شرایط فعالیت اداری در ملک مسکونی

بررسی تخلف تغییر خودسرانه کاربری مسکونی در گفت و گو با کارشناسان حقوقی

دلیل طرح چنین پرسش‌هایی چیست و فعالیت اداری در ملك مسكونی چه شرایطی دارد؟ برای بررسی این موضوع به گفت‌وگو با كارشناسان پرداخته‌ایم.

یك كارشناس ارشد حقوق عمومی با اشاره به اینكه گسترش زندگی شهرنشینی و افزایش تعداد جوامع شهری آثار و تبعات متعدد و مختلفی داشته است، در بیان یکی از مهم ترین این آثار خاطرنشان می‌كند: ضرورت ایجاد یک مدیریت مستقل برای ایجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسایش در زندگی شهروندان غیرقابل انكار است.

حبیب کیانی به «حمایت» می گوید: بدون شک این وظیفه مهم و خطیر به عهده شهرداری گذارده شده است و به جرات می‌توان گفت که شهرداری اصلی‌ترین متولی مدیریت شهری است و سایر نهادها و ارگان‌ها باید شهرداری را در این وظیفه سنگین یاری دهند. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتا جایی که برای سکونت اختصاص داده می‌شود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت و آمدهای بسیار، سر و صدا، شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین خصوص شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت می‌دهد در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید می‌کند.

تعیین نوع استفاده در پروانه‌های ساختمانی

این مدرس دانشگاه یکی از وظایف مهم شهرداری را تعیین کاربری ساختمان‌های احداثی بیان می‌كند و خاطرنشان می‌كند: بر اساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی، منحصرا همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است.

کیانی توضیح می‌دهد: تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. «شهرداری در شهرهایی كه نقشه جامع شهر تهیه شده، مكلف است طبق ضوابط نقشه مذكور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان ‌را قید كند. در صورتی كه بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل كسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در‌كمیسیون مقرر در تبصره یك ماده 100 این قانون مطرح می‌كند و كمیسیون در صورت احراز تخلف مالك یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب كه نباید از‌ 2 ماه تجاوز كند، در مورد تعطیلی محل كسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یك ماه تصمیم می‌گیرد. ‌این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری اجرا می‌شود و كسی كه عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای كسب و پیشه و یا تجارت استفاده كند، به حبس‌جنحه‌ای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محكوم خواهد شد و محل كسب نیز دوباره تعطیل می‌شود. «‌دایر كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر این قانون استفاده‌تجاری محسوب نمی‌شود.»

استفاده در غیر موضوع كاربری

این كارشناس ارشد حقوق عمومی توضیح می‌دهد: تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح‌ها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم می‌شود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرح‌های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره‌برداری قرار گیرد.

كیانی می‌گوید: رایج‌ترین این تخلف ها مربوط است به دایر کردن واحدهای تجاری در منطقه غیرتجاری و بهره‌برداری از ساختمان‌های مسکونی به صورت اداری است. طبق آمارهای اعلام شده، استفاده از املاك در غیر از آن چیزی كه در کاربری قید شده است، بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است، از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعتا قیمت آنها بسیار پایین‌تر از سایر کاربری‌ها است، استفاده اداری یا تجاری می‌شود.

راهكار قانونی تغییر كاربری

این مدرس دانشگاه بعد از توضیح مفهوم تغییر كاربری بدون مجوز، به بیان راهكار قانونی تغییر كاربری ملك می‌پردازد و می‌گوید: برای اینكار اخذ نظریه و ارایه موافقت اصولی، در صورت تغییر كاربری از مسكونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل: وزارت بهداشت، اداره كل تربیت بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است. علاوه بر آن باید نظریه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارایه آلبوم نقشه‌های معماری به همراه جدول سطح و سطوح كاربری‌های هر طبقه كه به تایید متولیان طرح رسیده و توسط منطقه مربوط كنترل كلی شده است، پرونده شهرسازی ملك مورد نظر، الصاق تصویر توافق‌نامه‌های مربوطه در صورتی كه پیشتر با مالكان توافق به عمل آمده باشد، نظریه مهندسان مشاور اعلام ضرایب K ، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلند مرتبه‌سازی بیش از 10 طبقه روی زمین و یا 350 درصد تراكم وجود داشته باشد لازم است.

كیانی ادامه می‌دهد: یكی دیگر از مداركی كه در این خصوص نیاز به آن وجود دارد، گزارش كامل مهندسان مشاور تهیه كننده طرح به همراه نقشه‌های طرح تفصیلی، نقشه‌های وضع موجود و نقشه‌های پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرح‌های تفصیلی و طرح‌های موضعی پیشنهادی یا پروژه‌های شهرسازی و پروژه‌های در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع كه توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه كمیسیون ماده 5 ارسال می‌شود. به انضمام گزارش و نظریه اداره كل برنامه‌ریزی و طرح‌های شهرسازی به منظور بررسی پروژه‌هایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین كاربری اراضی فاقد كاربری (محدوده های بالای 3 هزار مترمربع) است. همانطور كه مشاهده می‌شود، صلاحیت تغییر كاربری در اختیار شهرداری است و مدارك و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است.

اجرای احكام

یك وكیل دادگستری نیز در رابطه با مقررات قانونی راجع به كاربری ملك، ذكر چند نکته را مهم می‌داند. وی می گوید: نخست اینکه برای تصمیم‌گیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری مورد بحث، مهلت‌های 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه ‌برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می‌شود که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رای به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس ازابلاغ رای برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.

علی زمانیان در بیان دومین نكته توضیح می‌دهد: نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است ؛ به نظر می‌رسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رای به وسیله خود مالک یا مستاجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی ماموران شهرداری نباشد. چنانچه ذی‌نفع تمکین نكند، چاره کار درنهایت اجرای مفاد رای به وسیله ماموران شهرداری است. از عبارت قانون به سختی می‌توان این ترتیب را استنباط كرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.

نکته سومی كه این كارشناس حقوقی مورد اشاره قرار می‌دهد، مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایر کننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور كرده است.

وی می‌گوید: از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم می‌شود که قانونگذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری. آنچه مسلم به نظر می‌رسد اینکه اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و ماموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.

استثناهای قانونی

این وكیل دادگستری در ادامه به استثنائاتی كه در این خصوص وجود دارد اشاره می‌كند و می گوید: البته قانونگذار در ذیل تبصره قانونی که بدان اشاره شد استثنائاتی نیز برای این حکم خود قایل شده است. براین اساس یک سری مشاغل استثنا هستند و می‌توانند از واحدهایی با کاربری مسکونی جهت فعالیت‌های خود که جنبه اداری و تجاری دارند، استفاده کنند. اما از آنجا که این استثنا بر خلاف اصل است، فقط در صورتی اجرا خواهد شد که مالک اینگونه املاک بخواهد برای وکالت یا طبابت و ... از این واحدها استفاده کند و شخصی غیر از مالك اعم از مستاجر یا غیر مستاجر حق چنین بهره‌برداری را نخواهد داشت.

زمانیان ادامه می‌دهد: در همین زمینه یک رای وحدت رویه از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ «‌سیاق عبارات تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در باب عدم جواز تخطی از مندرجات پروانه ساختمانی و دایر كردن محل كسب و پیشه و ‌تجارت در محل غیر تجاری توسط مالك یا مستأجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذكور كه مقرر داشته “.... دایر كردن دفتر وكالت و مطب و‌دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالك از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.”‌ مفید ‌اختصاص حكم اشاره شده اخیر مقنن به مالك و مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذكور است». مقصود این رای این است كه در اینجا فقط و تنها فقط وقتی مالك، خودش از ملك برای این كارها استفاده می‌كند، می‌تواند از این استثنای قانونی بهره‌مند شود.

برداشت آخر

گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان برخی مشاغل استثنا هستند كه استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است كه مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر كردن دفتر وكالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود بنابراین این امتیاز ‌اختصاص به مالك دارد و مشروط به مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذكور است.

منبع : حمایت