باشد که برای شروع در احیاء اراضی، آن را انجام می دهند؛ مانند کندن پی برای ساختن بنا یا شخم زدن برای زراعت کردن، زیرا برای احیاء (آباد کردن) زمین، کارهای مزبور لازم است. بنابراین هرگاه کار انجام شده برای تحجیر مفید نباشد، مثل اینکه کسی در اطراف قطعه زمینی، یک برآمدگی از خاک درست کند، تحجیر محسوب نمی شود.

2- تحجیر باید به قصد احیاء باشد. لذا نظامیان که از محلی به محل دیگر حرکت می کنند تا چند روز در آنجا توقف کنند، اطراف زمینی را سنگ چین کرده و آن را مسطح می کنند تا چادرهای خود را بزنند و سپس آن را رها کرده و می روند. عمل مزبور حق اولویت برای نظامیان ایجاد نمی کند. چون قصد احیاء ندارند.

3- مقداری را که تحجیرکننده می خواهد آن را احیاء کند، باید از عمل تحجیر معلوم باشد. چنان که هرگاه قطعه زمینی را احیاء کند، باید اطراف آن را سنگ چین کند؛ در غیر این صورت هرگاه به طور مستقیم در یک طرف، سنگ چیده شود، ایجاد حق تحجیر برای او نمی کند. 4- تحجیر کننده باید بتواند مقدار زمینی را که تحجیر کرده، احیاء نماید. و الا اگر به هر دلیلی قادر به احیاء آن نباشد، مثل این که قدرت مالی و یا دست رسی به وسائل لازم برای احیاء را نداشته باشد، تحجیر مزبور حق اولویت ایجاد نمی کند.

ماهیت حقوقی

حق تحجیر از اقسام حقوق عینی است و در برابر هر متجاوز می توان به آن استناد کرد. صاحب حق می تواند دیگری را از اقدام به احیاء باز دارد و از ادامه تصرف هر غاصبی جلوگیری کند، هر چند که اقدام غاصب به احیای کامل زمین منتهی شده باشد.

معادن

اگر معدنی در اراضی موات و مباحه یافت شود، ملک کسی است که آن را حیازت کرده است.

دفینه

دفینه مالی است که در زمین یا بنایی دفن شده و بر حسب اتفاق و تصادف پیدا شود. مال مدفون در صورتی از مباحات محسوب می شود که مالک خاصی نداشته باشد. اگر کسی برای حفظ اموال خود، آنها را در زمین یا بنا دفن کند و دیگری آن را بیابد، چنین مالی دفینه محسوب نمی شود.  ماده 174 قانون مدنی در این مورد می گوید: «دفینه ای که مالک آن معلوم نباشد، ملک کسی است که آن را پیدا کرده است.»

شکار

حیوانات غیر اهلی از مباحات بوده، افراد می توانند در اثر حیازت آنها را تملک کنند. اما اگر حیوان وحشی نیز دارای مالک خاص باشد، با شکار به ملک دیگری در نمی آید.  لذا م 180 قانون مدنی در این زمینه می گوید: «شکار حیوانات اهلی و حیوانات دیگری که علامت مالکیت در آن باشد، موجب تملک نمی شود.»

عقود و تعهدات (قرارداد)

قراداد، شایع ترین وسیله تملک است؛ معمولا شخص از راه داد و ستد مالک می شود؛ مالی را که به دیگری تعلق دارد، از او می گیرد و مالی را که او به آن نیاز دارد، واگذار می کند. این داد و ستد از راه تراضی انجام می شود. با وجود این، اثر مهم قراردادها ایجاد تعهد است نه تملیک.  قانون مدنی در ماده 183 عقد را این گونه تعریف می کند: «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری کنند و مورد قبول آنها باشد.» و بدین گونه آن را از اسباب ایجاد تعهد می داند.

تملک در اثر ایقاع

در قانون مدنی نظریه خاصی برای ایقاع وجود ندارد. در فقه نیز بخش معاملات حاوی عقود و ایقاعات است و آثار و احکام این دو عمل حقوقی از هم جدا نشده است. بنابراین در باب عقود و تعهدات باید از ایقاع نیز سخن گفت. حیازت مباحات و اخذ به شفعه از نمونه های تملک در اثر ایقاع هستند.

اخذ به شفعه

در اصطلاح حقوقی، اخذ به شفعه به این معنا است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر حق دارد، به مقدار ثمن، به مشتری بدهد و مبیع را تملک کند.

حق شفعه از احکام استثنائی

هر مالکی می تواند در مایملک خود هر نوع تصرفی را انجام دهد و صرفا با رضایت او است که مالی از ملکیتش خارج و به ملکیت دیگری در می آید.  حال آن که اخذ به شفعه تنها موردی است که با بودن مالک در قید حیات، دیگری می تواند مال او را بدون رضایتش تملک کند؛ در واقع شفعه، از اسباب قهری تملک است.

ارث

پس از قرارداد، ارث شایع ترین وسیله تملک است. در ارث نیز مانند قرارداد، تملک از راه انتقال صورت می گیرد اما بر خلاف قرارداد که در آن انتقال با تراضی انجام می شود، ارث وسیله قهری انتقال ترکه به بازماندگان متوفی است؛ اراده مالک بیش از میزان ثلث ترکه در این انتقال قهری اثر ندارد.
طبق ماده 867 قانون مدنی، ارث به موت حقیقی یا به موت فرضی مورث تحقق پیدا می کند. در واقع انتقال به حکم قانون صورت می پذیرد و اراده متوفی و وارثان هیچ نقشی در این انتقال ندارد.