مسکن ویژه؛آب روی آتش بازار؟

اواخر سال گذشته رییس جمهوری با اشاره به این‌که پروژه مسکن مهر طرحی ضربتی برای جبران عقب‌ماندگی‌ها در بخش مسکن و پاسخی به تقاضاهای انبوه در بازار مسکن است، اظهار‌ کرده بود که این پروژه، یک پاسخ اورژانسی است که فعلا مشکل برطرف شود اما طرح اصلی که مقدمات آن فراهم شده است، از اوایل سال 91 آغاز می‌شود و براساس آن، خانه‌ها باید وسیع‌تر و معماری‌اش بهتر شود، ما باید گام‌به‌گام به نقطه مطلوب برسیم تا همه ایرانی‌ها دارای منزل مسکونی مناسب شوند.

پس از آن و طی سال جاری، گمانه‌زنی‌ها درباره این طرح که برخی آن را طرح ویژه مسکن لقب داده‌اند قوت گرفت. در این زمینه رییس کانون سراسری انبوه‌سازان از ساخت 200 هزار واحد مسکونی در داخل شهر تهران برای تثبیت قیمت مسکن خبر داد و گفت که‌ درحال مذاکره برای نهایی شدن این طرح هستیم که در صورت توافق بر سر اجرای آن، زمین‌هایی در مناطق حکیمیه در شرق و چیتگر و تهرانسر در غرب تهران در نظر گرفته می‌شود. بعد از آن نیز رییس بنیاد مسکن از آغاز اولین پروژه طرح ویژه مسکن در اطراف اکباتان در شهر تهران خبر داد و گفت که سعی داریم چنین پروژه‌هایی را در سایر استان‌های کشور نیز اجرا کنیم.

این اظهارات درحالی مطرح شد که برخی کارشناسان امر، بیم مهاجرت بیش از پیش به تهران را با اعلام این خبرها داشتند که بلافاصله رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران اعلام کرد که واگذاری مسکن ویژه به فراخور شرایط پایتخت انجام می‌شود و به‌طور قطع این واحدهای مسکونی برای تهرانی‌ها خواهد بود و شرایط به‌گونه‌ای نخواهد بود که سیل مهاجرت به پایتخت را داشته باشیم.

البته گویا براساس جلسات مستمر برگزار شده برای کنترل قیمت مسکن در تهران، طی دو الی سه ماه گذشته زمین‌های بسیاری در سطح شهر تهران شناسایی شده است تا با ساخت و ساز در آنها و تولید مسکن فشارها از روی این بازار برداشته شده و شاهد افزایش انفجاری نرخ مسکن نباشیم.

براساس شواهد موجود، الگوی ساخت مسکن ویژه در گذشته وجود نداشته است و برای نمونه ساخت 10هزار واحد مسکونی در تهرانسر بی‌سابقه است به ویژه که گفته می‌شود طراحی این واحدها از نظر معماری خاص است و در آن از چهارباغ اصفهان استفاده شده و به فراخور معماری شهر تهران طراحی انجام شده است.

البته اینها در حالی مطرح می‌شود که هنوز جزئیات واگذاری واحدهای مذکور مشخص نیست و بارها از سوی مسئولان تاکید شده که مردم مراقب باشند که مورد سوءاستفاده قرار نگیرند.

البته نیکزاد درباره‌ شرایط متقاضیان این طرح گفته است که متقاضیان باید واجد شرایط بوده و قبلا از دولت تسهیلات و زمین نگرفته باشند آنگاه ما این واحدهای مسکونی را با تسهیلاتی در اختیار آن‌ها قرار می‌دهیم، به‌عبارت دیگر اگر متقاضی می‌خواهد خانه بگیرد و آورده کمی دارد می‌تواند از خانه‌هایی که در اطراف شهرها و در شهرهای جدید وجود دارد استفاده کند اما اگر شرایط شغلی و اقتضائات ایجاب می‌کند که در درون شهرهای بزرگ خانه بگیرد، میزان آورده بالاتر خواهد بود.

بر اساس این گزارش، طرح ویژه مسکن که وعده اجرای آن داده شد با دعوت از انبوه‌سازان به مرحله عملیاتی نزدیک می‌شود به این‌صورت که در مرحله اول دولت ساخت 10 هزار واحد مسکونی در ساختمان‌های 10 طبقه را آغاز می‌کند. اداره کل مسکن و شهرسازی استان تهران برای ساخت 10 هزار واحد مسکونی در منطقه تهرانسر از انبوه‌سازان دعوت و اعلام کرده که پروژه به صورت طرح و ساخت بوده و حداکثر طی یک سال واگذار می‌شود. البته انبوه‌سازان اعلام کردند درصورتی که دولت سود معقول برای آنها در نظر بگیرد در ساخت این واحدهای مسکونی مشارکت می‌کنند. قیمت مقطوع هر مترمربع زیربنای ناخالص مسکونی برای 10 طبقه 330هزار تومان اعلام شده است که البته هزینه‌های مربوط به کولر، پکیچ، پمپاژ آب، اعلام حریق، اطفاء حریق، آسانسور، برق‌گیر، برق اضطراری، کابینت، بیمه، مالیات، پروانه، نظام مهندسی، ترهین سند، صدور سند، ارزیابی‌ بانک، خدمات کارگزاری، هزینه‌ انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و مخابرات، محوطه‌سازی، آماده‌سازی جدا از قیمت ساخت، محاسبه می‌شود و انبوه‌سازان و سازندگان مسکن می‌توانند برای دریافت جزییات هزینه‌های مازاد و آنالیز قیمت به این اداره مراجعه کنند.

در این راستا ایرج رهبر- رییس کانون سراسری انبوه‌سازان- نیز قیمت ساخت با احتساب هزینه‌های مربوط به آسانسور، کولر و ....متری 450 هزار تومان اعلام کرد که به‌نظر می‌رسد قیمت تمام شده این واحدها برای متقاضیان بالاتر باشد چراکه پیش‌تر اعلام شده بود که قیمت‌ها 30 الی40 درصد پایین‌تر از قیمت واحد‌های مسکونی موجود در آن منطقه خواهد بود.

این نکته که مدت ساخت برای انبوه‌سازان یک سال در نظر گرفته شده و دولت برای کنترل قیمت مسکن عجله دارد، مساله را حائز اهمیت کرده تا دولت ساخت این واحدها را به انبوه‌سازان دارای رتبه‌ی یک و ارشد از وزارت راه و شهرسازی و رتبه یک پیمانکاری از معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری واگذار می‌کند و در این میان اولویت با کسانی خواهد بود که در پروژه‌های گذشته خود خوشنام بوده و حداقل یک هزار واحد مسکونی اجرا کرده یا در دست اجرا داشته باشند.

در همین راستا کارشناسانی که ضعف بزرگ مسکن مهر را جایابی آن می‌دانستند، این طرح را مفید و موثر قلمداد کردند و اعتقد دارند این طرح در صورت اجرای صحیح می‌تواند به کاهش قیمت مسکن بیانجام و می‌تواند به فعال شدن چرخه تولید کمک کند.

این عده بر این باورند که در اجرای این طرح دولت باید نظارت کافی را انجام داده و ساخت مسکن را به انبوه‌سازان واجد صلاحیت واگذا کند و از رانت زمین جلوگیری کند و تاکید دارند که دولت نمی‌تواند با برنامه‌های کوتاه مدت قیمت مسکن را کنترل کند. کنترل قیمت مسکن به برنامه‌ریزی حداقل پنج ساله نیاز دارد.

جدای از اینکه باید منتظر چگونگی اجرای طرح ویژه مسکن بود، آنچه حائز اهمیت است این است که باید اجرای چنین طرح‌هایی که به کنترل بازار و قیمتها بیانجامد و مردم با تمام وجود طعم خانه‌دار شدن را حس کنند به گونه‌ای باشد که مردم در انتهای سال با سکونت در منازلشان از فشار بر بازار مسکن کاسته و حجم تقاضاهای موثر در این بخش کم شود. کما اینکه مسئولان امر همواره اعلام می‌کنند اگر بازار مسکن در تهران کنترل شود اوضاع مسکن در سایر نقاط کشور نیز در کنترل خواهد بود. پس برای نتیجه گیری اینکه آیا طرح مذکور می‌تواند مفید واقع شود و اساسا چه کسانی مشمول آن می‌شوند، باید منتظر ماند