صاحب خانه‌ها و مستاجرها در قاجار

در زمان قاجاریه، تهران تنها یک قصبه بود: قصبه یی با درختان چنار، به طوری که «سر توماس هربرت» جهانگرد، تهران را چنارستان نامیده است. زمانی که تهران پایتخت شد، حداکثر 15هزار نفر جمعیت داشت. از این 15 هزار نفر، سه هزار نفر سرباز بودند و هر ضلع شهر سه هزار و 200 متر بود. به تدریج مردم از شهرهای مختلف به پایتخت کوچ داده شدند. عرب های ورامین، قاجارها به کوچه قجر و یهودی ها از شیراز و اصفهان و کاشان به تهران آمدند. افزایش جمعیت در تهران از دوران ناصرالدین شاه آغاز شد به طوری که در زمان ترور او 160 هزار نفر در تهران زندگی می کردند.

اولین سرشماری جمعیت در تهران در همان زمان ناصرالدین شاه انجام شد.( در اواسط سال 1263 هجری شمسی) این سرشماری را مهندس عبدالغفار، معلم ریاضی دارالفنون انجام داد. او در گزارش خود آورده است: «تهران از شمال به خیابان سپه (امام خمینی)، از شرق به خیابان سیروس، از جنوب به خیابان مولوی و از مغرب به حواشی خیابان شاپور (خیابان وحدت) محدود می شود.» سرشماری دو ماه طول کشید. در این سرشماری مشخص شد تهران به پنج محله دولت (ارگ)، بازار، عودلاجان، چاله میدان و سنگلج تقسیم می شود.

کل جمعیت غیرسپاهی تهران 147 هزار و 256 نفر بود. از این میان 101 هزار و 893 نفر ساکن خانه های ملکی و 45 هزار و 363 نفر ساکن خانه های اجاره یی بودند: یعنی 2/69 درصد صاحب خانه و 8/30 درصد اجاره نشین.

این آمارها نشان می دهد میزان مالکیت در آن زمان، با وجود اینکه تعداد مهاجران بیش از تهرانی ها بود، درصد بالایی داشت و مالکان بیش از مستاجران بودند.

اولین آگهی فروش و اجاره خانه در روزنامه ایران دولتی، در زمان ناصرالدین شاه (1298 هجری قمری) چاپ شد. در آن آمده بود برای یافتن خانه اجاره یی به فلان کوچه در بازار مراجعه کنید.

فروش املاک خاصه

املاک خالصه‏ای که در دوران ناصرالدین شاه وجود داشت به طرق مختلف به دست آمده بود. املاک وسیعی از طریق سلاطین گذشته مخصوصاً از دوره صفویه به بعد در اختیار حکومت قرار داشت که با نوساناتی دامنه خالصگی آنها تا این دوره ادامه یافته بود. بخش دیگری از این املاک آنهایی بودند که به دلیل جنگهای داخلی قرن دوازدهم قمری و کشته شدن اغلب مالکان و خاندانهای اشرافی آن جنگها، و در نتیجه، بدون وارث ماندن آنها آقامحمدخان آنها را ضبط کرده بود.

از سوی دیگر، سیاست توسعه‏طلبانه مصادره املاک، مخصوصاً املاک وقفی، از سوی نادرشاه به میزان قابل توجهی به این اراضی افزوده بود. این اراضی تا دوره ناصری ــ به رغم تلاشهای دوره محمدشاه در بازگرداندن املاک غصبی نادرشاه به صاحبانش ــ در تصاحب حکومت مرکزی باقی مانده بود.

برخی از این املاک خالصه را سلاطین خریده بودند نظیر املاک خالصه مازندران و استرآباد که آقامحمدخان آنها را خریداری کرده و ضمیمه خالصجات قدیم کرده بود. البته در غالب موارد مالکان اجباراً این اراضی را با قیمت نازلی به شاه و حکومت مرکزی می‏فروختند؛ و گاهی هم در زیر فشارهای مضاعف ماموران حکومتی جز بخشش و هبه املاک خود به شاه چاره دیگری نداشتند. به همین دلیل بود که اغلب مالکان زمینهای خصوصی برای جلوگیری از تبدیل اراضی و املاکشان به خالصه مجبور بودند از طریق پرداخت رشوه رضایت کارگزاران دولتی را جلب کنند.

در برخی موارد، به دلیل شیوع آفات زراعی و قحطسالی و سایر بلایا که باعث می‏شد مالکان و زارعان اراضی مزروعی خود را ترک بگویند، حکومت مرکزی این املاک را برای افزودن به املاک خالصه ضبط و مصادره می‏‏کرد چنان که در زمان فتحعلی شاه و جانشینش محمدشاه در حومه اصفهان و در دوره ناصرالدین شاه در سیستان و بلوچستان بر این منوال بود.

تحصیل اراضی خالصه معمولاً از طریق مصادره صورت می‏گرفت، و این خود ناشی از بحران در مالکیت ارضی بود که با داشتن پیش‏زمینه‏های فراوان در تاریخ ایران تا دوره ناصرالدین شاه همچنان ادامه داشت، و عامل مهمی در عدم توسعه اقتصاد زراعی کشور محسوب می‏شد. در اهمیت مصادره همین بس که یکی از سیاحان خارجی دوره ناصری اراضی خالصه را مطلقاً مترادف با املاک مصادره‏شده‏ای می‏دانید که “مقام سلطنت کشت و برداشت آن را بر عهده کارمندان خود“ قرار می‏داد. دامنه اجحاف و تعدی به حدی گسترده بود که برخی از صاحبان املاک برای رهایی از تجاوزات ماموران حکومت و حفظ اراضی‏شان « املاک خود را وقف اولاد» می‏نمودند.

فروش املاک خالصه که در دوره ناصرالدین شاه آغاز شد و در دوره مظفرالدین شاه نیز ادامه یافت چند دلیل داشت که در اینجا تلاش می‏شود مهمترین آنها تحت بررسی قرار گیرد.

الف ـ تحولات اقتصاد جهانی و نیازهای آنی شاه و حکومت به پول نقد

ب ـ نقش تجاری شدن کشاورزی در فروش املاک خالصه

ج ـ ناکارآیی املاک خالصه

به نظر می‏رسد طرح فروش املاک خالصه طبق برنامه تنظیمی پیش نرفت و بیشتر این املاک از طریق حکام و گروههای متنفذ و فوقانی جامعه خریداری شد، که در فرصتهای مقتضی آسیبهایی بر روند اقتصاد زراعی کشور وارد می‏ساختند و به دنبال آن زیانها و اجحافات فراوانی بر زارعان و روستاییان وارد می‏شد. این مالکان جدید از به کار بردن تمهیداتی نظیر احتکار و بالا بردن قیمت غلات و غیره نیز ابایی نداشتند. زیان فروش املاک خالصه آنقدر محسوس و آشکار بود که حتی خود نظام‏السلطنه مافی هم، که به زعم خود طراح این برنامه بود، از روند این فروش اظهار ناخرسندی می‏کند زیرا “سایر حکام برعکس عقیده و سلیقه من (نظام‏السلطنه مافی) هر چه املاک مرغوب بود خریدند و فایده‏ها بردند و می‏برند.

حکومت قاجار بدون اینکه برنامه روشن و سازنده‏ای برای دوره بعد از فروش این املاک پیش رو داشته باشد فقط برای برخورداری از وجه نقد حاصل از فروش این زمینها به این اقدام دست زد. هیچگونه سند و یا شاهدی در دست نداریم که نمایانگر نتایج مثبتی در پی فروش این املاک باشد. از این رو، این اقدام یک نوع حراج اموال دولتی بود که حکومتگران قاجار بدون ضابطه و فقط به دلیل عدم درک و همچنین برخورد نادرست دولتمردان قاجاری با معضلات اقتصادی پیش آمده به این اقدام نسنجیده دست یازیدند. به همین دلیل این سیاست « خصوصی‏سازی» به علت کورکورانه بودن و به کار نینداختن سرمایه حاصل از فروش آن در امور اقتصادی با بهره‏وری کاراتر، چنانکه مشاهده‏گران این دوره معترفند، محکوم به شکست بود.

مسکن در دوره پهلوی

تهران تا زمان رضاشاه، شهری کوچک بود. در زمان رضاشاه، خانه ها کوبیده می شد تا خانه های جدید جای آن را بگیرد. جمعیت تهران بعد از شهریور 1320 زیاد شد. بیماری ها به دلیل بالا رفتن سطح بهداشت عمومی کم شد. با ورود آنتی بیوتیک به ایران، باز هم از میزان مرگ ها کاسته شد و جمعیت افزایش یافت.

در این زمان کم کم مساله مسکن جلوه کرد. اولین کسی که به این مساله اندیشید، قوام السلطنه بود که تصمیم گرفت یک سری خانه های ارزان قیمت برای کارکنان دولت بسازد. خانه های 400 دستگاه بازمانده همین دوران هستند. این خانه های با قیمت و شرایط مناسب به کارمندان دولت فروخته شدند.

منابع : 1- آفتاب / 2- موسسه  مطالعات تاریخ معاصر ایران